??開(kāi)發(fā)商如何降低成本？有人知道嗎？

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• 143****3789

  降低材料成本作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品是建筑物，從產(chǎn)品成本構(gòu)成來(lái)說(shuō)，材料成本占整個(gè)工程成本的比重**大，一般可達(dá)70％左右，而且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料成本的節(jié)約，是降低工程成本的關(guān)鍵。以下幾點(diǎn)可供開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低材料成本方面作為參考。
  1．創(chuàng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì)。有的集團(tuán)擁有多個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)樓盤(pán)，這樣就可由集團(tuán)牽頭實(shí)行批量采購(gòu)。并且，行業(yè)內(nèi)部可以實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟。
  2．利用系統(tǒng)整合的思想。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方面可以嘗試，一是確立長(zhǎng)期合作的品牌商家；二是將部分股份投入到需求量大的供應(yīng)商企業(yè)中，更深入地實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化。
  3．正確處理材料質(zhì)量與成本的關(guān)系。質(zhì)量與成本之間互為因果關(guān)系，但有時(shí)高成本卻是因?yàn)橘|(zhì)量不好造成的。一是廢品損失要加大成本。二是伴隨質(zhì)量低劣出現(xiàn)的維修服務(wù)費(fèi)用的增加。
  4．做到材料及時(shí)采購(gòu)、及時(shí)使用，不壓庫(kù)。
  5．利用互聯(lián)網(wǎng)資源，實(shí)行網(wǎng)上招標(biāo)采購(gòu)。運(yùn)用成本企劃思想，實(shí)現(xiàn)源流管理設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化選擇，是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，對(duì)工程成本起著舉足輕重的作用。
  ⒍采用綠色建材。
  因此，成本管理要伴隨項(xiàng)目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事后分析，同時(shí)在項(xiàng)目的全過(guò)程中，堅(jiān)持實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。動(dòng)態(tài)控制就是將人工、材料、機(jī)械投入到施工過(guò)程中，收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無(wú)偏離，若無(wú)偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，及時(shí)采取相應(yīng)措施，將成本控制在目標(biāo)限值以?xún)?nèi)。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:34:39
• 157****2150

  在現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各項(xiàng)法律法規(guī)健全的條件下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目想逃稅是不可能的，
  前期，主要是土地購(gòu)置成本，及產(chǎn)生的交易費(fèi)和契稅。
  既然土地資金來(lái)源是貸款，
  那么**關(guān)鍵是縮短從土地出讓金結(jié)清（銀行放款）到房產(chǎn)預(yù)售之前這個(gè)階段的時(shí)間，
  壓縮時(shí)間，才能盡量壓縮財(cái)務(wù)成本。
  這就不是光一個(gè)財(cái)務(wù)部門(mén)能解決的事情了。
  合理的高回報(bào)的建筑設(shè)計(jì)方案、建設(shè)施工合同相關(guān)商務(wù)條款的談判、盡快壓縮報(bào)建流程及時(shí)開(kāi)工，都是壓縮前期財(cái)務(wù)成本的關(guān)鍵。另外，也可根據(jù)前期工作的空閑時(shí)間，制定空閑資金的短期投資計(jì)劃，使資金空閑成本降低。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:34:31
• 148****9170

  財(cái)務(wù)成本，不是開(kāi)發(fā)成本。
  本人房產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)成本要看你的融資結(jié)構(gòu)，其中各項(xiàng)占比例如何
  股東成本、股東借款、銀行貸款。另與承包商付款結(jié)算條款約定，
  墊資與否、付款節(jié)點(diǎn)等
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:34:23
• 154****0425

  如何進(jìn)行成本核算：
  　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成
  　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：
  　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
  　　2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響**大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.
  　　3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本將起到非常重要的作用。
  　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略
  　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。
  　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
  　　2.確定成本核算對(duì)象。
  　　對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開(kāi)發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類(lèi)，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。
  　　3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。
  　　正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
  　　4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。
  　　對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開(kāi)發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)偅粚?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。
  　　5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。
  　　已完土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書(shū)，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書(shū)確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷(xiāo)售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷(xiāo)售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷(xiāo)售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:34:14
• 153****6106

