?? 如何選擇物業(yè)管理公司

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• 136****3581

  當業(yè)主成立了業(yè)委會后進入合法的程序。
  通過物業(yè)管理合同對目前在管理的物業(yè)公司進入審核，提出物業(yè)管理中各項的整改方案，如果物業(yè)服務到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務期到達后才能變更物業(yè)公司。
  如果通過整改還達不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會進行的…。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:36
• 135****2316

  我國的物業(yè)管理從90 年代以來得到迅速發(fā)展，**早從我 國的南方逐漸興起了物業(yè)管理公司，在管理的水平以及制度的建設方面，與發(fā)達國家的水平不存在著很大的差距。
  隨著住房制度的改革，商品房逐漸代替國家實物分房，物業(yè)管理公司也替代了過去的那種政府或企業(yè)管理居住小區(qū)的方式。尤其是近幾年來，隨著人們住房消費觀念的現(xiàn)代化 與房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，購房者對居住小區(qū)的物業(yè)管理公司的資質(zhì)水平越來越看重，管理不好的住宅小區(qū)也成為業(yè)主投 訴的焦點。
  住宅小區(qū)需要怎樣的物業(yè)管理公司呢？應該說，物業(yè)管 理是**貼近人們?nèi)粘Ｉ畹姆招袠I(yè)，它的服務內(nèi)容不僅滲透到人們的家政服務，而且也在社區(qū)的環(huán)境中發(fā)揮著作用； 不僅從事居住小區(qū)的保安保潔、房屋維修等外在的服務行為， 而且還包括那些進入居民心靈的諸如社區(qū)文化活動等內(nèi)在的 服務行為。它是興起于 90 年代初的一種新興的服務行業(yè)，起步時從內(nèi)涵上說還相當粗糙，但隨著人們的生活水平的提高與住宅 業(yè)的發(fā)展，這個行業(yè)也發(fā)展得相當快，如今有好些樓盤的物 業(yè)管理已達較先進水平。當然就整體水平來說，目前仍處于 “發(fā)展中”。隨著市場的規(guī)范化與競爭機制的增強，業(yè)主對物業(yè)管理公司的水平要求越來越高，一個好的文化居住小區(qū)是離不開 優(yōu)秀的富有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司的。
  目前，部分物業(yè)管理公司已經(jīng)通過 ISO9000 國際質(zhì)量認 證體系，這對于提高物業(yè)管理公司的管理水平，在社會上樹 立良好的企業(yè)形象提供了評判的標準。物業(yè)管理公司不是以盈利為主要目的的企業(yè)，它是以向居住小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)、高效、熱情周到的服務為宗旨，在業(yè)主、 政府與物業(yè)管理公司之間建立一定的關系，同時要特別處理 好業(yè)主與物業(yè)管理公司、居委會與物業(yè)管理公司、管理水平與收費標準這三種關系。
  1、物業(yè)管理公司是溝通業(yè)主與房地產(chǎn)行政管理部門之間關系的橋梁和紐帶，能夠及時讓居民了解有關的房地產(chǎn)信息 和各種政策法規(guī)，做上情下達，為居民代辦手續(xù)、代領證件， 了解房屋出租、轉讓等有關的知識，了解居民的政策需求， 同時能夠向有關政府部門反映居民的意見。
  2、應處理好業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主是被服務 的對象，對于物業(yè)管理公司的選擇具有一定的決定權，這是 一種雇傭與被雇傭的關系。業(yè)主是花錢買服務，物業(yè)公司的 服務水平高，業(yè)主滿意，就雇你；反之，就可以“炒”物業(yè) 公司的“魷魚”。因此物業(yè)公司是業(yè)主的仆人，或者說是公仆。
  物業(yè)管理公司是融服務于管理，又融管理于服務的一種 特殊的服務物業(yè)，它既聽命于業(yè)主，服務于業(yè)主，同時又起 著引導、管理業(yè)主的作用。即它不僅要迎合業(yè)主的口味，還 需要倡導一些新的居住觀念，以引領人們走向一個新的居住時代。業(yè)主們對物業(yè)管理的要求自然各有不同，因此，如今在住宅小區(qū)內(nèi)，一般都成立了業(yè)主委員會，以存異求同，同時 代表業(yè)主向物業(yè)管理公司提意見與起監(jiān)督作用。
  3、應處理好居委會與物業(yè)管理公司的關系，兩者雖然在住宅小區(qū)里同是管理部門，但前者是行政性的，后者是服務性的，各有分工。若分工明確，可避免不必要的矛盾發(fā)生， 發(fā)展的趨向是兩者融為一體，目前深圳已有一些園區(qū)是以物 業(yè)公司代替了居委會的，他們也在嘗試兩者合為一體，自然 就無所謂有兩個管理部門的矛盾了。
  4、應處理好管理水平與收費標準的關系，價格應該要體現(xiàn)管理或叫服務的水平。好的物業(yè)公司應該在服務項目上明 碼實價，一項項地列出價格給業(yè)主看，讓業(yè)主判斷他們出的 錢值或者不值。如果其中的項目是業(yè)主認為不值的，就要降價，或者業(yè)主有權另請“高明”。
  目前管理得好的名牌樓盤，物業(yè)管理的收費已不是值與不值的問題了，而是超了值。即物業(yè)公司需要開發(fā)商投資補 虧，才可以保持良好物業(yè)管理水平的公司正常動作。至于園區(qū)的建設完成以后，即開發(fā)商撤場以后，這些物 業(yè)公司是否還能保持現(xiàn)有的良好的管理水平？從整體看，只 要物業(yè)服務夠規(guī)模，物業(yè)服務價格就可以降下來；物業(yè)朝多種經(jīng)營的方向發(fā)展，“堤內(nèi)損失堤外補”，夜市降低物業(yè)收費 的一個好辦法。
  居住小區(qū)好的物業(yè)管理公司，應具備優(yōu)秀的物業(yè)管理人才、先進的物業(yè)管理設施與完善的制度這三大條件，同時應
  該能科學地、合理地處理好上述的幾種關系。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:21
• 131****5682

