團購房法律風(fēng)險解析：團購房有什么風(fēng)險？

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• 131****5109

  房屋團購是指一定數(shù)量的置業(yè)者自發(fā)組團或者在團購組織的安排下，由選出的代表并協(xié)同法律工作者與開發(fā)商協(xié)商，以低于散戶市場成交價格簽訂有諸多附加條款的《合同》的消費過程。目前，團購大致有兩種形式：一種是置業(yè)者自發(fā)組團;另一種是單位組織職工組團。不過，由于有些“團購房”屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段，因此參加“團購”也會有一定風(fēng)險。前些日子，媒體上就曝出過吉林省直單位為了給單位干部職工解決住房問題，以“團購”的名義與長春市某房地產(chǎn)公司簽訂了“購房協(xié)議書”，后來開發(fā)商與這家單位在這個項目上產(chǎn)生了經(jīng)濟糾紛，而導(dǎo)致職工的購房款遲遲得不到退還的事。另外，有些網(wǎng)站或是中介機構(gòu)組織的團購活動，也出現(xiàn)過不少扯皮事。團購可能面臨的五大法律風(fēng)險第
  一、混淆法律關(guān)系，導(dǎo)致維權(quán)無門第
  二、表決權(quán)不充分，導(dǎo)致團隊內(nèi)訌第
  三、委托范圍不明，導(dǎo)致團購風(fēng)險第
  四、合同主體錯誤，導(dǎo)致維權(quán)不能第
  五、資金監(jiān)管不力，導(dǎo)致錢房兩空對癥下藥　破解團購風(fēng)險　　雖然有風(fēng)險，但總的來說，在目前經(jīng)濟形勢不景氣的情況下，“團購住房”實現(xiàn)了“雙贏”的效果：“老百姓少付錢，開發(fā)商多賣房。”同時，隨著“買方市場”的漸現(xiàn)，在商品房買賣過程中，購房者將獲得更多的話語權(quán)，從而為團購者贏得更多的“砍價”空間。因此，只要購房者能注意回避上述五個方面的風(fēng)險，“團購”不失為一種理想的購房方式。第
  一、理清三種法律關(guān)系，明確法律權(quán)利和責任。在進行房屋團購時，必須要明確三種法律關(guān)系：其
  一、團購人與組織者之間是一種委托關(guān)系;其
  二、開發(fā)商與組織者之間的關(guān)系是基于團購人的委托而派生的買賣關(guān)系;其
  三、團購人與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系。如果不理清這三種法律關(guān)系的本質(zhì)，則可能產(chǎn)生法律風(fēng)險，比如，誤將團購組織者當成合同當事人，從而導(dǎo)致團購人維權(quán)不能。第
  二、組織者要充分聽取團購人的意見，明確委托范圍。每次與房開商談判之前，團購組織者一定要充分聽取全體團購人的意見，對團購人的意見和要求，要形成書面材料，并對這些意見和要求進行分類，然后擬定詳細的團購方案。組織者應(yīng)當按照大多數(shù)團購人的購房意愿與開發(fā)商簽訂合同，盡可能地滿足大多數(shù)團購人的要求，并以書面協(xié)議明確團購人的委托范圍，明確組織者的權(quán)得與義務(wù)，避免內(nèi)訌現(xiàn)象，減少團購風(fēng)險。第
  三、團購人要充分行使表決權(quán)，不應(yīng)過分依賴團購組織者。團購人對擬購買的戶型、面積、內(nèi)外裝修標準、價位、附屬設(shè)施、功能配套等要充分發(fā)表自己的意見。因為組織者只是作為受托人代辦具體購房事務(wù)，將來入住、享有房屋所有權(quán)的都是團購人自己。買房**終環(huán)節(jié)是購房者與開發(fā)商談判，而**終的決定者必然是購房者。所以，購房者必然要為自己的決定擔負一定的責任，而不應(yīng)過分依賴他人。第
  四、組織者要督促團購人及時與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同?！逗贤ā返谒陌倭愣l規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。再則，基于產(chǎn)權(quán)登記一戶一證的要求，在團購合同中，組織者與開發(fā)商的團購協(xié)議要直接約束團購人與開發(fā)商。此后，每個團購人還應(yīng)分別與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同。組織者處理完畢受托事務(wù)后，要及時督促團購人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，把自己從此團購關(guān)系中解脫出來，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。第
  五、團購中資金的安全保障。商品房的預(yù)售是有法定條件的，然而，為了緩解開發(fā)商的資金壓力，換取更多的“砍價”空間，有些團購(尤其是單位團購)是發(fā)生在開發(fā)商具備法定預(yù)售條件之前，甚至是在開發(fā)商還未開工的時候就將房款到位，這顯然是有一定風(fēng)險的。為了保證團購房款的安全，避免錢房兩空，通常的做法有兩種：一是組織者 (單位)與開發(fā)公司對團購資金進行共管，以保證該資金不被挪用。二是將開發(fā)商的土地使用權(quán)抵押給組織者(單位)，在具備預(yù)售條件時解除。團購房屋　**好請律師陪同在房地產(chǎn)賣方市場時期，購房者一般是沒有什么話語權(quán)的。合同文本都是由房開商提供，房開商一般都很“牛”，合同往你面前一放，你要么簽約，要么走人，至于合同條款，修改沒商量，你愛買不買，購房者往往只有被動地接受。而今，隨著買方市場的逐漸形成，“團購”這種方式不僅為購房者提供了更多的“砍價”空間，也為購房者通過合同條款的修改更好地維護自身的權(quán)益提供了可能，建議購房者可以借這個時機與開發(fā)商商談，爭取更多的自身權(quán)益。

