農(nóng)村舊房可以隨便買賣嗎

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• 144****2591

  你好！ 農(nóng)村集體土地及集體土地上的房屋是不能上市買賣的，只能在同一個(gè)農(nóng)村集體組織成員中買賣，其他人購(gòu)買，不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-06-14 15:09:21
• 136****0576

  不可以的，農(nóng)民房的土地使用性質(zhì)是集體使用權(quán)（宅基地），其出售或買賣對(duì)象是有特定范圍的，必須是本村農(nóng)業(yè)戶口的人員之間的買賣行為。
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。
  

  查看全文↓ 2018-06-14 15:06:13
• 137****9503

  農(nóng)村房屋可以買賣，但是農(nóng)村的房基地不可以隨意買賣。

  查看全文↓ 2018-06-14 15:04:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村舊房能隨便買賣嗎?農(nóng)村建房可以私自買賣嗎？
  答

  不僅要結(jié)合上面農(nóng)村房屋買賣的情況，還需要結(jié)合我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，一戶村民只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。故而其處置情況應(yīng)該有以下幾方面：1、如果是集體組織內(nèi)的成員，即根據(jù)上文分出來(lái)的三種情況，在第一種和第二種情況下，該成員通過(guò)申請(qǐng)宅基地的方式一般是不會(huì)被允許的，因?yàn)檫@違反了一戶一處宅基地的規(guī)定;而對(duì)于第三種情況，則通過(guò)法定的程序可以依法申請(qǐng)得到一處宅基地。然而，這是不是代表著集體組織內(nèi)的成員不能購(gòu)買宅基地了呢?并非如此。盡管法律規(guī)定一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，但并不妨礙村民擁有一處以上的宅基地。只要售房者自己有其他住處，并且雙方達(dá)成合意，宅基地是可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。2、如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)購(gòu)買宅基地建房，則是不允許的。眾所周知，我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)有土地可以上市自由交易，而集體土地則只能是組織內(nèi)部成員所有。集體組織外部成員是不允許購(gòu)買農(nóng)村宅基地的。即便已經(jīng)購(gòu)買，一旦將來(lái)農(nóng)民反悔，起訴到法院要求返還房屋，根據(jù)我國(guó)目前的法律法規(guī)，法院是肯定會(huì)作出買賣合同無(wú)效的判決的。綜上所述，宅基地是否可以買賣，需要分情況而定。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，一般是可以轉(zhuǎn)讓買賣的，而對(duì)于集體組織外部成員，想購(gòu)買農(nóng)村宅基地則是不允許的或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)非常大的。故而，提醒廣大購(gòu)房者注意這個(gè)問(wèn)題，近年來(lái)已有很多城里人購(gòu)買農(nóng)村宅基地被判無(wú)效的案例，相信能給大家一個(gè)明確的信號(hào)。

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• 問(wèn) 農(nóng)村舊房能隨便買賣嗎？農(nóng)村房屋能不能買賣 可以買賣農(nóng)村房屋嗎？
  答

  不能進(jìn)行買賣，因?yàn)檗r(nóng)村的房屋宅基地是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，只有本村經(jīng)濟(jì)組織成員之間才可以使用，本村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民都不是合法的購(gòu)買主體。也就是說(shuō)，只有本村村民之間的購(gòu)買協(xié)議才是有效的，其他都因違反法律規(guī)定而無(wú)效。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村舊房能隨便買賣嗎?農(nóng)村房子的買賣有哪些規(guī)定?
  答

  一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村舊房翻新重建應(yīng)向我局申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二、申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，報(bào)建戶應(yīng)到我局規(guī)劃處進(jìn)行申報(bào)，申報(bào)時(shí)應(yīng)提交個(gè)人申請(qǐng)、土地使用證、四鄰協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃圖、建筑工程設(shè)計(jì)方案等材料。二、按照有關(guān)收費(fèi)政策，農(nóng)村舊房翻新重建不收取任何行政事業(yè)性收費(fèi)。但是，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，農(nóng)村舊房翻新重建必須符合規(guī)劃，因此建房戶需聘請(qǐng)具有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃，在此過(guò)程中，建房戶需向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位支付。

