??開發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？

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• 144****6804

  房地產(chǎn)項目的創(chuàng)新手法
  創(chuàng)新是一個民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)也莫不如此。
  
  隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競爭來說，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競爭，這已是眾多開發(fā)商成功的公開秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營方面的創(chuàng)新。
  
  首先是房地產(chǎn)項目理念的創(chuàng)新。所謂理念，通俗地說，就好比寫文章動筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點，圍繞主題觀點，如何進行謀篇布局。在房地產(chǎn)開發(fā)項目上，就要依據(jù)開發(fā)商自身的實力、能力，結(jié)合政治、經(jīng)濟、社會、政策等要素，尋找市場可發(fā)展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標(biāo)新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設(shè)法使其感到實用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買不可的購買欲。
  
  其次是房地產(chǎn)項目的空間創(chuàng)新?？臻g是項目設(shè)計的具體形態(tài)。優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟效益顯著，**主要的是在于其空間特色。一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內(nèi)空間、室外空間、住宅組團、小區(qū)、街區(qū)等都應(yīng)在設(shè)計過程中縝密考慮?？臻g構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環(huán)境互融是空間序列設(shè)計的關(guān)鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)不啻是空間組合的典范。
  
  再次是物業(yè)管理方面的創(chuàng)新。以人為本，親情關(guān)懷，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想。業(yè)主想到的做到，業(yè)主想不到的也要想到并且做到。
  
  第四是經(jīng)營策略的創(chuàng)新。它包括定價、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。房地產(chǎn)項目的理念、空間、文化、環(huán)境創(chuàng)新，就能贏得理想的市場份額和買主的青睞，在實現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟效益的同時，也創(chuàng)造了良好的社會和環(huán)境效益。
  
  下面我們試圖對90年代以來廣州、深圳住宅開發(fā)過程中發(fā)展商所作的創(chuàng)新進行總結(jié)。通過以下的總結(jié)，相信會對內(nèi)地的開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對廣州、深圳兩地住宅開發(fā)過程中的創(chuàng)新有一個整體、系統(tǒng)的認(rèn)識，對內(nèi)地開發(fā)商正在運作項目的創(chuàng)新策劃可能會有所啟示，對未來中國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的創(chuàng)新趨勢有一個基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發(fā)商超過2，000多家，他們所開發(fā)的樓盤可以說有成千上萬個，筆者不能也不可能將所有的創(chuàng)新事例一一道來，只是就一些有代表性的事例簡單給以介紹。
  
  一、開發(fā)理念創(chuàng)新
  
  住宅開發(fā)過程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。
  
  如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內(nèi)住宅開發(fā)中理念創(chuàng)新的先驅(qū)。1992、1993“房地產(chǎn)熱”之前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)基本處于賣方時代，即開發(fā)商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng)新?！胺康禺a(chǎn)熱”之后，開發(fā)商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發(fā)理念：房地產(chǎn)開發(fā)不等于鋼筋加水泥，開發(fā)商應(yīng)由賣房子向賣生活方式轉(zhuǎn)變。
  
  同時，開發(fā)商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細(xì)分和市場定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤?！耙环剿烈环饺耍郎葡嚯S麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)的理念往往與樓盤的概念分不開。在房地產(chǎn)開發(fā)中導(dǎo)入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤文化品位，使無生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應(yīng)，滿足消費者個性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合，使“運動就在家門口”，它是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過程中概念設(shè)計的典范。
  
  在深圳，萬科集團開發(fā)的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區(qū)建設(shè)中，后者將經(jīng)典的歐洲小城移植到了中國。近年來金地集團開發(fā)的金海灣家園、卓越集團開發(fā)的蔚藍海岸，將住宅開發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計理念和概念得到了進一步豐富和提高。
  
  二、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新
  
  規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新可以從建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計、會所與配套設(shè)施等方面加以體現(xiàn)。
  