  查看全文↓ 2013-06-28 11:08:57

相關(guān)問題

• 問 ??團購房有風(fēng)險嗎？
  答

  我想，團購的優(yōu)點是顯而易見的。首先對于消費者，價格優(yōu)惠是**直觀的“利好”，更重要的是，“人多勢眾”使得業(yè)主在與開發(fā)商發(fā)生矛盾或糾紛時能夠更好地維權(quán)，有助于增強置業(yè)者抵御風(fēng)險的能力。另外，眾多購房者彼此互通消息，相比單個購房者掌握的信息來說更多更全面，有利于**大限度地保護購房人簽訂平等的購房合同。 團購?fù)瑫r又給開發(fā)商帶來利益，集體購房能夠使開發(fā)商縮短銷售周期，加快資金周轉(zhuǎn)，不僅大大提升銷售業(yè)績，更降低了銷售成本，加快了樓盤的銷售進程。無疑，團購的實現(xiàn)，其結(jié)果是達到了消費者與開發(fā)商的雙贏。但是，團購就是要邀約一批有購房意愿的人，可到哪里去找那么多人？一來，親朋好友中需要買房，且跟自己能買一個小區(qū)的人也并不多；二來，不要說找不到這么多人一起買房，即使能找得到，與陌生人搭伙，心里也不踏實。同時，現(xiàn)在，社會上也缺少專業(yè)的策劃機構(gòu)進行組織，購房者即使有這種意識，卻也找不到一家專業(yè)機構(gòu)。成功的團購離不開互聯(lián)網(wǎng)，購房者們**先通過網(wǎng)上相識，接下來所有談判的**新進展都在第一時間內(nèi)發(fā)布到網(wǎng)上，通知所有購房人，保證了談判的順利進行。然而，網(wǎng)絡(luò)只是一個平臺，而大量的工作，卻必須有專業(yè)機構(gòu)來操作，而我們所缺乏的恰恰是這種專業(yè)的機構(gòu)。所以，以我看，如果機遇合適，能夠團購一定是有優(yōu)勢的，但是如果條件不成熟，在買房時多找?guī)讉€懂行的親戚朋友一起出謀劃策，也不失為一種選擇

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• 問 單位團購房有哪些風(fēng)險？團購房有幾個意思？
  答

  存在風(fēng)險。一般屬于福利購房，不是事業(yè)單位員工可能不能辦理房產(chǎn)證。************************************注意：1、遇到法律問題應(yīng)委托專業(yè)律師處理。未建立正式委托關(guān)系之前的律師解答，均不得作為自行處理實際案件的依據(jù)。2、非專業(yè)人士嚴禁擅自以法律條文或者法學(xué)專業(yè)文章作為實際案件的處理依據(jù)。3、如自行處理法律問題，后果自負。

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• 問 單位團購房有哪些風(fēng)險？團購房是什么意思？
  答

  團購房指標轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險：防范房屋指標轉(zhuǎn)讓后，后期不予辦理房產(chǎn)證；防范房屋轉(zhuǎn)讓后，進行固定資產(chǎn)登記后，征收房產(chǎn)稅；防范房屋轉(zhuǎn)讓后，是二套房，將來申請經(jīng)適房、購買商品房、申請廉租房等等，凡是含有國家福利性質(zhì)的不動產(chǎn)消費都會受到影響；如果認為房屋指標轉(zhuǎn)讓帶來的盈利超過國家給的福利盈利，那就是可行的。

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• 問 ??單位團購房有哪些風(fēng)險？團購房有哪些意思？
  答

  防范房屋指標轉(zhuǎn)讓后，后期不予辦理房產(chǎn)證。防范房屋轉(zhuǎn)讓后，對你進行固定資產(chǎn)登記后，征收你的房產(chǎn)稅。防范房屋轉(zhuǎn)讓后，你是二套房，將來申請經(jīng)適房、購買商品房、申請廉租房等等，凡是含有國家福利性質(zhì)的不動產(chǎn)消費都會受到影響。如果你認為房屋指標轉(zhuǎn)讓帶來的盈利超過國家給你的福利盈利，那就是可行的。提醒一下：房屋轉(zhuǎn)讓的盈利把握在你手上，你有處置的主動權(quán)。而國家福利的盈利，主動權(quán)不在手你上，而且還不一定有保障的，爭的人很多。你自己多考慮全面。

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• 問 有售樓朋友向我推薦別人交了定金后又退房的團購房（沒有簽正式的房物交易合同），請問有沒有什么風(fēng)險
  答

  誤將團購組織者當成合同當事人，從而導(dǎo)致團購人維權(quán)不能。

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