  對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
  (一)開(kāi)發(fā)成本
  
  1．土地使用權(quán)出讓金。
  國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
  
  2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
  (1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
  (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原
  用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  
  3．前期工程費(fèi)。
  前期工程費(fèi)主要包括：
  (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
  (2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。
  4．建安工程費(fèi)。
  它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。
  5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
  它又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
  6．公共配套設(shè)施費(fèi)。
  它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
  7．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
  它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
  8．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。
  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
  
  (二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
  開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
  1．管理費(fèi)用。
  可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
  2．銷(xiāo)售費(fèi)用。
  它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：
  (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收人的2％一3％；
  (2)銷(xiāo)售代理費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的1．5％一2％；
  (3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的0．5％一1％。
  以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的4％一6％。
  3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。
  它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:34:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也莫不如此。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)，這已是眾多開(kāi)發(fā)商成功的公開(kāi)秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。 首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目理念的創(chuàng)新。所謂理念，通俗地說(shuō)，就好比寫(xiě)文章動(dòng)筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點(diǎn)，圍繞主題觀點(diǎn)，如何進(jìn)行謀篇布局。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，就要依據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力、能力，結(jié)合政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等要素，尋找市場(chǎng)可發(fā)展空間，確立項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象，在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中標(biāo)新立異、脫穎而出。在迎合買(mǎi)方需求心理的前提下，設(shè)法使其感到實(shí)用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買(mǎi)不可的購(gòu)買(mǎi)欲。 其次是房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間創(chuàng)新?？臻g是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體形態(tài)。優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟(jì)效益顯著，**主要的是在于其空間特色。一座建筑要保持長(zhǎng)期不落后，同樣依賴(lài)于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內(nèi)空間、室外空間、住宅組團(tuán)、小區(qū)、街區(qū)等都應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中縝密考慮?？臻g構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚(yáng)個(gè)性又與環(huán)境互融是空間序列設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會(huì)展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)不啻是空間組合的典范。 再次是物業(yè)管理方面的創(chuàng)新。以人為本，親情關(guān)懷，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想。業(yè)主想到的做到，業(yè)主想不到的也要想到并且做到。 第四是經(jīng)營(yíng)策略的創(chuàng)新。它包括定價(jià)、銷(xiāo)售渠道、銷(xiāo)售策略等，這些是吸引買(mǎi)家注意力，有效促銷(xiāo)必不可少的手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的理念、空間、文化、環(huán)境創(chuàng)新，就能贏得理想的市場(chǎng)份額和買(mǎi)主的青睞，在實(shí)現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)和環(huán)境效益。 下面我們?cè)噲D對(duì)90年代以來(lái)廣州、深圳住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)展商所作的創(chuàng)新進(jìn)行總結(jié)。通過(guò)以下的總結(jié)，相信會(huì)對(duì)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州、深圳兩地住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新有一個(gè)整體、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商正在運(yùn)作項(xiàng)目的創(chuàng)新策劃可能會(huì)有所啟示，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新趨勢(shì)有一個(gè)基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開(kāi)發(fā)商超過(guò)2，000多家，他們所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)可以說(shuō)有成千上萬(wàn)個(gè)，筆者不能也不可能將所有的創(chuàng)新事例一一道來(lái)，只是就一些有代表性的事例簡(jiǎn)單給以介紹。 一、開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新 住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。 如今回想起來(lái)，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤(pán)可能是國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)中理念創(chuàng)新的先驅(qū)。1992、1993“房地產(chǎn)熱”之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于賣(mài)方時(shí)代，即開(kāi)發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣(mài)掉。這種情況下開(kāi)發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng)新?！胺康禺a(chǎn)熱”之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究消費(fèi)者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)理念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不等于鋼筋加水泥，開(kāi)發(fā)商應(yīng)由賣(mài)房子向賣(mài)生活方式轉(zhuǎn)變。 