占公攤面積應(yīng)怎樣處理?房屋公攤面積被人占用怎么處理

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• 131****8256

  目前國家在公攤面積上沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)。
  一般多層住宅的公攤面積約在10％~13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點(diǎn)式的樓盤公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25％左右。
  不應(yīng)計(jì)算為公用建筑面積的：
  1、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。
  2、作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
  3、樓梯下方空間樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。
  4、公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。
  5、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積
  公攤面積的計(jì)算參考。
  1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
  2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  3、外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。
  4、斜面結(jié)構(gòu)屋頂房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面

  查看全文↓ 2019-10-13 15:42:26
• 137****7154

  你們小區(qū)有物業(yè)，你可以向物業(yè)舉報(bào)，有業(yè)委會(huì)可讓業(yè)委會(huì)代表業(yè)主向法院起訴，要求其恢復(fù)原狀，對于雜物，你可以以侵犯相鄰權(quán)中的通行權(quán)（影響你通行的情況下）向法院起訴

  查看全文↓ 2019-10-13 15:42:22
• 156****6448

  買房時(shí)經(jīng)常會(huì)聽到置業(yè)顧問說這個(gè)房屋公攤面積小，如何如何劃算~但我們對公攤面積只是概念上的理解，具體公攤多少才算合適似乎并不明確。
  
  
  
  
  
  
  公攤問題似乎是國人困擾了很多年的問題。更有甚者！黑龍江驚現(xiàn)公攤面積達(dá)到50%！也就是說100平米的房子，購房者使用面積僅有50平米。換句話說，明明買的是經(jīng)典大三居，可**后卻成了單身公寓，而這憑空少了的50平米就是所謂的公攤面積~真叫人瞠目結(jié)舌！
  
  
  
  
  
  
  
  公攤面積到底咋算？
  
  
  
  所謂公攤面積官方給出一大堆解釋，簡單來說，就是整個(gè)大樓的公共區(qū)域面積加起來反攤到每個(gè)戶口上分別是多少面積！
  
  
  
  
  
  
  而這些都可能被稱為公攤面積（各地區(qū)有別）：電梯井、樓梯間、設(shè)備間、管道井、變電室、垃圾道、公共門廳過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體、管理用房、公共用房等。
  
  
  
  此外！共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。一不小心，公攤面積可能就“吃掉”了房子的一半！
  
  
  但是，對于開發(fā)商而言，住宅建設(shè)總要有一定的公共空間的，比如消防通道、電梯井、垃圾站等等，這些空間都有購房者來承擔(dān)，因此所產(chǎn)生的費(fèi)用也理所應(yīng)當(dāng)由購房者承擔(dān)！
  
  
  
  
  
  
  可是對于普通老百姓而言，從國際上看大多數(shù)公攤面積是按照套內(nèi)面積算房價(jià)的，并沒有所謂的公攤面積~加上目前國內(nèi)沒有明確法律規(guī)定相關(guān)法條，因此屬于信息不透明，這樣就會(huì)讓一些不良開發(fā)商鉆空子！公攤面積似乎已是明面兒上的 “霸王條款”了！
  
  
  
  
  小編有個(gè)疑惑
  
  
  
  那既然垃圾站、警務(wù)值班室都算公攤了~車位是不是也得算公攤面積？那為什么還要公開叫賣車位呢？為什么還要花錢買車位呢？
  
  
  
  那如果購房者樓層電梯口算公攤面積了，我們拿電梯小廣告來說，每年的電梯廣告年收入數(shù)十萬乃至上百萬元，廣告收益輕松賺！這種收益是誰收取了？為啥從來沒見要分配到每家每戶呢？
  
  
  
  
  
  
  
  得房率在80%左右比較合適
  
  
  
  通常來說，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。我們了解到目前呼市項(xiàng)目像慧谷臻園、中梁·首府都是將贈(zèng)送面積抵扣掉一部分公攤面積，公攤面積小，使用面積自然就大，得房率也相對來說比較高。
  
  
  
  慧谷臻園：400-660-3885轉(zhuǎn)80011
  
  中梁·首府：400-660-3885轉(zhuǎn)80011
  
  
  
  
  中梁首府效果圖
  
  
  
  買房過程中你還遇到過
  
  有關(guān)公攤面積的其他問題嗎
  
  歡迎留言分享~

  查看全文↓ 2019-10-13 15:42:18
• 144****6619

  
  房地產(chǎn)企業(yè)車庫、車位、地下停車場產(chǎn)權(quán)之爭？
  
  
  一、地上、地下停車位權(quán)屬規(guī)定
  
  
  依據(jù)法規(guī)：《物權(quán)法》（2007年10月1日起施行）第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
  
  
  二、人防工程非戰(zhàn)時(shí)做車庫或車位，所有權(quán)的歸屬
  
  
  依據(jù)《人民防空法》規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，但國家可以在戰(zhàn)時(shí)征用人防工程?！?br/>
  
  人防工程車位的投資人究竟是誰？
  
  
  對于非戰(zhàn)時(shí)目前存在兩種說法：
  
  
  1、業(yè)主是投資人說，如果人防車庫建設(shè)成本做公配分?jǐn)側(cè)肟墒鄢杀?，則地下人防車位建設(shè)成本包含在總面積之中，業(yè)主實(shí)際上支付了人防工程的建造費(fèi)用，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)人；
  
