?? 土地用途和容積率如何影響地價(jià)？怎么規(guī)定的呢？

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• 145****0109

  主要地價(jià)影響因素的分類
  土地估價(jià)要考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響?？蓪⒂绊懲恋氐囊蛩胤譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個(gè)別因素。
  1、影響地價(jià)的一般因素
  一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。
  2、影響地價(jià)的區(qū)域因素
  區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征中，對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。在對(duì)地價(jià)的影響中，同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度不同，區(qū)域因素有的對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響。
  3、影響地價(jià)的個(gè)別因素
  個(gè)別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身?xiàng)l件和特征對(duì)宗地地價(jià)的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價(jià)格之間差異的重要因素。這里特別說(shuō)明的是，土地用途不同，同一宗地的各個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的影響程度也不會(huì)相同。
  (二)主要地價(jià)影響因素的作用規(guī)律(略)
  (三)不同用途土地的地價(jià)影響因素
  1、商業(yè)用地
  2、居住用地
  3、工業(yè)用地
  4、農(nóng)用地

  查看全文↓ 2019-06-14 15:21:02
• 138****4857

  不同用途對(duì)于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價(jià)**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。
  而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價(jià)越高。當(dāng)容積率超過(guò)一定數(shù)目時(shí)，邊際效益越來(lái)越小，會(huì)出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價(jià)越高。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:20:47
• 135****8091

  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過(guò)8 米,在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算.
  容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異.因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素.容積率具有如下特性：
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平.人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),建設(shè)房屋.
  房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低.
  二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律
  影響地價(jià)的因素很多,雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同,但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià),二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià).收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量,市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng),決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配,使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化.容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律,同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用,總體說(shuō)來(lái),區(qū)位條件愈優(yōu)越,地價(jià)水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:20:41
• 138****0200

  一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評(píng)估為依據(jù)。
  從目前已見(jiàn)諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評(píng)估法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法和綜合法。
  所謂評(píng)估法，就是由國(guó)土資源管理部門對(duì)要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)不同容積率條件下應(yīng)補(bǔ)交的土地差價(jià)進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上確定補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)量。
  所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法，就是國(guó)土資源部門根據(jù)政府已批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)來(lái)確定不同容積率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。
  所謂平均樓面地價(jià)法，是國(guó)土資源部門根據(jù)土地成交價(jià)和成交時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率，計(jì)算出平均樓面地價(jià)，以此為基礎(chǔ)，來(lái)確定新的容積率所對(duì)應(yīng)地價(jià)，二者之差為補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。
  所謂綜合法，是在基準(zhǔn)價(jià)修正法和平均樓面地價(jià)法等的基礎(chǔ)上，考慮時(shí)間因素，土地用途等因素由國(guó)土部門綜合確定改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:20:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 我想問(wèn)下土地用途和容積率如何影響地價(jià)
  答

  遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”.在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn).作為城市建設(shè)用地,容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì).當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí),土地收益達(dá)到**大,土地價(jià)格也達(dá)到**高,此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率.若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降,地價(jià)也隨之開(kāi)始下降.如(圖一),MC 為單方造價(jià),MR 為單方售價(jià),某一容積率L 時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn),剩余部分即為地價(jià).當(dāng)容積率等于M 時(shí),單方造價(jià)等于單方售價(jià),土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達(dá)到**大,地價(jià)達(dá)到**高,M 為**佳容積率.超過(guò)這個(gè)容積率,地價(jià)開(kāi)始向反方向變化,隨容積率提高而下降.

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• 問(wèn) ?? 土地用途和容積率如何影響地價(jià)？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  不同用途對(duì)于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價(jià)**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價(jià)越高。當(dāng)容積率超過(guò)一定數(shù)目時(shí)，邊際效益越來(lái)越小，會(huì)出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價(jià)越高。

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• 問(wèn) 容積率怎么影響樓面地價(jià)？不同用途的容積率有什么特點(diǎn)？
  答

  容積率直接反映了土地利用強(qiáng)度，是影響樓面地價(jià)的重要因素。通常情況下，容積率提高意味著建筑密度增加，單位土地面積上的建筑面積增多，從而提高了土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值，樓面地價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。但過(guò)高的容積率可能導(dǎo)致環(huán)境品質(zhì)下降，影響居住舒適度，進(jìn)而影響樓面地價(jià)。對(duì)于商業(yè)和居住不同用途的土地，容積率的合理值有不同設(shè)定。例如商業(yè)用地通常容積率較高，而居住用地則相對(duì)低些，以保障居住品質(zhì)。

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• 問(wèn) ??土地容積率該收嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  樓面地價(jià)的具體計(jì)算公式為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價(jià)是指單位建筑面積所分?jǐn)偟钠骄耐恋貎r(jià)格，簡(jiǎn)單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。

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• 問(wèn) 樓面地價(jià)容積率怎么算？ 樓面地價(jià)如何計(jì)算
  答

  樓面地價(jià)的具體計(jì)算公式為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價(jià)是指單位建筑面積所分?jǐn)偟钠骄耐恋貎r(jià)格，簡(jiǎn)單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。

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