?? 超容積率如何補(bǔ)救？有沒有什么影響嗎？

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• 134****6556

  根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，對于擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件的，土地使用權(quán)必須依法收回并重新組織招拍掛出讓。
  　　對于依法經(jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:01:41
• 151****5438

  （在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7％）、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:56:43
• 158****9101

  根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，對于擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件的，土地使用權(quán)必須依法收回并重新組織招拍掛出讓。
  　　對于依法經(jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:56:22
• 142****1950

  近年來，隨著我國國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌工作的深入開展，土地資產(chǎn)得到了**大限度的顯現(xiàn)和量化，伴隨而來的改變土地使用條件，尤其是改變?nèi)莘e率現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對此，國家相繼出臺相應(yīng)政策，要求出讓土地改變?nèi)莘e率需重新核定土地出讓金。各地在執(zhí)行這一政策時(shí)進(jìn)行了大量探索，取得了一定的成效。由于缺乏相應(yīng)的配套政策和技術(shù)規(guī)范，使得各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金工作差異較大。本文試就改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的依據(jù)及相應(yīng)評估中幾個(gè)技術(shù)問題進(jìn)行初步探討，以期對此有所促進(jìn)。
  　　一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評估為依據(jù)。
  　　從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評估法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法和綜合法。
  　　所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機(jī)構(gòu)對不同容積率條件下應(yīng)補(bǔ)交的土地差價(jià)進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上確定補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)量。
  　　所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。
  　　所謂平均樓面地價(jià)法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價(jià)和成交時(shí)對應(yīng)的容積率，計(jì)算出平均樓面地價(jià)，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對應(yīng)地價(jià)，二者之差為補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:56:14
• 153****5367

  不同用途的土地，增加容積率有不同的政策。
  如果是工業(yè)用地，增加容積率是鼓勵(lì)的，因此，主要規(guī)劃部門同意，國土部門就可以以補(bǔ)充合同的方式，批準(zhǔn)增加容積率，不需要補(bǔ)地價(jià)款。
  如果是住宅和商業(yè)用地，增加容積率，先要規(guī)劃部門批準(zhǔn)，然后國土部門委托土地評估公司評估，算出增加容積率前的地價(jià)和增加容積率后的地價(jià)，其差價(jià)就是要補(bǔ)交的地價(jià)款。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:56:07

相關(guān)問題

• 問 ?? 超容積率如何處理？有沒有什么影響嗎？
  答

  實(shí)際容積率超過規(guī)劃容積率應(yīng)該到國土部門補(bǔ)交土地出讓金即可?！　∪莘e率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到?！　∪莘e率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。

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• 問 ?? 如何改變?nèi)莘e率？有沒有什么影響嗎？
  答

  一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評估為依據(jù)。從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評估法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法和綜合法。所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機(jī)構(gòu)對不同容積率條件下應(yīng)補(bǔ)交的土地差價(jià)進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上確定補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)量。所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。所謂平均樓面地價(jià)法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價(jià)和成交時(shí)對應(yīng)的容積率，計(jì)算出平均樓面地價(jià)，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對應(yīng)地價(jià)，二者之差為補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。

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• 問 ??什么是平均容積率？有沒有什么影響嗎？
  答

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

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• 問 ??什么是可比容積率？有沒有什么影響嗎？
  答

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 　　計(jì)算公式： 　　容積率=總建筑面積÷總用地面積 　　當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算?！　∪莘e率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?！　∷^“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性： 　　(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 　　(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

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• 問 ?? 容積率大小能證明什么？有沒有什么影響嗎？
  答

  1、購房合同2、收房通知單2、身份證3、戶口簿4、單身當(dāng)?shù)孛裾殖鼍邌紊碜C明（已婚結(jié)婚證、離婚離婚證或法院判決書）新房交房時(shí)要求開發(fā)商出示材料：五證另外還有一表也很重要一、《建筑用地規(guī)劃許可證》就是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》就是該建設(shè)工程項(xiàng)目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》就是經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時(shí)一定要看實(shí)際使用年限還有多少年。四、《建設(shè)工程開工證》就是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有《建設(shè)工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。沒有以上“四證”，該項(xiàng)目用地和建筑就是違法的。五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件（如果是現(xiàn)房，開發(fā)商只須出具竣工備案表）?！耙槐怼笔侵浮斗课菘⒐を?yàn)收備案表》。備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。不管開發(fā)商約定了什么交樓條件，交樓時(shí)沒有《竣工驗(yàn)收備案表》一定不要接收鑰匙，直到開發(fā)商取得該表，才收樓，如果此項(xiàng)有問題并追究開發(fā)商的逾期交付違約責(zé)任。

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