?? 如何改變?nèi)莘e率？有沒有什么影響嗎？

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• 147****5866

  一、改變?nèi)莘e率補交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評估為依據(jù)。
  從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。
  所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機構(gòu)對不同容積率條件下應(yīng)補交的土地差價進行評估，在此基礎(chǔ)上確定補交土地出讓金的數(shù)量。
  所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準的基準地價容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補交土地出讓金數(shù)量。
  所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價和成交時對應(yīng)的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對應(yīng)地價，二者之差為補交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:41
• 138****6569

  各地改變?nèi)莘e率補交出讓金主要采取以下幾種方法。
  即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。
  
  所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機構(gòu)對不同容積率條件下應(yīng)補交的土地差價進行評估，在此基礎(chǔ)上確定補交土地出讓金的數(shù)量。
  所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準的基準地價容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補交土地出讓金數(shù)量。
  所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價和成交時對應(yīng)的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對應(yīng)地價，二者之差為補交土地出讓金數(shù)量。所謂綜合法，是在基準價修正法和平均樓面地價法等的基礎(chǔ)上，考慮時間因素，土地用途等因素由國土部門綜合確定改變?nèi)莘e率補交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:14
• 141****1841

  容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。
  近幾年，社會上存在著一些規(guī)劃等部門權(quán)力尋租，違規(guī)批準開發(fā)商提高容積率，開發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國有土地用途和容積率對于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產(chǎn)市場有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應(yīng)補交土地出讓金數(shù)額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對這一問題進行研究。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:08
• 147****6323

  《建設(shè)用地容積率管理辦法》近日出臺，要求任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整的，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序。
  《辦法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整，即因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
  《辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
  《辦法》還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:01

相關(guān)問題

• 問 ?? 超容積率如何補救？有沒有什么影響嗎？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，對于擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件的，土地使用權(quán)必須依法收回并重新組織招拍掛出讓?！　τ谝婪ń?jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補繳的土地出讓價款。

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• 問 ?? 超容積率如何處理？有沒有什么影響嗎？
  答

  實際容積率超過規(guī)劃容積率應(yīng)該到國土部門補交土地出讓金即可。　　容積率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到?！　∪莘e率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

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• 問 ??什么是平均容積率？有沒有什么影響嗎？
  答

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

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• 問 ??什么是可比容積率？有沒有什么影響嗎？
  答

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。 　　計算公式： 　　容積率=總建筑面積÷總用地面積 　　當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算?！　∪莘e率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?！　∷^“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價**重要的因素。容積率具有如下特性： 　　(一)容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 　　(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

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• 問 ?? 容積率大小能證明什么？有沒有什么影響嗎？
  答

  1、購房合同2、收房通知單2、身份證3、戶口簿4、單身當(dāng)?shù)孛裾殖鼍邌紊碜C明（已婚結(jié)婚證、離婚離婚證或法院判決書）新房交房時要求開發(fā)商出示材料：五證另外還有一表也很重要一、《建筑用地規(guī)劃許可證》就是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》就是該建設(shè)工程項目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》就是經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。其中，“經(jīng)濟適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時一定要看實際使用年限還有多少年。四、《建設(shè)工程開工證》就是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有《建設(shè)工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護。沒有以上“四證”，該項目用地和建筑就是違法的。五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件（如果是現(xiàn)房，開發(fā)商只須出具竣工備案表）?！耙槐怼笔侵浮斗课菘⒐を炇諅浒副怼?。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。不管開發(fā)商約定了什么交樓條件，交樓時沒有《竣工驗收備案表》一定不要接收鑰匙，直到開發(fā)商取得該表，才收樓，如果此項有問題并追究開發(fā)商的逾期交付違約責(zé)任。

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