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淺談以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)法律問題 ○文/張枝梅 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定了出讓國有土地使用權(quán)的方式為：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。因此，以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)作為出讓土地使用權(quán)的法定方式之一，在實(shí)務(wù)操作和法律適用方面均具有其特殊性。國土資源部于2003年6月5日頒布，自2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，為協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)提供了可操作性的法律依據(jù)，對規(guī)范我國目前及今后相當(dāng)一段時間內(nèi)的土地市場將起著重要的指導(dǎo)作用。筆者結(jié)合學(xué)習(xí)《規(guī)定》，淺談幾點(diǎn)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的法律問題，與同仁交流。 ? 一、土地使用權(quán)出讓的協(xié)議方式 ? 由于我國目前對集體所有土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓問題尚未規(guī)范，集體所有的土地只有依法被征用為國有土地之后才能出讓。因此，我們平常所說的土地使用權(quán)出讓就特指的是國有土地使用權(quán)出讓。 ? 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的協(xié)議方式，是指由市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布協(xié)議出讓**低價及土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，由土地使用權(quán)的有意需求者直接向出讓方提出有償使用土地的意思表示，由雙方進(jìn)行一對一的談判和磋商，協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜，并達(dá)成一致意見的一種土地使用權(quán)出讓方式。 ? 二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的弊端 ? 從土地使用權(quán)有償出讓的實(shí)踐來看，在土地使用制度改革之初，土地?zé)o償使用開始向有償使用轉(zhuǎn)變時，一些市、縣土地主管部門一般通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。當(dāng)時大部分使用者很難積累數(shù)量較多的資金在政府指定的地塊、限定用途的條件下成為土地的有償使用者。由于土地使用權(quán)的購買者是個別的，代表政府的土地管理部門只能通過與個別受讓者以協(xié)議的方式進(jìn)行使用權(quán)的出讓。 協(xié)議出讓方式較招標(biāo)、拍賣出讓方式而言，是土地出讓的低級形式。這種形式雖然在某些方面具有適用性，但由于協(xié)議出讓方式完全由出讓人與受讓人雙方協(xié)商出讓事宜，存在著受讓人的單一性。故不能體現(xiàn)市場公開、競爭原則，實(shí)踐中存在著一定的弊端。主要表現(xiàn)在：一是受行政干預(yù)比較大。如有的地方為吸引外來投資，往往采取低地價出讓土地使用權(quán)的辦法。二是容易造成國有土地資產(chǎn)收益流失。由于“關(guān)系地”、“人情地”的存在，在協(xié)議出讓土地使用權(quán)時，隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，使國有土地資產(chǎn)收益流失，給國家造成經(jīng)濟(jì)損失。三是土地管理部門職能削弱。采取協(xié)議出讓方式，雙方談判方式一般用時較長，反復(fù)地討價還價，使購買者有可乘之機(jī)，長官意志和人際關(guān)系很容易發(fā)生作用，土地管理部門很難行使自己的職能，常使出讓方喪失優(yōu)勢，國家應(yīng)取得的經(jīng)濟(jì)利益輕易落入各種土地開發(fā)商手中，為土地使用權(quán)的投機(jī)提供了方便。因此，除某些特定范圍的土地按法定的條件協(xié)議出讓外，現(xiàn)階段土地使用權(quán)的出讓應(yīng)盡量少用協(xié)議出讓方式。
房屋預(yù)售后抵押土地使用權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)有哪些？
158****5186 | 2024-12-29 08:16:35
已有5個回答
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166****7798
預(yù)售房抵押需遵守《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》。
查看全文↓ 2025-01-04 13:57:59 -
185****6495
預(yù)售房抵押應(yīng)遵循《物權(quán)法》規(guī)定，確保抵押權(quán)合法有效，保護(hù)購房者權(quán)益。
查看全文↓ 2025-01-02 07:59:25 -
180****1923
預(yù)售房抵押需滿足銀行貸款條件，關(guān)注利率和還款方式。
查看全文↓ 2024-12-30 11:04:21 -
155****2221
根據(jù)《物權(quán)法》第180條和《城市房地產(chǎn)管理法》第47條，預(yù)售房屋抵押需辦理抵押登記，保障交易安全。
查看全文↓ 2024-12-29 14:30:35 -
155****2725
預(yù)售房抵押需注意《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，確保權(quán)屬清晰。
查看全文↓ 2024-12-29 12:07:27
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其實(shí)房產(chǎn)銷售這行，主要還是看你的交際能力，人際關(guān)系，還有就是對周邊房源的熟悉程度。建議去看看心理學(xué)的書。
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現(xiàn)在的商品房基本上都實(shí)行預(yù)售制度，購房者簽訂《商品房買賣合同》后一般不能馬上接房入住。那么，購房者簽訂購房合同后享有哪些權(quán)利呢？ 一、要求開發(fā)商準(zhǔn)時交房的權(quán)利 購房者簽訂購房合同并履行合同約定的付款義務(wù)后，有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定的期限準(zhǔn)時交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋。 二、查看竣工驗(yàn)收報(bào)告的權(quán)利 按照房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的要求，在房地產(chǎn)開發(fā)商交房時，購房者有權(quán)要求其提供或出示《竣工備案證明書》，否則可以拒絕接房。至于開發(fā)商因此逾期交房的，必須按照合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。 三、索取住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的權(quán)利 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容?！陡＝ㄊ》课菹M(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第13條進(jìn)一步規(guī)定，如果開發(fā)商不予維修，或者連續(xù)修理、重作、更換兩次仍不合格或者不符合約定的，購房者有權(quán)要求退房或者換房。 四、處理面積誤差的權(quán)利 當(dāng)實(shí)際面積少于暫測面積時，購房者有權(quán)根據(jù)《商品房買賣合同》第5條的約定，區(qū)分不同情況作出處理：要求開發(fā)商退還多收的款項(xiàng)或者解除合同。 五、查看免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明，索賠逾期交房違約金的權(quán)利 《商品房買賣合同》第8條規(guī)定了商品房的交付期限及免責(zé)事由，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商在約定的交付時間之后交房時，購房者要求其提供免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明。 六、辦理產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利 《城市房地產(chǎn)管理法》第59條：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證（現(xiàn)在實(shí)行“兩證合一”，即土地房屋權(quán)證）是購房者對所購商品房享有權(quán)利的合法憑證，它對于購房者證明土地房屋權(quán)利和用于抵押擔(dān)保等具有重要的意義。因此，商品房竣工交付后，購房者必須督促房地產(chǎn)開發(fā)商盡早辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜。 七、辦理戶口的權(quán)利 商品房經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格后就可以辦理購房入戶手續(xù)了。協(xié)助購房者辦理戶口是房地產(chǎn)開發(fā)商的一項(xiàng)合同附隨義務(wù)。
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聽說排號費(fèi)能不能退，要看合同。我也不是很清楚，最好問問專業(yè)人士。
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我覺得應(yīng)該是未拿到房產(chǎn)證的吧````不是很清楚去問問相關(guān)的人士
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