  物業(yè)公司的選擇在整個置業(yè)過程中也是非常重要的。
  業(yè)主選擇物業(yè)管理公司是在首次業(yè)主大會召開，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后進行的，一般由業(yè)主委員會具體操作。
  業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理公司時，可以采用招標或其他方式進行。
  目前，大多數(shù)小區(qū)采用邀標、議標的形式。這是因為業(yè)主委員會委員都是兼職，而公開招標、評標手續(xù)繁瑣，委員們可能沒有精力、時間；邀標、議標主要是有針對性地進行，效果也會是好的。
  在選擇合適的“管家”時，要注重考慮企業(yè)的服務質(zhì)量與管理費用，即通常講的質(zhì)量價格比。
  因此，應根據(jù)居住區(qū)域房屋類型和全體業(yè)主的消費觀念、消費水平，以及所需物業(yè)服務的檔次來選擇相應的企業(yè)，**好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務項目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應，降低成本。
  另外，經(jīng)驗表明，由業(yè)主委員會成員以外的人員或者機構推薦企業(yè)為邀標單位比較公正。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:04

相關問題

• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動職業(yè)培訓機構辦理，這個證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)?？?，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

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• 問 ??如何注冊物業(yè)管理公司
  答

  根據(jù)相關資料總結如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實施的“三證合一”政策，您注冊一個佛山公司需要經(jīng)過的下面幾個流程： （1）企業(yè)名稱核準。因為新開業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個好名稱不容易，但是名稱一旦核準，可以保留半年有效期，所以可以在注冊公司前期就落實此項工作。 （2）確定公司注冊地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢詳細的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務報到。 可能您目前關心的注冊一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊公司只需要10-15個工作日，立華星財務專業(yè)代辦，**快只需要3-5個工作日！ 外面代理注冊公司的價格參差不齊，有的還有隱形消費，要慎重選擇！關于注冊資本資金，2014年3月1日，實行注冊資本認繳登記制，放寬注冊資本登記條件;注冊公司不占用資金，不需驗資費用。 另外，看您的具體經(jīng)營項目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財務」工商代辦，更加省時，省力，省錢。

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• 問 ?? 總物業(yè)管理公司如何
  答

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報兩個環(huán)節(jié)?！　?。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經(jīng)取消了臨時資質(zhì)等級），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評級，不然資質(zhì)作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當?shù)氐墓ど叹窒群嗣缓箝_始工商登記、股權確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當?shù)匾患掖碜缘墓?，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現(xiàn)金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的?！　∵@時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務管理方面，應該是由樓主你或相關的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務方面的糾分時，需要按照股權份額承擔相應的風險。你的有限責任公司注冊資金為50萬元，即**大可能要承擔50萬元的風險。　　參考物業(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報條件，如下：　?。ㄈ壻Y質(zhì)）：　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項目；　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。　　第六條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　　（三）驗資證明；　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；　　（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同?！　〉谄邨l 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照**低等級核定，并設一年的暫定期?！　〉诰艞l 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級申報表；　?。ǘI業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；　　（五）物業(yè)服務合同復印件；　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績材料?！　〖茨泐I取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質(zhì)”申報，他們會給你一年的時間。一年內(nèi)你要辦理“臨時資質(zhì)”轉“三級資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達到相關資質(zhì)申報的條件時，你有兩條路可以選擇：　　1）無資質(zhì)承接業(yè)務，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當?shù)匚飿I(yè)科關系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質(zhì)”?！　?）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務，因為需要和物業(yè)科和建設部有關系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質(zhì)代辦需要4-5萬元出證?！　⒖嘉飿I(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國物業(yè)服務公司的經(jīng)營模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關于你公司的內(nèi)部組織機構應該是你如何定經(jīng)營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構。不同的架構模式適應不同的服務市場，故相應設定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機構?！　?、內(nèi)部組織機構與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個行業(yè)的經(jīng)驗，“物業(yè)公司總部的支出應該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”?！　∷摹⑽飿I(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內(nèi)對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：　　一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務水平相適應。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)服務費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務。第三、第四種服務費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。　　再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；　　三是核算財務費用；　　四是核算所得稅?！　囊陨系氖罩Х治龅闹形覀儾浑y看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構成為：　　利潤=營業(yè)收入–營業(yè)成本–管理費用–營業(yè)稅金–財務費用　　在實際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費的比例分別為：　　人工費：40％（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區(qū)活動：5％；管理成本：17％，其它及不可預計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照服務合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務標準，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的?！　⒖嘉飿I(yè)管理文摘

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• 問 如何成立物業(yè)管理公司?
  答

  您好，我是**網(wǎng)編輯邱巧玲。注冊分公司和注冊公司程序一樣的。一、名稱核定：1、開辦公司的全體股東或股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的分公司名稱預先核準申請書；2、公司的法人資格證明：經(jīng)工商行政管理局加蓋的公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照執(zhí)照》復印件（用工商局的營業(yè)執(zhí)照專用復印紙復?。?分公司負責人照片兩張、非當?shù)貞艏男钑鹤∽C、計生證，有些地方還需要務工證；4、聯(lián)系電話；5公司委托代理人的證明（授權委托書）以及被委托人的工作證或身份證復印件；6、主要經(jīng)營范圍；謝謝！

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• 問 物業(yè)管理公司如何交稅
  答

  也是要繳稅的，寫字樓和小區(qū)的物業(yè)基本都差不了多少，大同小異的

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