房產(chǎn)分?jǐn)傇趺礈y(cè)繪

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• 137****7043

  房地產(chǎn)測(cè)繪的涵義：
  房地產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說(shuō),別墅設(shè)計(jì)圖紙，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。
  房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。
  房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙――房地產(chǎn)分幅平面圖。
  房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開(kāi)展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開(kāi)發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它**大量、**具現(xiàn)實(shí)、**重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。
  房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。根據(jù)目前我國(guó)的法律、法規(guī)規(guī)定，沒(méi)有取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪。在世界上的一些國(guó)家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)審查和特別認(rèn)可，并取得測(cè)量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這具有法律效力的工作。
  房產(chǎn)面積測(cè)量工作流程（測(cè)繪公司）
  一、 測(cè)量工程項(xiàng)目受理
  二、 簽定合同（一般由測(cè)繪大隊(duì)等政府部門組織委托測(cè)繪，事前需要申請(qǐng)）
  三、 外業(yè)實(shí)地測(cè)量
  四、 內(nèi)業(yè)電腦繪圖，面積分?jǐn)傆?jì)算

  查看全文↓ 2018-10-11 22:54:31
• 131****7524

  公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
  共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
  公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
  《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》由建設(shè)部1995年9月8日建房1995517號(hào)發(fā)布，自1995年12月1日起開(kāi)始施行[4] 。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:54:19
• 136****9395

  1、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓道間、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻墻體水平投影面積的50%。
  2、各樓盤因?yàn)樽陨淼那闆r不同，公攤也有差異。據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％－20％之間；高層住宅相對(duì)更高一些，在20%－25％左右。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:54:10
• 142****5344

  根據(jù)通知規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書(shū)附圖中，應(yīng)注明施測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱、房屋套內(nèi)
  　　建筑面積（需在圖中標(biāo)注出尺寸）和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量負(fù)責(zé)。
  　　房屋權(quán)屬登記涉及的有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算問(wèn)題，過(guò)去由于有的地方規(guī)定不夠明確，購(gòu)房者反映比較多，如對(duì)外墻墻體、公共通道、不規(guī)則圍護(hù)物、非垂直墻體建筑等等面積的計(jì)算問(wèn)題大家比較關(guān)注。為此，建設(shè)部進(jìn)一步明確了如下幾種情況建筑面積的計(jì)算規(guī)定：
  　　一、房屋層高。計(jì)算建筑面積的房屋，其層高均應(yīng)在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。
  　　二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻的厚度按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。
  　　三、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，即坡屋頂?shù)模瑢痈?.2米以上部位計(jì)算建筑面積。
  　　四、不規(guī)則圍護(hù)物。陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。
  　　五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫均應(yīng)計(jì)算建筑面積。
  　　六、非垂直墻體。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.2米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。
  　　七、樓梯下方空間。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否可以利用，均不再計(jì)算建筑面積。
  　　八、公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。
  　　九、兩層及兩層以上的房屋。兩層及兩層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  　　十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、廊檐的建筑，均不計(jì)建筑面積。
  　　十一、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。
  　　另外，房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.2米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:54:01
• 151****1623

  一、樓梯的計(jì)算和分?jǐn)?br/>住宅樓的樓梯間一般根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。若一層房屋有躍層現(xiàn)象，即一套房屋包括了由室內(nèi)樓梯相連的一層和二層兩部分，該套房屋一般都在一層設(shè)有門洞，而樓梯間里則沒(méi)有門洞， 那么該套房屋就不應(yīng)該參加樓梯間的分?jǐn)?。若有門洞與樓梯間相通，則必須參加樓梯間及其他相關(guān)共用建筑面積的分?jǐn)偂?br/>商住樓住宅部分的樓梯間，如果沒(méi)有明顯產(chǎn)權(quán)協(xié)議規(guī)定的，通過(guò)商業(yè)樓的樓梯建筑面積列為商業(yè)樓和住宅共有建筑面積，由商業(yè)樓和住宅共同分?jǐn)偅煌ㄟ^(guò)住宅樓的樓梯面積列為住宅樓部分的共有建筑面積，由住宅樓分?jǐn)偂?br/>室外樓梯可以上層為下層的頂蓋而計(jì)算全面積，無(wú)頂蓋的計(jì)算一半面積。
  穿越悶頂層的樓梯，位于悶頂層的樓梯不計(jì)面積。
  二、住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br/>國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定，住宅樓以幢為單元，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。其實(shí)際操作中，一般情況，住宅樓采用按整棟分?jǐn)?。在整棟分?jǐn)傊姓麠澋墓灿忻娣e視為整棟中各戶共同共有，全棟對(duì)共有面積分?jǐn)倿橐粋€(gè)系數(shù)。
  特別情況，如一幢住宅樓里有的單元沒(méi)有電梯，有的只有樓梯，該種情況下應(yīng)將有電梯的各單元合并成一個(gè)功能區(qū)，分別進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。
  對(duì)于確認(rèn)為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個(gè)獨(dú)立樓梯或電梯的，還應(yīng)按樓梯或電梯細(xì)分功能區(qū)分別計(jì)算。