  
  2、開發(fā)商是投資人說，因人防的建議投入是開發(fā)商直接投資的；
  
  
  三、司法案例對地下車庫、車位產(chǎn)權(quán)歸屬，法院的判決結(jié)果也不盡相同
  
  
  1、南京市鼓樓區(qū)星漢城市花園案例——地下車庫產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有：
  
  
  2003年11月，南京市鼓樓區(qū)法院做出全國首例判決----星漢城市花園的地下車庫歸業(yè)主共有。這是法院對車庫權(quán)利歸屬問題作出的一個(gè)典型判決。星漢城市花園是南京一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商于1998年9月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位／戶，非機(jī)動(dòng)車2車位／戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。2001年7月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載："使用權(quán)面積"和"其中分?jǐn)偯娣e"都是7697.6平方米。
  
  
  開發(fā)商在銷售時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開發(fā)商訴之法院，要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主。開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán)。
  
  
  2003年11月，法院開庭審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，車庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則。再次，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。
  
  
  據(jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。
  
  
  對于此案判決結(jié)果，司法界也有很大爭議：
  
  
  混淆概念一：土地使用權(quán)和地下空間開發(fā)權(quán)：在南京市鼓樓區(qū)人民法院的判決中，其中一個(gè)非常重要的理由是該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，開發(fā)商不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。這里法院忽視了非常重要的一點(diǎn)是小區(qū)地下車位是建設(shè)在該小區(qū)的地下，其利用的不是小區(qū)土地上方已有的空間，而是在地下開挖的空間，地下車位正如地上房屋一樣，都是發(fā)展商經(jīng)過投資建造形成的，不同的只是存置于地上與地下。因此，地下車位與地上的房屋一樣存在所有權(quán)，所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前都屬于項(xiàng)目的投資人，即屬于發(fā)展商。全體業(yè)主取得的土地使用權(quán)包括的范圍僅僅是地上空間部分權(quán)利，也就是計(jì)算建筑面積，影響容積率，決定土地出讓金金額的部分。而地下車位是不計(jì)入建筑面積，也與容積率無關(guān)。

  查看全文↓ 2019-10-13 15:42:14
• 144****4189

  這個(gè)消息來自，
  
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布的通知：
  
  
  
  《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》
  
  
  
  
  
  里面包含了13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，此條內(nèi)容受到了廣泛關(guān)注，引發(fā)各種解讀和討論。
  
  
  
  
  
  
  
  一些人認(rèn)為，這是房價(jià)逐漸透明化的重要一步。記者隨機(jī)采訪了一些昆明市民，大家都認(rèn)為這樣的規(guī)范是好事兒。
  
  
  
  市民：“那肯定好啊，那面積就增加大了，負(fù)擔(dān)就減少了?！?br/>
  
  
  市民：“我覺得還可以。因?yàn)樗饷娴拿娣e很多，占用的都是自己家用不到的面積很多，只算室內(nèi)是可以的?！?br/>
  
  
  也有人認(rèn)為，這一規(guī)范的出臺(tái)是房價(jià)上漲的信號，房地產(chǎn)商不會(huì)做虧本生意，**終還是羊毛出在羊身上。
  
  
  
  
  
  
  
  記者注意到，征求意見稿中還提到，商品住房將實(shí)行全裝修交付，還明確了三點(diǎn)規(guī)定規(guī)范，分別是戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成。給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位。
  
  
  
  其次，供水、供電、燃?xì)?、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件。
  
  
  
  
  
  另外，住宅使用年限不能低于50年也在此次《住宅規(guī)范》征求意見稿中有所提現(xiàn)。
  
  
  
  
  
  
  
  新規(guī)范中，對住宅使用面積也有了一定的規(guī)定，主要分為成套房和單間房，規(guī)定由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成成套房的使用面積應(yīng)不小于30平米。市民如有其它建議，也可到住建部官方網(wǎng)站與其進(jìn)行溝通。本次意見征集截至?xí)r間為2019年3月15日。
  
  
  
  如果真的取消公攤會(huì)帶來什么影響？
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-13 15:42:09

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• 問 占公攤面積應(yīng)怎樣處理
  答

  占用公攤面積,可以請有關(guān)單位來協(xié)調(diào)處理

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 私人占公攤面積應(yīng)怎樣處理
  答

  首先要求業(yè)主自己回復(fù)原狀，其次要求物管解決，還不成只好投訴到城建了

  全部3個(gè)回答>
• 問 占公攤面積應(yīng)怎樣處理? 公攤面積太多怎么辦？在
  答

  鄰居啊，先找他協(xié)商一下啦，相信你解釋得清楚有理，鄰居也會(huì)理解你的，如果實(shí)在不行的話就請有關(guān)部門的人員解決啦，希望可以幫到你

  全部5個(gè)回答>
• 問 占公攤面積應(yīng)怎樣處理?我家的房子公攤面積太大怎么辦？
  答

  目前國家在公攤面積上沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)。一般多層住宅的公攤面積約在10％~13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點(diǎn)式的樓盤公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25％左右。不應(yīng)計(jì)算為公用建筑面積的：1、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。2、作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。3、樓梯下方空間樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。4、公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。5、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??怎樣起訴私自占用公攤面積
  答

  《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”第七十一條"業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。"第七十三條"建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。"

  全部3個(gè)回答>