同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到物以類(lèi)聚，人以群分，任何樓盤(pán)只能滿足所有消費(fèi)者中的一部分人，即樓盤(pán)要講究市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤(pán)?！耙环剿烈环饺?，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念往往與樓盤(pán)的概念分不開(kāi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入某個(gè)概念有很多好處：它可以張揚(yáng)樓盤(pán)個(gè)性、避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤(pán)文化品位，使無(wú)生命的樓盤(pán)有了靈魂；使樓盤(pán)的密碼和消費(fèi)者的密碼相對(duì)應(yīng)，滿足消費(fèi)者個(gè)性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合，使“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”，它是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中概念設(shè)計(jì)的典范。 在深圳，萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區(qū)建設(shè)中，后者將經(jīng)典的歐洲小城移植到了中國(guó)。近年來(lái)金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金海灣家園、卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的蔚藍(lán)海岸，將住宅開(kāi)發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計(jì)理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新可以從建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、會(huì)所與配套設(shè)施等方面加以體現(xiàn)。 1.建筑風(fēng)格創(chuàng)新 1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風(fēng)取代大一統(tǒng)的傳統(tǒng)模式，盛極一時(shí)，在當(dāng)時(shí)情況下可以說(shuō)是建筑風(fēng)格的一次創(chuàng)新；近幾年來(lái)，建筑風(fēng)格更趨多樣化：例如廣州保利房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的保利花園采用地中海建筑風(fēng)格，中國(guó)海外廣州公司開(kāi)發(fā)的中海名都呈現(xiàn)新加坡風(fēng)情，深圳星彥房地產(chǎn)公司投資的碧云天小區(qū)，演繹了嶺南風(fēng)情；更有甚者，信和集團(tuán)竟然將北歐斯堪的納維亞的簡(jiǎn)約小鎮(zhèn)(柏濤雅苑)在廣州這個(gè)亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當(dāng)今的住宅建筑風(fēng)格方面真可謂百花齊放、姹紫嫣紅。 2.戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 90年代初，“三大一多一少”取代傳統(tǒng)的戶型結(jié)構(gòu)，是人所共知的改變。近年來(lái)，戶型設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先采用躍式設(shè)計(jì)(1999年)；深圳創(chuàng)世紀(jì)海濱花園，在深圳率先建造客廳、臥室與洗手間、廚房不再一個(gè)平面，即所謂的三錯(cuò)層式的住宅(2000年)。此外，雙衛(wèi)生間、復(fù)式結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)外飄、弧型陽(yáng)臺(tái)、落地窗戶型設(shè)計(jì)等方面的創(chuàng)新不勝枚舉。 3.景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新 深圳萬(wàn)科的四季花城，在不同的組團(tuán)中種植不同的花卉，每個(gè)組團(tuán)都以此花卉命名，頗有新意。 深圳金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進(jìn)行了綠化，即使在小區(qū)的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號(hào)稱(chēng)百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境。 廣州合生創(chuàng)展有限公司開(kāi)發(fā)的帝景苑小區(qū)，市場(chǎng)定位于高檔豪宅，為營(yíng)造這種氛圍，小區(qū)的中庭廣場(chǎng)布置了許多著名的雕塑。 4.會(huì)所與配套設(shè)施創(chuàng)新 順德碧桂園是國(guó)內(nèi)**早與名校聯(lián)姻(北京景山**)的小區(qū)。有人說(shuō)一所**可以救活一個(gè)樓盤(pán)，這個(gè)說(shuō)法可能有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但我們的確可以看到**、尤其是著名**在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要作用。這是因?yàn)橹袊?guó)的家長(zhǎng)都有望子成龍的強(qiáng)烈愿望。如今這種做法已經(jīng)成為很多發(fā)展商推售自己樓盤(pán)的慣用手法。同時(shí)，在順德碧桂園成功銷(xiāo)售過(guò)程中，其三大會(huì)所一應(yīng)俱全、極具奢華的娛樂(lè)設(shè)施，也給順德碧桂園的成功銷(xiāo)售增加了砝碼。 近年來(lái)，廣州的很多樓盤(pán)非常注重會(huì)所與配套設(shè)施的創(chuàng)新。例如：廣東方圓集團(tuán)開(kāi)發(fā)的廣州白云高爾夫家園，在小區(qū)內(nèi)專(zhuān)門(mén)建設(shè)高爾夫練習(xí)室，以提升小區(qū)品位；2001年7月開(kāi)盤(pán)的廣州錦繡香江花園，以Town House建筑為主，小區(qū)占地4000余畝，專(zhuān)門(mén)建設(shè)高爾夫推桿球場(chǎng)以及大型滑草場(chǎng)；番禺祈福新村，國(guó)內(nèi)有名的郊區(qū)大盤(pán)，一個(gè)小區(qū)的人口頂?shù)蒙弦粋€(gè)建制鎮(zhèn)，專(zhuān)門(mén)建設(shè)有生態(tài)農(nóng)莊。廣州合生創(chuàng)展房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的帝景苑小區(qū)，有一個(gè)非常奢華的會(huì)所等等。 智能化，一個(gè)不能不說(shuō)的話題。廣州麗江花園之“九如通津”項(xiàng)目，率先將寬帶網(wǎng)引入小區(qū)，深圳也為喜歡“網(wǎng)上沖浪”的人士建設(shè)了都市e站。此外，遠(yuǎn)紅外監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、指紋門(mén)鎖、三表抄送等一大批高科技產(chǎn)品與技術(shù)在小區(qū)建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用。 三、價(jià)格策略創(chuàng)新 低開(kāi)高走是人所共知的價(jià)格策略，但這在廣州錦城花園的策略運(yùn)用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售如日中天，豪宅的市場(chǎng)空間隨之縮小。在這種市場(chǎng)狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場(chǎng)，阻力其實(shí)很大，沒(méi)有好的營(yíng)銷(xiāo)策略不能排除銷(xiāo)售失敗的危險(xiǎn)。對(duì)此，中國(guó)海外廣州公司意識(shí)非常清醒：他們?cè)跇潜P(pán)的裝修設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境與配套、現(xiàn)代化的物業(yè)管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤(pán)在市場(chǎng)上的心理價(jià)位。在錦城花園開(kāi)賣(mài)之前，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè)錦城花園要賣(mài)到l萬(wàn)元以上，但發(fā)展商卻以每平米7，500元的低價(jià)位拋出，使當(dāng)時(shí)全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊波。首期發(fā)售，錦城花園三日內(nèi)銷(xiāo)量便愈九成。到二期發(fā)售，樓價(jià)提升15%，買(mǎi)家仍深感物有所值。十分有趣的是，據(jù)調(diào)查分析，在錦城花園二期發(fā)售的買(mǎi)家當(dāng)中，首期業(yè)主竟占30%，其余更多的是錦城業(yè)主的親朋好友。同時(shí)，大眾媒介對(duì)錦城花園產(chǎn)生的錦城現(xiàn)象的大肆炒作，提高了樓盤(pán)的知名度，也使中國(guó)海外形成了良好的品牌形象。 值得指出的是，廣州恒大集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的金碧花園，1997年秋推向市場(chǎng)，采用的價(jià)格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價(jià)入市、低開(kāi)高走的策略真是屢試不爽。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商如何招標(biāo)？有人知道嗎？
  答