  查看全文↓ 2018-10-11 22:53:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??住宅實(shí)測(cè)繪如何分?jǐn)?？怎么?jì)算的呢？
  答

  《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測(cè)繪并出具測(cè)繪報(bào)告。購(gòu)房人要求查詢面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)的，開(kāi)發(fā)商不得拒絕。房屋測(cè)繪單位應(yīng)對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量負(fù)責(zé)。在測(cè)繪中不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定，弄虛作假，或測(cè)算失誤而造成損失的，由測(cè)繪單位承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)測(cè)繪中住宅面積分?jǐn)傄⒁馐裁磫?wèn)題？
  答

  在買房時(shí)，要注意了解面積分?jǐn)偟脑敿?xì)情況，確保公攤面積合理。比如樓道、電梯間等都要分?jǐn)?，但要避免不合理的部分?dǎo)致你的居住空間被壓縮哦！

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• 問(wèn) ?? 房產(chǎn)測(cè)繪坐標(biāo)怎么看？
  答

  大城市因?yàn)檫^(guò)戶多，每一家重測(cè)繪費(fèi)人費(fèi)力，所以通常復(fù)印一下房產(chǎn)證后面的圖紙了事，就一元錢。小地方過(guò)戶少，會(huì)每一家重測(cè)繪。按當(dāng)?shù)販y(cè)繪所出的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通常就在三百元以內(nèi)。是按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收的。有國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的

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• 問(wèn) 房產(chǎn)測(cè)繪坐標(biāo)怎么看
  答