  1.建筑風(fēng)格創(chuàng)新
  
  1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風(fēng)取代大一統(tǒng)的傳統(tǒng)模式，盛極一時，在當(dāng)時情況下可以說是建筑風(fēng)格的一次創(chuàng)新；近幾年來，建筑風(fēng)格更趨多樣化：例如廣州保利房地產(chǎn)公司開發(fā)的保利花園采用地中海建筑風(fēng)格，中國海外廣州公司開發(fā)的中海名都呈現(xiàn)新加坡風(fēng)情，深圳星彥房地產(chǎn)公司投資的碧云天小區(qū)，演繹了嶺南風(fēng)情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡約小鎮(zhèn)(柏濤雅苑)在廣州這個亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當(dāng)今的住宅建筑風(fēng)格方面真可謂百花齊放、姹紫嫣紅。
  
  2.戶型設(shè)計創(chuàng)新
  
  90年代初，“三大一多一少”取代傳統(tǒng)的戶型結(jié)構(gòu)，是人所共知的改變。近年來，戶型設(shè)計方面的創(chuàng)新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先采用躍式設(shè)計(1999年)；深圳創(chuàng)世紀(jì)海濱花園，在深圳率先建造客廳、臥室與洗手間、廚房不再一個平面，即所謂的三錯層式的住宅(2000年)。此外，雙衛(wèi)生間、復(fù)式結(jié)構(gòu)、陽臺外飄、弧型陽臺、落地窗戶型設(shè)計等方面的創(chuàng)新不勝枚舉。
  
  3.景觀設(shè)計創(chuàng)新
  
  深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，頗有新意。
  
  深圳金地集團開發(fā)的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進行了綠化，即使在小區(qū)的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境。
  
  廣州合生創(chuàng)展有限公司開發(fā)的帝景苑小區(qū)，市場定位于高檔豪宅，為營造這種氛圍，小區(qū)的中庭廣場布置了許多著名的雕塑。
  
  4.會所與配套設(shè)施創(chuàng)新
  
  順德碧桂園是國內(nèi)**早與名校聯(lián)姻(北京景山**)的小區(qū)。有人說一所**可以救活一個樓盤，這個說法可能有點言過其實，但我們的確可以看到**、尤其是著名**在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用。這是因為中國的家長都有望子成龍的強烈愿望。如今這種做法已經(jīng)成為很多發(fā)展商推售自己樓盤的慣用手法。同時，在順德碧桂園成功銷售過程中，其三大會所一應(yīng)俱全、極具奢華的娛樂設(shè)施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。
  
  近年來，廣州的很多樓盤非常注重會所與配套設(shè)施的創(chuàng)新。例如：廣東方圓集團開發(fā)的廣州白云高爾夫家園，在小區(qū)內(nèi)專門建設(shè)高爾夫練習(xí)室，以提升小區(qū)品位；2001年7月開盤的廣州錦繡香江花園，以Town House建筑為主，小區(qū)占地4000余畝，專門建設(shè)高爾夫推桿球場以及大型滑草場；番禺祈福新村，國內(nèi)有名的郊區(qū)大盤，一個小區(qū)的人口頂?shù)蒙弦粋€建制鎮(zhèn)，專門建設(shè)有生態(tài)農(nóng)莊。廣州合生創(chuàng)展房地產(chǎn)公司開發(fā)的帝景苑小區(qū)，有一個非常奢華的會所等等。
  
  智能化，一個不能不說的話題。廣州麗江花園之“九如通津”項目，率先將寬帶網(wǎng)引入小區(qū)，深圳也為喜歡“網(wǎng)上沖浪”的人士建設(shè)了都市e站。此外，遠紅外監(jiān)測系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產(chǎn)品與技術(shù)在小區(qū)建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用。
  
  三、價格策略創(chuàng)新
  
  低開高走是人所共知的價格策略，但這在廣州錦城花園的策略運用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場空間隨之縮小。在這種市場狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場，阻力其實很大，沒有好的營銷策略不能排除銷售失敗的危險。對此，中國海外廣州公司意識非常清醒：他們在樓盤的裝修設(shè)計、小區(qū)環(huán)境與配套、現(xiàn)代化的物業(yè)管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場上的心理價位。在錦城花園開賣之前，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發(fā)展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當(dāng)時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。首期發(fā)售，錦城花園三日內(nèi)銷量便愈九成。到二期發(fā)售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據(jù)調(diào)查分析，在錦城花園二期發(fā)售的買家當(dāng)中，首期業(yè)主竟占30%，其余更多的是錦城業(yè)主的親朋好友。同時，大眾媒介對錦城花園產(chǎn)生的錦城現(xiàn)象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。
  
