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業(yè)主委員會成立條件：1、入住率達到50%以上;2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;3、首批物業(yè)交付滿3年的。成立業(yè)主委員會的程序：1、提出申請業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會（業(yè)主大會有兩個含義，一為會議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時，業(yè)委會為其執(zhí)行機構(gòu)，與業(yè)委會同時成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會的條件和程序也是成立業(yè)委會的條件、程序）的書面要求。法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會的報告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實踐中沒聽說哪個開發(fā)商曾主動提出過此類報告，廣大業(yè)主趁早自力更生。另外，上海的實踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級的房管辦提出。提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個業(yè)主即可。2、產(chǎn)生籌備組成員區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。實踐中其實是房管辦和居委會來操作。推薦方式不限，也可以自薦?；I備組由業(yè)主代表組成。推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時間限制。參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。3、籌備組成員名單公告籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。4、進行籌備工作籌備組做好下列各項籌備工作：（1）確定召開業(yè)主大會的會議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；（2）確認業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；（4）確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容;（5）確定業(yè)主委員會委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；5、籌備工作公告以上內(nèi)容在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。6、業(yè)主大會召開籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會會議。頭次業(yè)主大會會議按下列程序召開：（1）由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況；（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況；（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；（4）審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。7、備案業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（1）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（2）業(yè)主大會議事規(guī)則；（3）業(yè)主公約；（4）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。8、出備案證、刻制印章區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。9、委員名單等公告經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單、業(yè)主大會審議通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。成立業(yè)委會的障礙：1、物業(yè)公司一般對成立業(yè)委會的行動很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會的原因，經(jīng)常是因為業(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。2、單位的阻力。業(yè)委會成立的相關(guān)法規(guī)有一個很別扭的問題。成立業(yè)委會本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動力又缺監(jiān)督，加上個別情況下被物業(yè)公司等利益團體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會的相關(guān)法規(guī)效力級別較低，并且也不完善，實踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。成立業(yè)委會的注意事項：1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會的所有實質(zhì)性事項都是籌備組操作的，業(yè)主大會只是個確認程序。2、業(yè)委會成立經(jīng)常是個利益之爭，各個環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團結(jié)一致，有理有利，寸土必爭，才能選舉出真正自己利益的代言人。3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時應(yīng)對其投票權(quán)進行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對成立業(yè)委會毫不關(guān)心，永遠也不要指望他們能到場參與業(yè)主大會會議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會議形式以書面征求意見較為有利。附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總物業(yè)管理條例第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》的通知第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定頭次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開頭次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
全部3個回答>物業(yè)管理委員會如何成立？
134****1109 | 2018-05-24 12:05:39
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131****3652
業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負責(zé)召集。成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會。業(yè)主委員會負責(zé)在大會召開7天前將業(yè)主大會召開的日期、內(nèi)容送達每位業(yè)主。
查看全文↓ 2018-05-24 14:22:21
業(yè)主委員會委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會的顧問搜索。
業(yè)主要員會必須制訂章程，確定組織機構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會通過。
業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團體法人資格。
業(yè)主委員會每屆任期3年，每屆期滿前兩個月，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主代表大會，選舉下屆業(yè)主委員會委員。業(yè)主要員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會法人變更須辦理社會團體變更登記。 -
156****8369
業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
查看全文↓ 2018-05-24 14:22:02
一.業(yè)主大會的成立
規(guī)定:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分
規(guī)定:一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
三.業(yè)主大會投票權(quán)確立
規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式
規(guī)定:
1.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
5.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 -
136****2070
物業(yè)管理委員會的成立與改選均需要經(jīng)過房地產(chǎn)管理局登記，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)有自己的組織章程和組織機構(gòu)，有自己獨立的辦公場所、辦公經(jīng)費，應(yīng)該具有一定的民事行為能力。此外，物業(yè)管理委員會必須由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責(zé)。
查看全文↓ 2018-05-24 14:21:26
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我們小區(qū)是一個規(guī)模較大的高檔小區(qū)，居民入住18年了，由于開發(fā)商和和物業(yè)公司的阻礙等原因，業(yè)委會至今仍沒成立起來，是否可以先成立管委會，然后過渡到業(yè)委會？
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居委會，是政府基層居民服務(wù)機構(gòu)。居委會隸屬于街道辦事處。主要作用是收集、轉(zhuǎn)達地區(qū)居民的生活需求，調(diào)解居民的鄰里糾紛，提供部分居民生活服務(wù)等等。物業(yè)公司，是專為某個物業(yè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)單位。業(yè)委會，是小區(qū)業(yè)主通過業(yè)主大會選取的業(yè)主代表，組成的業(yè)主自助自管機構(gòu)。居委會和業(yè)委會都是為居民服務(wù)的機構(gòu)，不同在于業(yè)委會僅為本小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，而居委會是為整片地區(qū)居民服務(wù)的機構(gòu)，而且居委會具備一定的政府職能，比如民警工作站、黨務(wù)工作站等等。業(yè)委會單純?yōu)楸拘^(qū)居民提供服務(wù)，同時代理小區(qū)全體業(yè)主，和物業(yè)公司等第三方服務(wù)機構(gòu)簽訂各類合同。居委會和物業(yè)公司之間是相互合作關(guān)系，居委會提供的服務(wù)主要是針對居民生活方面，以人為主。物業(yè)提供的服務(wù)是按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定，以物為主。且物業(yè)只服務(wù)于簽訂物業(yè)合同的物業(yè)小區(qū)。業(yè)委會和物業(yè)公司直接是建立與物業(yè)服務(wù)合同之上的契約關(guān)系，雙方為服務(wù)者和被服務(wù)者。物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理，業(yè)主享受服務(wù)，支付物業(yè)費用。業(yè)委會作為業(yè)主的代表，同物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同。
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物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會的區(qū)別：1、選舉方式不同在不具備成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，物業(yè)管理委員會是由業(yè)主們和使用人選舉而成的，符合條件的小區(qū)，業(yè)主委員會是業(yè)主們的主要代表。2、責(zé)任不同物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)是對物業(yè)公司的事物管理，而業(yè)主委員會是由業(yè)主們成立的，有什么具體事務(wù)的業(yè)主由業(yè)主委員會給物業(yè)管理委員會溝通。3、人員成分不同物業(yè)管理委員會由居民委員會、業(yè)主和相關(guān)的物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，可以包括租戶、承租商等非產(chǎn)權(quán)人而其中的業(yè)主代表不能夠少于50%。業(yè)主委員會的成員全部要求是業(yè)主身份。業(yè)主委員會的權(quán)力：1、每一年都有權(quán)利召開一次以上的業(yè)主大會。2、有權(quán)利使用公開招標的方式來更換物業(yè)公司。3、有權(quán)利對物業(yè)公司提供的年度管理計劃、費用預(yù)算等方面的事宜進行審議和批準。4、對物業(yè)公司所規(guī)定的物業(yè)收費標準和物業(yè)服務(wù)標準進行審議和批準。5、有權(quán)利對物業(yè)公司所規(guī)定的各項規(guī)章制度進行審議和批準。6、業(yè)主委員會有權(quán)利代替一些被租戶或者是其他租戶損害了個人權(quán)益的受害人提起訴訟。
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要求成立業(yè)主委員會的骨干份子、業(yè)主投票權(quán)確定辦法，一定要有文字材料、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；
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