  房地產(chǎn)圖的測(cè)繪方法主要包括房產(chǎn)圖的測(cè)繪方法和地籍圖的測(cè)繪方法。房產(chǎn)圖的測(cè)繪方法分子板儀測(cè)量法、航空攝影測(cè)量法、數(shù)字化測(cè)量以及編繪法。地籍圖的測(cè)繪方法分為數(shù)字化測(cè)量、綜合法、航測(cè)法、圖解法。圖解法也可分為解析法、部分解析法和圖解法。不管采用何種方法(除編繪法外)，對(duì)房地產(chǎn)圖的測(cè)繪，首先是對(duì)點(diǎn)的測(cè)量，這一點(diǎn)，無(wú)論是房產(chǎn)圖、的測(cè)量，還是地籍圖的測(cè)量，都是共同的。極坐標(biāo)法屬于方位與距離交會(huì)法。該法是一種**廣泛應(yīng)用于點(diǎn)位測(cè)量的方法。1．測(cè)定過(guò)程和解算公式如圖(5—11)所示，在控制點(diǎn)N78上整置儀器，以方向觀 測(cè)法觀甲控制點(diǎn)Ⅱ14、N63和界址點(diǎn)132、133、135、140，并丈量從測(cè)站到132、133、135的距離。設(shè)140點(diǎn)的距離難以量取，可留著方向交會(huì)(配合其他測(cè)站)。觀測(cè)手簿見(jiàn)附表(5—5)。首先計(jì)算測(cè)站定向角，見(jiàn)附表(5—6)，反算從N78到Ⅱ14、N63的方位角得5°10′06〃、85°42′20〃，減去相應(yīng)的水平觀測(cè)角可6分gU求得定向角5°10′06〃、5°10′32〃，以距離為權(quán)，取權(quán)中數(shù)得**硼后定向角為5°10′15〃。在這里，控制點(diǎn)Ⅱ4、N63被稱為定向點(diǎn)。每測(cè)站至少應(yīng)有一個(gè)定向點(diǎn)，而且定向點(diǎn)的距離不宜短于到待定界址點(diǎn)的距離。如果觀測(cè)了兩個(gè)以上的定向點(diǎn)，則可以有效地發(fā)現(xiàn)因找錯(cuò)控制點(diǎn)，瞄錯(cuò)目標(biāo)而導(dǎo)致的定向角粗差，從而只能找到一個(gè)控制點(diǎn)，定向時(shí)，也可以取一個(gè)已測(cè)定的較遠(yuǎn)的明顯界址點(diǎn)作為檢核。附：表(5—6)中由定向點(diǎn)Ⅱ14、N63計(jì)算的定向角與權(quán)中數(shù)的差為 —9〃、+17〃，根據(jù)他們的定向長(zhǎng)度可分別計(jì)算出定向誤差為—0．4cm和+0．4cm，定向精度較好。然后可計(jì)算待定點(diǎn)的坐標(biāo)。以定向角權(quán)中數(shù)加上各界址點(diǎn)的水平角得相應(yīng)的方位角，再與距離觀測(cè)值一起代入坐標(biāo)正算公式，即可得出坐標(biāo)值。對(duì)于界址點(diǎn)140，只計(jì)算到方位角為止，供方向交會(huì)計(jì)算取用。為了檢核，還可以在相鄰測(cè)站重復(fù)測(cè)定若干界址點(diǎn)。2．測(cè)站點(diǎn)的補(bǔ)充極坐標(biāo)法作業(yè)時(shí)，應(yīng)充分利用等級(jí)和圖根控制點(diǎn)作為測(cè)站點(diǎn)。為了測(cè)量方便，經(jīng)常需要補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)。但在任何情況下，都不得用補(bǔ)充的測(cè)站點(diǎn)做大面積控制。為了保證補(bǔ)充測(cè)站的精度和可靠性。較常用的是支導(dǎo)線法和自由設(shè)站法。(1)支導(dǎo)線法支導(dǎo)線法是補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)的**常用的方法。為了保證測(cè)量精度，定向點(diǎn)到測(cè)站的距離應(yīng)遠(yuǎn)于支站到測(cè)站的距離。觀測(cè)前后應(yīng)檢查定向方位。測(cè)站到支站的距離應(yīng)往返測(cè)量，取中數(shù)，角度應(yīng)觀測(cè)左右角。支導(dǎo)線只允許發(fā)展兩次，困難地區(qū)可適當(dāng)放寬發(fā)展次數(shù)。(2)自由設(shè)站法自由設(shè)站法也是一種非常方便的補(bǔ)充測(cè)站點(diǎn)的方法。作業(yè)時(shí)，選擇一方便的地方設(shè)站，對(duì)附近的控制點(diǎn)測(cè)量距離和水平角，用邊角后方交會(huì)的方法解算測(cè)站點(diǎn)的坐標(biāo)和定向角，便可用極坐標(biāo)法測(cè)定界址點(diǎn)。(三)編繪法成圖編繪法成圖即利用已有的地形圖、地籍圖編繪房產(chǎn)圖的成圖方法。編繪的圖紙資料必須符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中實(shí)測(cè)圖的精度要求，比例尺要大于或等于成圖的比例尺。編繪工作必須在地形原圖或二底圖上進(jìn)行。其圖廓邊長(zhǎng)、方格網(wǎng)尺寸與理論尺寸之差應(yīng)符合規(guī)范要求。查核補(bǔ)測(cè)可在二底圖上進(jìn)行，查核補(bǔ)測(cè)后的精度與變更測(cè)量精度要求一致。補(bǔ)測(cè)后需將調(diào)查成果準(zhǔn)確轉(zhuǎn)繪在二底圖上，圖上加注房產(chǎn)要素和劃丘編號(hào)后，按規(guī)范和房產(chǎn)圖示的要求編繪成房產(chǎn)分幅圖底圖，圖上內(nèi)容還需經(jīng)過(guò)清繪與圖廓整飾。 ......

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• 問(wèn) 哪些情形應(yīng)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)繪？
  答

  1、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋； 2、自然狀況發(fā)生變化的房屋； 3、房屋權(quán)利人或其它利害關(guān)系人要求測(cè)繪的房屋。