  值得指出的是，廣州恒大集團所開發(fā)的金碧花園，1997年秋推向市場，采用的價格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價入市、低開高走的策略真是屢試不爽。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:37:07
• 144****1460

  房地產(chǎn)的創(chuàng)新包括營銷創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新
  營銷創(chuàng)新包括：意識創(chuàng)新、設(shè)計創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新、手段創(chuàng)新
  產(chǎn)品創(chuàng)新包括：產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化、產(chǎn)品組合等
  你要是要具體的話我在具體給你意見
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:36:53
• 144****5749

  如何充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)制定有效的市場營銷模式創(chuàng)新，是房地產(chǎn)微觀經(jīng)營層面關(guān)注的新焦點。微軟總裁比爾·蓋茨說，“房地產(chǎn)業(yè)將會由于技術(shù)的進步而發(fā)生改變，這種改變已經(jīng)開始并以極快的速度進行，只有意識到這點并接受它的人，才能在房地產(chǎn)業(yè)生存下去。那么房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售創(chuàng)新有哪些呢?下面，就隨學(xué)習(xí)啦小編一起去看看吧，希望您能滿意，謝謝。
  　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售創(chuàng)新一：市場與渠道創(chuàng)新
  　　開拓新市場與新渠道是房地產(chǎn)營銷的重要一環(huán)，美國的《全球及全球商業(yè)電子簽名法》早已生效，網(wǎng)上購房等大宗交易再不用多加一道“紙筆簽名”手續(xù)，直接通過電子簽名的方式就可以快速完成。我國大多數(shù)商務(wù)網(wǎng)站已具備網(wǎng)上結(jié)算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮;房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網(wǎng)上購房的進行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統(tǒng)一的網(wǎng)上房地產(chǎn)交易中心將推動房地產(chǎn)銷售的進一步良性發(fā)展。
  　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售創(chuàng)新二：產(chǎn)品與品牌創(chuàng)新
  　　地域選擇是傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營要考慮的首要問題。中國房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的營銷的效用已經(jīng)表現(xiàn)得十分明顯。在北京，提起房地產(chǎn)，人們就會想起華遠;在深圳，萬科首屈一指。由一個行業(yè)能聯(lián)想到一個公司，這就是產(chǎn)品品牌的巨大效應(yīng)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，顧客選擇產(chǎn)品的方式僅是輕輕一點鼠標(biāo)，品牌轉(zhuǎn)換成本大為降低，因而產(chǎn)品忠誠度也更難維持。實施品牌戰(zhàn)略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。
  　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售創(chuàng)新三：價格與競價創(chuàng)新
  　　經(jīng)典經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的開盤價將顯得越發(fā)重要。網(wǎng)絡(luò)競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關(guān)綜合信息和物業(yè)評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發(fā)商將眾多消費者的報價比較分析，擇優(yōu)達成交易。
  　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售創(chuàng)新四：低成本直銷創(chuàng)新
  　　網(wǎng)上直銷是指開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。通行做法有兩種：一是企業(yè)在因特網(wǎng)上申請域名，建立自己的站點;另一種做法是委托信息服務(wù)商發(fā)布網(wǎng)上信息，以此與客戶聯(lián)系并直接銷售產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)直銷的低成本可為開發(fā)公司節(jié)省一筆數(shù)量可觀的代理傭金，而且還可同時利用網(wǎng)絡(luò)工具收集消費者對產(chǎn)品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:36:46
• 137****7499

  
  空間變換，凸現(xiàn)個性
  
  （一）使用空間增大典型代表：大露臺、落地凸窗、夾層大露臺———添加生活情趣
  
  大露臺毫無疑問是今年深圳**出風(fēng)頭的戶型創(chuàng)新之一。其實露臺就是陽臺的升級版本，只不過在功能上來講現(xiàn)在的陽臺一般指生活陽臺，露臺則是承擔(dān)景觀、娛樂功能。普通的生活陽臺或者景觀陽臺的層高在2.8米以上，5.8米以下，而露臺的層高則在5.8米以上。而大露臺與小陽臺的區(qū)別就在于大露臺的面積可以不用計入銷售面積。也就是說當(dāng)這種露臺的面積越大，消費者獲得的實惠就越多。
  
