土地增值稅分?jǐn)偸鞘裁匆馑肌?/h1>

137****4385 | 2018-12-13 18:11:53

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• 138****8309

  國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)： 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
  分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
  1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；
  4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
  現(xiàn)在一般的分?jǐn)偡椒ㄊ前凑战ㄖ娣e法。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:45
• 133****4970

  如果是計(jì)算土地增值稅，則應(yīng)按可售面積計(jì)算。
  依據(jù)：《關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù)》（國(guó)稅函[1999]112號(hào)）：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》)第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下:　根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，?可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:39
• 156****4789

  一般就是建筑面積法
  第三十一條扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?br/>（一）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
  1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；
  4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:34
• 146****9933

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
  　　（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；
  　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；
  　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；
  　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  　　舉例：
  　　]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1998年1月將其開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓一幢出售，共取得收入3800萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本為1400萬(wàn)元，專(zhuān)門(mén)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬(wàn)元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：
  　　扣除項(xiàng)目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬(wàn)元
  　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬(wàn)元
  　　增值額占扣除項(xiàng)目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
  　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬(wàn)元
  　　確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網(wǎng)，可能不如這里的土地增值稅稅率全面，確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網(wǎng)，可能不如這里的土地增值稅稅率全面

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:29

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• 問(wèn) 土地增值稅什么意思
  答

  這個(gè)計(jì)算方法是一種速算法，也可以用分檔計(jì)算的方法，也就是對(duì)不同的增值額采用不同的稅率進(jìn)行計(jì)算，但計(jì)算速度較慢。一般采用上述的速算的方法。舉例也來(lái)，例如一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，計(jì)算出來(lái)的增值額為60萬(wàn)元，那么增值額中的50萬(wàn)元為50%以?xún)?nèi)的增值額，這部分用30%的稅率，（60-50）10萬(wàn)元屬于50%以上100%以下的部分，使用40%的稅率，那么應(yīng)納稅額為=50*30% *5%=19萬(wàn)元。

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• 問(wèn) 個(gè)人土地增值稅是什么意思？
  答

  個(gè)人出售住房暫免征收土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

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• 問(wèn) 土地增值稅什么意思
  答

  地盤(pán)增值稅是在你買(mǎi)過(guò)房子后，因?yàn)樯虉?chǎng)房?jī)r(jià)上升但你出賣(mài)時(shí)，所得的差價(jià)是要向國(guó)度交稅的

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  答

  以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的稅務(wù)處理，要區(qū)分情況：非房地產(chǎn)企業(yè)，以房地產(chǎn)作價(jià)入股轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征收土地增值稅；投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，征稅。土地增值稅都是由土地所有方繳納的。需要做評(píng)估報(bào)告，確定增值率。

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• 問(wèn) 土地增值稅清繳是什么意思？有什么作用？
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  答：（一）土地增值稅清算過(guò)程中符合清算的條件難界定符合納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上這一清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以準(zhǔn)確測(cè)量，不能識(shí)別相關(guān)資料的真實(shí)性；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目，如不經(jīng)過(guò)納稅人自主要求清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)是很難監(jiān)控的。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算工作存在諸多問(wèn)題，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能完整提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本費(fèi)用票據(jù)的問(wèn)題，是清算不能全面進(jìn)行的原因之一。（二）土地增值稅清算過(guò)程中成本費(fèi)用的票據(jù)難規(guī)范根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，允許計(jì)入扣除項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)是合法有效的憑證，計(jì)算土地增值稅**重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是核算扣除成本費(fèi)用項(xiàng)目，但是在土地增值稅清算的過(guò)程中，企業(yè)往往有相當(dāng)數(shù)額的成本費(fèi)用無(wú)票據(jù)或票據(jù)不規(guī)范，存在納稅人提供稅前扣除的成本費(fèi)用票據(jù)與建造工程不相關(guān)、材料款并非用于房屋建造、票據(jù)使用不真實(shí)、將多個(gè)項(xiàng)目工程款發(fā)票混淆開(kāi)具等問(wèn)題。很多企業(yè)在清算中存在不能準(zhǔn)確劃分管理人員工資，不能完全提供真實(shí)的交易憑證，在實(shí)際提供工資發(fā)放表時(shí)，存在簡(jiǎn)單粗略的現(xiàn)象，使土地增值稅清算存在一定稅收風(fēng)險(xiǎn)。（三）土地增值稅清算過(guò)程中工作清算的資料難審核鑒于我國(guó)土地增值稅清算對(duì)象的規(guī)定，部分納稅人通過(guò)收入的少計(jì)和開(kāi)發(fā)成本的虛增來(lái)降低部分征稅額，土地增值稅稅收征管的清算技術(shù)相對(duì)較復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)稅基的手段多樣化。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的清算資料是由會(huì)計(jì)、審計(jì)、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司等中介機(jī)構(gòu)、有資格出具與建筑相關(guān)的報(bào)告機(jī)構(gòu)、房屋建造的政府隸屬部門(mén)出具的，無(wú)形中加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料報(bào)告的廣度和難度。第三方提供的證明材料是否真實(shí)需要進(jìn)一步調(diào)查落實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人力去核實(shí)清算資料。（四）土地增值稅清算過(guò)程中查補(bǔ)的稅款清繳難及時(shí)（五）土地增值稅清算過(guò)程中相關(guān)政策的規(guī)定難執(zhí)行（六）土地增值稅清算過(guò)程中企業(yè)的納稅意識(shí)難提高

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