  1. （一）發(fā)布招標(biāo)公告及資格預(yù)審公告2. （二）資格預(yù)審資格審查一般主要審查：1.具有獨(dú)立簽訂合同的權(quán)利。2.具有履行合同的能力，包括專(zhuān)業(yè)、技術(shù)資格和能力，資金狀況，設(shè)備和其他設(shè)施狀況，管理能力，經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)和相應(yīng)從業(yè)人員。3.沒(méi)有處于被責(zé)令停業(yè)、投標(biāo)資格被取消、財(cái)產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀況。4.在**近三年內(nèi)沒(méi)有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量問(wèn)題。5.法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他資格條件。如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或法人委托書(shū)、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、安全生產(chǎn)許可證、體系認(rèn)證書(shū)等。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也莫不如此。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)，這已是眾多開(kāi)發(fā)商成功的公開(kāi)秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商違約如何退房？有人知道嗎？
  答

  《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。**高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，開(kāi)發(fā)商延期交房的話，購(gòu)房人可以要求解除合同和退房。但是必須按照法定的條件和程序辦理。如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。

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• 問(wèn) ??房頂漏水開(kāi)發(fā)商如何理賠？有人知道嗎？
  答

  1. 主要看漏水的原因及相關(guān)責(zé)任人，建議通過(guò)房屋質(zhì)檢部門(mén)，確定漏水的原因及責(zé)任人，如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，可以要求物業(yè)修理，可以要求對(duì)方恢復(fù)原狀，并賠償損失。2. 《民法通則》中有關(guān)條款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。此時(shí)，可以先和對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)果的情況下，可用法律武器來(lái)維護(hù)正當(dāng)權(quán)利。

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