  落地凸窗——增加室內(nèi)可使用面積
  
  凸窗是目前深圳樓盤比較常用的一種傳統(tǒng)窗臺結(jié)構(gòu)，具體定義可以說是在建筑原有框架結(jié)構(gòu)中窗臺板向外懸挑獲得的空間。凸窗的發(fā)展也從側(cè)面反映了住宅項目在空間方面不斷進行創(chuàng)新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵墻上預(yù)留窗洞安裝玻璃窗，起到通風(fēng)采光的作用。隨后人們發(fā)現(xiàn)在窗洞的上下端各加一塊板，那塊伸出去的板就是凸窗，可以將室內(nèi)的空間延伸，凸窗可以作為一個植物擺放的平臺，也可以成為一張書桌，用處良多，更重要的是通過窗洞挑出去的窗臺面積只要不超過國家規(guī)定的2.2平米，都是不用算入銷售面積的，因此凸窗可以說是現(xiàn)在樓盤開發(fā)必備。
  
  落地凸窗是在普通凸窗基礎(chǔ)上更生活化的創(chuàng)新。落地凸窗其實就是將原有的凸窗高度降低到于室內(nèi)地面高度相同的一種凸窗形式，在建筑構(gòu)造方面也是一種懸挑構(gòu)件。從直觀上看落地凸窗就是增加了房間的可使用面積。通常凸窗只能作為固定的景觀坐椅或者擺放一些小飾物的架子，不能移動。當(dāng)變成落地的之后，功能就有了很大的增加。在臥室的可以形成超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊，通風(fēng)采光功能更強；同時因為垂直高度降到與臥室地面齊平，因此有效擴大室內(nèi)實際使用面積，而這些面積并不計入銷售建筑面積，使客戶得到**實在的優(yōu)惠。
  
  當(dāng)然，因為這種結(jié)構(gòu)面積是不計入銷售面積，對于講求實惠的客戶來講，面積越大，得到實惠越大。
  
  夾層———為客戶提供免費生活空間
  
  同樣受歡迎的生活創(chuàng)新產(chǎn)品還有中海怡美山莊的夾層。夾層不是中海首創(chuàng)，但在多層中應(yīng)用也還是算是第一個。3.9米的高客廳與2.8米的臥室、2.19米的夾層餐廳形成三個建筑平面，由于2.19米的夾層低于2.2米計算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，不計入建筑面積。這個夾層面積在10多平米到20多平米之間，為生活帶了更多樂趣，而怡美銷售的火爆也確實印證了這些創(chuàng)新的作用。
  
  層高變化，添加靈動空間
  
  層高對于居住的影響是不言而喻的。一般來講，層高如果低于2.8米，那么在這個環(huán)境下生活就會感到比較壓抑。而當(dāng)層高在3米以上，那么居住就感覺比較舒服。城市3米6公寓就創(chuàng)新地采用了3.6米的層高建設(shè)。這種利用空間來發(fā)揮想象的創(chuàng)新實在是讓人眼前一亮，尤其收到年輕人的喜歡。
  
  層高對于城市新貴而言就是一種身份的象征。豪宅的具體定義，在業(yè)界一直有爭論，多數(shù)是關(guān)于面積以及成交方面，對于層高倒是討論不多。因為豪宅需求的景觀和空間居住的舒適性是毋庸置疑的，層高的高度也就越高越好。試想，客廳的水晶燈越多層，越是襯出客廳的高度，也才顯示出豪宅的貴氣，這就是俗稱〃有天有地〃的獨立別墅總讓人感覺高檔的一個原因之一。
  
  今年出現(xiàn)的香榭里Skyhouse也是在戶型的空間方面創(chuàng)新的一個閃光點。它是位于建筑的上層，享有360度視線無遮攔的景觀顛峰，這一點沒有太多創(chuàng)新元素；但其**有新意的就是層高12米的空間內(nèi)零阻隔，可將其設(shè)計為兩層、甚至是三層的空中別墅。這種個性化的空間設(shè)計與傳統(tǒng)的豪宅甚至空中別墅都是有很大區(qū)別的。光是這個層高就已經(jīng)顯示出主人尊貴的地位，同時也表達出他們極富個人生活主張的生活方式。
  
