?? 如何成立物業(yè)管理公司

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• 137****3656

  四個(gè)等級(jí),,,,,初入是三級(jí)(暫定),三級(jí),二級(jí),一級(jí).**短要用4年到一級(jí).
  一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。
  1。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)一般為有限責(zé)任公司。注冊(cè)資金按物業(yè)公司的等級(jí)計(jì)算，開(kāi)始的時(shí)候?yàn)椤皶憾ㄈ?jí)”（目前已經(jīng)取消了臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評(píng)級(jí)，不然資質(zhì)作廢。從“三級(jí)”開(kāi)始。三級(jí)的物業(yè)管理注冊(cè)資金為50萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開(kāi)始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過(guò)公司的人都知道，注冊(cè)一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來(lái)。所以，建議有些“錢(qián)”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜?cè)的公司，花幾千元他們會(huì)幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒(méi)有50萬(wàn)的現(xiàn)金，他們注冊(cè)公司可以幫你代塹，注冊(cè)后他們會(huì)抽走資金。在廣東注冊(cè)一個(gè)50萬(wàn)的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊(cè)代理公司會(huì)幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會(huì)一并幫你搞定的。
  這時(shí)值得提醒的就是：如果你是讓注冊(cè)代理公司搞定50萬(wàn)的注冊(cè)資金的話，其實(shí)這錢(qián)是不存在的，因?yàn)樽?cè)代理公司不可能“白”送你的，他們?cè)谀愎ど痰怯洺晒螅瑫?huì)將資金抽走的。所以在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因?yàn)檫@50萬(wàn)是根本不存在的，在財(cái)務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問(wèn)題時(shí)，如有債務(wù)方面的糾分時(shí)，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為50萬(wàn)元，即**大可能要承擔(dān)50萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)。
  

  查看全文↓ 2018-07-15 01:10:33
• 132****5665

  注冊(cè)物業(yè)管理公司的流程
  第一步：準(zhǔn)備5個(gè)以上公司名稱到工商局核名
  第二步：到刻章廠刻章一套 分為公章、財(cái)務(wù)章、法人章、合同章。同時(shí)到銀行開(kāi)立驗(yàn)資戶并存入投資款。
  第三步：整理資料到工商局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照
  第四步：整理資料到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局辦理公司組織機(jī)構(gòu)代碼證
  第五步：整理資料到國(guó)稅局辦證處辦理國(guó)稅證
  第六步：整理資料到地稅局辦證處辦理地稅
  第七步：到開(kāi)立驗(yàn)資戶的銀行或其他銀行開(kāi)設(shè)公司基本賬戶
  第八步：公司會(huì)計(jì)整理資料到國(guó)地稅務(wù)分局辦理公司備案及報(bào)稅事宜

  查看全文↓ 2018-07-15 01:10:10
• 147****3130

  物業(yè)管理公司的組建
  　　一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位
  　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。
  　　物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。物業(yè)管理公司的運(yùn)作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：
  　　(1)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、**，延長(zhǎng)使用壽命。
  　　(2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們?cè)诎踩⑽拿?、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。
  　　(3)積極開(kāi)展各種有益的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)活動(dòng)，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
  　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)包括：
  　　(一)信譽(yù)目標(biāo)
  　　良好的信譽(yù)是公司的無(wú)形資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打下良好的基礎(chǔ)。
  　　(二)盈利目標(biāo)
  　　利潤(rùn)目標(biāo)包括委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。
  　　(三)發(fā)展目標(biāo)
  　　物業(yè)管理公司必須通過(guò)物業(yè)管理活動(dòng)，逐步取得相關(guān)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)和利潤(rùn)，通過(guò)實(shí)踐和培訓(xùn)，提高員工綜合能力，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。
  　　(四)服務(wù)目標(biāo)
  　　服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。
  　　二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序
  　　物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。
  　　(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件
  　　物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：
  　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬(wàn)平方米以上。
  　　(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬(wàn)元以上。
  　　(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
  　　(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。
  　　(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。
  　　(6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。
  　　(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
  　　(二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料
  　　內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：
  　　(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。
  　　(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。
  　　(3)管理章程。
  　　(4)公司法人代表任命書(shū)或聘任書(shū)。
  　　(5)驗(yàn)資證明。
  　　(6)注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明。
  　　(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
  　　(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書(shū)或證明文件。
  　　(9)其他有關(guān)資料。
  　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件；外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。
  　　私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。
  　　(三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序
  　　一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。具體程序包括：
  　　(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。
  　　(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。
  　　(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開(kāi)業(yè)登記。
  　　(4)到稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。
  　　上述程序結(jié)束后即可開(kāi)業(yè)。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:09:55
• 145****6473

