??出售自建房屋交增值稅嗎？如何繳納?

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• 156****5934

  《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：
  1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
  8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。
  9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
  10.個(gè)體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
  11.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

  查看全文↓ 2019-07-06 21:16:54
• 152****3098

  合作建房一般是指一方出土地另一方出資金情況下的合作建房。合作建房可以分為兩大類型，一是合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房，二是成立合營公司情況下的合作建房。根據(jù)營改增的規(guī)定，不論什么類型的合作建房，均涉及繳納增值稅的問題。
  一、合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房
  （一）以地?fù)Q房
  比如，甲方是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。甲方出土地，乙方出資金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。這種情況下，甲方以土地使用權(quán)換取了房屋形式的經(jīng)濟(jì)利益，乙方以房屋換取了土地使用權(quán)形式的經(jīng)濟(jì)利益，雙方的行為均為增值稅銷售行為，均應(yīng)繳納增值稅。雙方以物易物的銷售額如何確定，目前營改增的規(guī)定尚無具體規(guī)定。不過可以按一般的營業(yè)常規(guī)定即可以參照土地的市場價(jià)或房屋的市場價(jià)確定銷售額。
  （二）以地?fù)Q取利潤
  如承接上例，房屋建成后，甲方按約定的比例取得利潤。這種情況下，甲方屬于明顯的土地銷售行為。
  二、合作雙方成立合營公司情況下的合作建房
  甲方出地乙方出資金共同成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲方取得收益的方式可以有以下幾種：
  （一）雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分配利潤；
  （二）甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，按收入一定比例分成；
  （三）甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，按一定比例取得房屋；
  以上合作建房不論甲方采用何種方式取得土地收益，都不能回避一個(gè)共同的問題，那就是甲方以土地使用權(quán)投資。甲方以土地使用權(quán)換取了股權(quán)后，以股權(quán)的形式得到了利潤（或收入分成形式的利潤或?qū)嵨镄问降睦麧櫍?。甲方在以土地使用?quán)換取了股權(quán)這個(gè)環(huán)節(jié)，屬于有償行為，屬于銷售行為，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。合營的房地產(chǎn)開發(fā)公司以房屋的形式向投資者分配利潤，應(yīng)當(dāng)視同銷售，繳納增值稅。
  在以上土地、房屋銷售或視同銷售的環(huán)節(jié)，可以按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票，對方可以按有關(guān)規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
  在合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房，甲方的會計(jì)處理應(yīng)當(dāng)是借應(yīng)收賬款，貸無形資產(chǎn)。在合作雙方成立合營公司情況下的合作建房，甲方的會計(jì)處理應(yīng)當(dāng)是借長期股權(quán)投資，貸無形資產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-07-06 21:16:46
• 134****0443

  按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十五條、第六十六條、第六十七條等等的規(guī)定，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以購買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出減除按照稅法規(guī)定計(jì)算的攤銷費(fèi)用后的余額作為成本。
  　　根據(jù)《契稅暫行條例》、第一條、第二條的規(guī)定，如果在合作建房中土地使用權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的就需要按照規(guī)定計(jì)算繳納契稅，如果未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，則不需要繳納契稅。契稅由土地使用權(quán)的承受人繳納。

  查看全文↓ 2019-07-06 21:16:44

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• 問 請問出售自建房屋交增值稅嗎？
  答

  自建房發(fā)生交易后就不能再稱作自建房了。財(cái)稅2016第36號附件2（八）銷售不動產(chǎn)。1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。10.個(gè)體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。11.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

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• 問 ??出售自建房屋交增值稅嗎？營改增后，自建房第三次交易要交增值稅嗎？
  答

  自建房發(fā)生交易后就不能再稱作自建房了。財(cái)稅2016第36號附件2（八）銷售不動產(chǎn)。1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。10.個(gè)體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。11.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

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• 問 ??出售自建房屋交增值稅嗎?還建房沒滿二年現(xiàn)在賣需要交增值稅嗎?
  答

  轉(zhuǎn)讓自建房屋征收增值稅。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

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• 問 自建房屋轉(zhuǎn)讓交哪些稅?營改增轉(zhuǎn)讓自建房屋征收增值稅嗎
  答

  一、需要雙方簽訂合同繳納定金-委托測繪公司測繪出測繪圖-委托評估公司評估出評估報(bào)告-到財(cái)政部門繳納契稅-到地稅部門審核營業(yè)稅、個(gè)稅-到房管部門受理-出證-繳納交易費(fèi)-取證！二、這類房屋屬于非普通住房，滿了五年稅費(fèi)也很高?。《愘M(fèi)如下根據(jù)評估價(jià)格、面積后對號入座1、測繪費(fèi)1.36元/平方，買方；2、評估費(fèi)0.5%（評估額，允許浮動）；3、契稅評估額3%（面積144平方以上3%）買方；4、所得稅1%（要五年外的唯一普通住房免），賣方；5、交易費(fèi)6/平方，買方；6、工本費(fèi)80元，買方（工本印花稅5元）；7、營業(yè)稅5.6%（差額）！

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• 問 出售自建房屋交什么稅
  答

  自建行為應(yīng)視同發(fā)生了應(yīng)稅行為，按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，納稅人為自建房權(quán)屬所有人。因此，自建房銷售時(shí)，由房東即賣方繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。按照現(xiàn)在房產(chǎn)交易管理制度有關(guān)規(guī)定，如果沒有繳清二手房交易有關(guān)的稅收，則不能辦理過戶手續(xù)。

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