  （二）景觀無限延伸躍式入戶花園——移步換景
  
  傳統(tǒng)的入戶花園在2002年就已經(jīng)出現(xiàn)，是大門與客廳的過渡連接，就是將室外環(huán)境與室內(nèi)環(huán)境有效結(jié)合的方法，同時利用這些面積種植植物、休閑放松都是一個很適宜的。此后，入戶花園成為許多樓盤開發(fā)的例牌菜，甚至一些戶型先天條件不良的話還會用來提高項目〃均好性〃，幫助劣勢戶型的銷售。在市場千篇一律以平面入戶花園來招徠客戶的時候，世紀(jì)村·日月府的躍式入戶花園就成了樓市絢爛的色彩裝點樓市。日月府采用0.2米高的兩級踏步將室外到室內(nèi)空間靈動性的過渡，令入戶花園更顯層次感。
  
  弧形凸窗———擴大景觀視野
  
  項目質(zhì)素的高低**終來源于居住的效果，而景觀又是居住效果的一個重要指標(biāo)，因而借景入室成為提高居住質(zhì)量的重要手段。入戶花園、凸窗都是一個很好的形式，但一般而言角度不會太大，視線不夠開闊。直角凸窗可以有270度的景觀面，但邊角設(shè)置稍有浪費?；⌒瓮勾熬褪s直角的浪費，兼具了視野開闊，借景入室的效果，同時弧形的凸窗更加顯得氣派，可謂凸窗中比較比較創(chuàng)新的亮點。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:36:38

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)項目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)也莫不如此。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競爭來說，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競爭，這已是眾多開發(fā)商成功的公開秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營方面的創(chuàng)新。

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• 問 ??開發(fā)商如何招標(biāo)？有人知道嗎？
  答

  1. （一）發(fā)布招標(biāo)公告及資格預(yù)審公告2. （二）資格預(yù)審資格審查一般主要審查：1.具有獨立簽訂合同的權(quán)利。2.具有履行合同的能力，包括專業(yè)、技術(shù)資格和能力，資金狀況，設(shè)備和其他設(shè)施狀況，管理能力，經(jīng)驗、信譽和相應(yīng)從業(yè)人員。3.沒有處于被責(zé)令停業(yè)、投標(biāo)資格被取消、財產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀況。4.在**近三年內(nèi)沒有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量問題。5.法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他資格條件。如營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或法人委托書、資質(zhì)等級證書、安全生產(chǎn)許可證、體系認(rèn)證書等。

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• 問 ??開發(fā)商違約如何退房？有人知道嗎？
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  《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，開發(fā)商延期交房的話，購房人可以要求解除合同和退房。但是必須按照法定的條件和程序辦理。如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。

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• 問 ??房頂漏水開發(fā)商如何理賠？有人知道嗎？
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  1. 主要看漏水的原因及相關(guān)責(zé)任人，建議通過房屋質(zhì)檢部門，確定漏水的原因及責(zé)任人，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，可以要求物業(yè)修理，可以要求對方恢復(fù)原狀，并賠償損失。2. 《民法通則》中有關(guān)條款規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。此時，可以先和對方協(xié)商解決，協(xié)商無果的情況下，可用法律武器來維護正當(dāng)權(quán)利。

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• 問 ??開發(fā)商如何辦理進戶？有人知道嗎？
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  1. 關(guān)于房產(chǎn)證辦理時間規(guī)定從2009年5月13日開始，商品房登記、二手房交易、商品房預(yù)告登記辦理時限，將分別由原來的20個工作日、5個工作日、5個工作日，變更為以日歷時間計算的20天、5天、5天(法定長假除外)。一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書，并按照上面通知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費、工本費時需仔細(xì)核對房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。新房多少時間內(nèi)可以辦理房產(chǎn)證？法律規(guī)定的，開發(fā)商自交房之日起，**長時間是 2年內(nèi) 辦理完房產(chǎn)證。2. 房產(chǎn)證辦理時限3. 雙方當(dāng)事人可以在合同明確約定辦理房產(chǎn)證的期限。如果沒有約定的，那么，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。正常情況下辦理房產(chǎn)證需要受理日起22個工作日。以上答案僅供參考，具體以當(dāng)?shù)胤抗芫譃闇?zhǔn)。

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