  　物業(yè)公司成立條件
  　　1、申請(qǐng)相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)審批表一式兩份；
  　　2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份；
  　　3、企業(yè)章程復(fù)印件一份（首次申請(qǐng)?zhí)峁?br/>　　4、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本原件（首次申請(qǐng)不提供）；
  　　5、驗(yàn)資證明材料（工商注冊(cè)時(shí)提供的注資發(fā)票）復(fù)印件一份（首次申請(qǐng)?zhí)峁?br/>　　6、企業(yè)法人代表的身份證復(fù)印件一份（首次申請(qǐng)?zhí)峁?br/>　　7、企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（部門(mén)負(fù)責(zé)人）和管理人員的物業(yè) 職業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件，每人一份；
  　　8、企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（部門(mén)負(fù)責(zé)人）和管理人員的身份 證復(fù)印件和勞動(dòng)合同復(fù)印件，每人一份；
  　　9、專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)復(fù)印件，每人一份；
  　　10、專業(yè)技術(shù)人員的身份證和勞動(dòng)合同復(fù)印件，每人一份；
  　　11、專業(yè)技術(shù)人員的“社保”證明；
  　　12、機(jī)構(gòu)設(shè)置框架圖一張，每個(gè)級(jí)別框內(nèi)需填寫(xiě)職務(wù)、姓名和電話（首次申請(qǐng)?zhí)峁?br/>　　13、組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)復(fù)印件一份；
  　　14、物業(yè)管理項(xiàng)目合同復(fù)印件，每個(gè)項(xiàng)目一份（申請(qǐng)三級(jí)（暫定）資質(zhì)可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物業(yè)項(xiàng)目，須提供招投標(biāo)備案表一份；
  　　15、良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)證明（申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)提供）；
  　　16、除首次申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)外，其他企業(yè)還須在北京市建設(shè)網(wǎng)上填報(bào)《北京市物業(yè)管理基本情況調(diào)查系統(tǒng)》；
  　　資質(zhì)申請(qǐng)
  　　申請(qǐng)成立物業(yè)公司辦理資質(zhì)
  　?。ㄒ唬┨峤徊牧?br/>　　1、企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)
  　　2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  　　3、企業(yè)章程；
  　　4、驗(yàn)資證明（注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上）；
  　　5、企業(yè)法定代表人的身份證明；
  　　6、企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件；
  　　7、企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明
  　?。ǘ┥陥?bào)程序
  　　提交有關(guān)材料—縣房產(chǎn)主管部門(mén)初審—報(bào)市房產(chǎn)主管部門(mén)核準(zhǔn)發(fā)證
  　　（三）法律依據(jù)：
  　　1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第四條第三款：設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
  　　2、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同。
  　　物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。
  　　(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件
  　　物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：
  　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬(wàn)平方米以上。
  　　(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬(wàn)元以上。
  　　(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
  　　(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。
  　　(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。
  　　(6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。
  　　(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
  　　(二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料
  　　內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：
  　　(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。
  　　(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。
  　　(3)管理章程。
  　　(4)公司法人代表任命書(shū)或聘任書(shū)。
  　　(5)驗(yàn)資證明。
  　　(6)注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明。
  　　(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
  　　(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書(shū)或證明文件。
  　　(9)其他有關(guān)資料。
  　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件；外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。
  　　私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。
  　　(三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序
  　　一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。具體程序包括：
  　　(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。
  　　(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。
  　　(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開(kāi)業(yè)登記。
  　　(4)到稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:09:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何成立物業(yè)管理公司?
  答

  您好，我是**網(wǎng)編輯邱巧玲。注冊(cè)分公司和注冊(cè)公司程序一樣的。一、名稱核定：1、開(kāi)辦公司的全體股東或股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的分公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)；2、公司的法人資格證明：經(jīng)工商行政管理局加蓋的公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)照》復(fù)印件（用工商局的營(yíng)業(yè)執(zhí)照專用復(fù)印紙復(fù)?。?分公司負(fù)責(zé)人照片兩張、非當(dāng)?shù)貞艏男钑鹤∽C、計(jì)生證，有些地方還需要?jiǎng)?wù)工證；4、聯(lián)系電話；5公司委托代理人的證明（授權(quán)委托書(shū)）以及被委托人的工作證或身份證復(fù)印件；6、主要經(jīng)營(yíng)范圍；謝謝！

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• 問(wèn) ?? 如何成立物業(yè)管理委員會(huì)
  答