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• 問(wèn) 農(nóng)村舊房能隨便買賣嗎?農(nóng)村房屋買賣的效力怎么認(rèn)定?
  答

  我是龍灣區(qū)村民，1995年經(jīng)村委會(huì)同意，以我父親名義買下了同村的兩個(gè)叔叔的一間宅基地及老屋，所立的協(xié)議書上有村委會(huì)蓋印，買房過(guò)程中，幾個(gè)村干部作為見證人簽字，如今買房款早已付清，房屋早已翻建，但由于這期間我市農(nóng)村宅基地政策幾經(jīng)變化，過(guò)戶手續(xù)異常繁雜，至今房子的過(guò)戶手續(xù)還沒辦好，現(xiàn)如今我父親已過(guò)世，母親還健在，目前該房產(chǎn)只能辦轉(zhuǎn)給我母親名下了，請(qǐng)問(wèn)原來(lái)有我父親名字（買方）的協(xié)議書還有用嗎？我母親有必要與賣方重新簽寫協(xié)議書嗎？對(duì)方如不肯再簽怎么辦？請(qǐng)問(wèn)法律有這方面的協(xié)議書繼承履行的規(guī)定嗎？如對(duì)方借此機(jī)會(huì)變卦我們應(yīng)該怎么辦？　　律師解答：　　首先，這是房屋買賣協(xié)議的效力問(wèn)題。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋為交易常態(tài)，是中國(guó)廣大農(nóng)村比較普遍的現(xiàn)象，他們可以購(gòu)買別家的舊宅基地或者購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的其他用房用來(lái)建造房屋，因此該買賣協(xié)議依法認(rèn)定有效。房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過(guò)戶是由于政策原因，過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過(guò)戶登記不影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力?！　∑浯危愕哪赣H沒有必要與出賣方重新簽訂買賣協(xié)議，依據(jù)先前的房屋買賣協(xié)議，你父母親依法已經(jīng)取得該房屋的實(shí)際物權(quán)?！　≡俅?，對(duì)方如果認(rèn)為該房屋買賣協(xié)議無(wú)效，借此變卦，可以依法向法院提起民事訴訟，要求確定房屋買賣協(xié)議的效力，如果有造成你的損失，可以一并主張。協(xié)議沒有繼承履行一說(shuō)，除非該協(xié)議中明確約定涉及到繼承人的相關(guān)權(quán)益且經(jīng)過(guò)繼承人同意。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村舊房買賣合同有效嗎？
  答

  從法律后果來(lái)看，認(rèn)定合同有效不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且當(dāng)事人不得因自己的錯(cuò)誤行為而獲利，對(duì)出賣人事后主張合同無(wú)效進(jìn)行必要的限制，有利于維護(hù)買受人的善意信賴，這也是禁反言和誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。贊成買受人返還房屋的一方也提出了有力反駁：目前，在我市農(nóng)村私房買賣中，買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，這與我國(guó)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背的；宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓私有房屋往往導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)；另一方面，宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來(lái)宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。筆者認(rèn)為，雖然我國(guó)的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私房買賣以及農(nóng)村私房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的明確規(guī)定，但是我國(guó)憲法規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，也屬于集體所有，《土地管理法》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，《物權(quán)法》第153條也明確規(guī)定 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)房隨地走，地隨房走的原則，宅基地上的房屋也同樣是不能流轉(zhuǎn)的。但是如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或者訴訟時(shí)買受人已將戶口遷入所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效。同時(shí)，對(duì)于此類案件的解決要結(jié)合法律規(guī)定和社會(huì)實(shí)際綜合考慮。此類案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成的利益失衡；對(duì)買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償；買受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)予以妥善安置。

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