?? 土地用途和容積率如何影響地價(jià)？有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

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• 136****9489

  不同用途對(duì)于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價(jià)**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。
  而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價(jià)越高。當(dāng)容積率超過一定數(shù)目時(shí)，邊際效益越來越小，會(huì)出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價(jià)越高。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:25:28
• 144****8605

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用
  地面積的比值.
  計(jì)算公式：
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過8 米,在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算.
  容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異.因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素.容積率具有如下特性：
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平.人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋.
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低.
  二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律
  影響地價(jià)的因素很多,雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同,但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià),二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià).收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量,市場供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng),決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配,使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化.容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律,同時(shí)受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用,總體說來,區(qū)位條件愈優(yōu)越,地價(jià)水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格,容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大.具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  (—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”.在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn).作為城市建設(shè)用地,容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢.當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí),土地收益達(dá)到**大,土地價(jià)格也達(dá)到**高,此時(shí)的容積

  查看全文↓ 2019-06-14 15:25:23
• 135****4187

  容積率嘛，是指一個(gè)樓盤的總建筑面積與用地面積的比率。
  容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積
  
  對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來 說， 容積率直接涉及到居住的舒適度，一般來說，一個(gè)好的樓盤，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，但是由于受土地成本價(jià)格的限制，并不是所有樓盤項(xiàng)目都能做得到這些。
  
  影響地價(jià)的因素很多，概括為兩個(gè)方面：
  一是通過影響土地收益來影響地價(jià)
  二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)
  
  容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同，對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同，高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，這對(duì)開發(fā)商來說無疑增加了收益，但是由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，對(duì)于居住者來說呢，也從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)，**終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:25:14

相關(guān)問題

• 問 ?? 土地用途和容積率如何影響地價(jià)？怎么規(guī)定的呢？
  答

  主要地價(jià)影響因素的分類土地估價(jià)要考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。可將影響土地的因素分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。1、影響地價(jià)的一般因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。2、影響地價(jià)的區(qū)域因素區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征中，對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。在對(duì)地價(jià)的影響中，同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度不同，區(qū)域因素有的對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響。3、影響地價(jià)的個(gè)別因素個(gè)別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身?xiàng)l件和特征對(duì)宗地地價(jià)的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價(jià)格之間差異的重要因素。這里特別說明的是，土地用途不同，同一宗地的各個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的影響程度也不會(huì)相同。(二)主要地價(jià)影響因素的作用規(guī)律(略)(三)不同用途土地的地價(jià)影響因素1、商業(yè)用地2、居住用地3、工業(yè)用地4、農(nóng)用地

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• 問 我想問下土地用途和容積率如何影響地價(jià)
  答

  遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”.在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn).作為城市建設(shè)用地,容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢.當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí),土地收益達(dá)到**大,土地價(jià)格也達(dá)到**高,此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率.若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降,地價(jià)也隨之開始下降.如(圖一),MC 為單方造價(jià),MR 為單方售價(jià),某一容積率L 時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩余部分即為地價(jià).當(dāng)容積率等于M 時(shí),單方造價(jià)等于單方售價(jià),土地開發(fā)的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達(dá)到**大,地價(jià)達(dá)到**高,M 為**佳容積率.超過這個(gè)容積率,地價(jià)開始向反方向變化,隨容積率提高而下降.

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• 問 ?? 容積率誤差如何處理？有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  這個(gè)問題比較復(fù)雜，一是各地政策有差異；二是與歷史遺留問題有糾葛；三是處罰本身也是個(gè)技術(shù)活。舉個(gè)完整的實(shí)例來說比較好：為進(jìn)一步規(guī)范違法建設(shè)行政處罰行為，維護(hù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國行政處罰法》、《成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)建筑項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)階段行政處罰的工作要求通知如下：一、 適用范圍本通知適用于我市錦江、青羊、金牛、武侯、成華等五城區(qū)（含高新區(qū)）區(qū)域內(nèi)，同時(shí)滿足下列兩個(gè)條件的建筑項(xiàng)目的行政處罰：（一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑項(xiàng)目。（二）建筑項(xiàng)目建成后，其建筑平面布局、層數(shù)、高度等實(shí)體建設(shè)符合規(guī)劃要求，但實(shí)際建筑面積超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的建筑面積的。二、處理規(guī)則（一）實(shí)際計(jì)入容積率建筑面積（以下簡稱“實(shí)際計(jì)容面積”）超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的計(jì)入容積率建筑面積（以下簡稱“規(guī)劃許可計(jì)容面積”）的處理規(guī)則。1. 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑項(xiàng)目，實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的比例小于等于3%的，按以下規(guī)則處理：（1）實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積小于等于300㎡的，可直接辦理建設(shè)工程規(guī)劃合格證；（2）實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積大于300㎡小于等于600㎡的，按超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的建設(shè)工程造價(jià)的5%處以罰款；（3）實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積大于600㎡小于等于900㎡的，按超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的建設(shè)工程造價(jià)的7%處以罰款；（4）實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積大于900㎡的，按超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的建設(shè)工程造價(jià)的10%處以罰款。2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑項(xiàng)目， 實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的比例大于3%小于等于5%的，按超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的建設(shè)工程造價(jià)的10%處以罰款；實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可計(jì)容面積的比例大于5%的，按違法建設(shè)工程造價(jià)的10%處以罰款。

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• 問 ?? 如何改變?nèi)莘e率？有沒有什么影響嗎？
  答

  一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評(píng)估為依據(jù)。從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評(píng)估法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法和綜合法。所謂評(píng)估法，就是由國土資源管理部門對(duì)要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)不同容積率條件下應(yīng)補(bǔ)交的土地差價(jià)進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上確定補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)量。所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。所謂平均樓面地價(jià)法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價(jià)和成交時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率，計(jì)算出平均樓面地價(jià)，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對(duì)應(yīng)地價(jià)，二者之差為補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。

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• 問 ?? 超容積率如何補(bǔ)救？有沒有什么影響嗎？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，對(duì)于擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件的，土地使用權(quán)必須依法收回并重新組織招拍掛出讓。　　對(duì)于依法經(jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

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