  業(yè)主委員會(huì)成立條件：1、入住率達(dá)到50%以上;2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過(guò)30%的;3、首批物業(yè)交付滿3年的。成立業(yè)主委員會(huì)的程序：1、提出申請(qǐng)業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主大會(huì)有兩個(gè)含義，一為會(huì)議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時(shí)，業(yè)委會(huì)為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)同時(shí)成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會(huì)的條件和程序也是成立業(yè)委會(huì)的條件、程序）的書(shū)面要求。法規(guī)的規(guī)定本來(lái)是首先由開(kāi)發(fā)商提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，開(kāi)發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)開(kāi)發(fā)商曾主動(dòng)提出過(guò)此類報(bào)告，廣大業(yè)主趁早自力更生。另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級(jí)的房管辦提出。提出書(shū)面要求的人數(shù)沒(méi)有限制，一般三五個(gè)業(yè)主即可。2、產(chǎn)生籌備組成員區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會(huì)來(lái)操作。推薦方式不限，也可以自薦?；I備組由業(yè)主代表組成。推薦產(chǎn)生籌備組成員沒(méi)有時(shí)間限制。參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。3、籌備組成員名單公告籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。4、進(jìn)行籌備工作籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：（1）確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；（4）確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;（5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；5、籌備工作公告以上內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。6、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開(kāi)：（1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；（4）審議通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽(tīng)取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)、建議。7、備案業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)備案：（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（3）業(yè)主公約；（4）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。8、出備案證、刻制印章區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。9、委員名單等公告經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門(mén)備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書(shū)面公告或按戶發(fā)放。成立業(yè)委會(huì)的障礙：1、物業(yè)公司一般對(duì)成立業(yè)委會(huì)的行動(dòng)很反感。一方面，如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)，沒(méi)人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會(huì)的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會(huì)的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。2、單位的阻力。業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)有一個(gè)很別扭的問(wèn)題。成立業(yè)委會(huì)本來(lái)是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門(mén)掌控。但政府部門(mén)在這件事情上即無(wú)動(dòng)力又缺監(jiān)督，加上個(gè)別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過(guò)程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的案例中，大多數(shù)遇到的不是來(lái)自政府的協(xié)助而是租礙。3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)法規(guī)效力級(jí)別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問(wèn)題經(jīng)常找不到法律答案。4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來(lái)也有很大難度。成立業(yè)委會(huì)的注意事項(xiàng)：1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會(huì)委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)的所有實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)都是籌備組操作的，業(yè)主大會(huì)只是個(gè)確認(rèn)程序。2、業(yè)委會(huì)成立經(jīng)常是個(gè)利益之爭(zhēng)，各個(gè)環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭(zhēng)，才能選舉出真正自己利益的代言人。3、在房屋沒(méi)有售完的話，開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時(shí)應(yīng)對(duì)其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個(gè)業(yè)主投票權(quán)不能超過(guò)30%。4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)毫不關(guān)心，永遠(yuǎn)也不要指望他們能到場(chǎng)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會(huì)議形式以書(shū)面征求意見(jiàn)較為有利。附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總物業(yè)管理?xiàng)l例第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開(kāi)頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

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• 問(wèn) 物業(yè)管理委員會(huì)如何成立？
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  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會(huì)由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。成立業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)每年召開(kāi)一次以上的業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在大會(huì)召開(kāi)7天前將業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會(huì)中選出主任、副主任、秘書(shū)各1人。業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國(guó)土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的顧問(wèn)搜索。業(yè)主要員會(huì)必須制訂章程，確定組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)需向區(qū)民政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理登記手續(xù)，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，每屆期滿前兩個(gè)月，由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，選舉下屆業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主要員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)法人變更須辦理社會(huì)團(tuán)體變更登記。

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• 問(wèn) ?? 如何開(kāi)物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊(cè)資金**低50萬(wàn)。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務(wù)”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動(dòng)職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦理，這個(gè)證書(shū)遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)停考，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書(shū)

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• 問(wèn) ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當(dāng)業(yè)主成立了業(yè)委會(huì)后進(jìn)入合法的程序。通過(guò)物業(yè)管理合同對(duì)目前在管理的物業(yè)公司進(jìn)入審核，提出物業(yè)管理中各項(xiàng)的整改方案，如果物業(yè)服務(wù)到位，你（們）沒(méi)有理由辭退該公司，只能服務(wù)期到達(dá)后才能變更物業(yè)公司。如果通過(guò)整改還達(dá)不到合同的約定。那以書(shū)面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個(gè)別業(yè)主的意思。要通告及召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行的…。

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