開發(fā)商逾期交房違約賠償怎么算？

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• 147****7566

  收集證據(jù)找律師和開發(fā)商協(xié)商賠償

  查看全文↓ 2014-04-12 14:08:03
• 144****6520

  1/我國《合同法》一百一十四條二款規(guī)定：“約定的違約金低于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。” 《合同法》在賦予當(dāng)事人以約定違約金自由的同時(shí)，又規(guī)定了當(dāng)事人得就違約金數(shù)額主張調(diào)整,但法院不能主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。但特殊情況下，如一方在缺席審理的情況下，人民法院根據(jù)法律授予的職權(quán)，同時(shí)考慮到公平原則的實(shí)現(xiàn)，可以對(duì)違約金偏高或者偏低的情況依法做出調(diào)整?！?
  2、合同法**根本一個(gè)原則是當(dāng)事人簽訂的合同條款不損害國家、集體、他人合法權(quán)益，存在隱瞞事實(shí)、利誘、脅迫等前提存在情形，法院應(yīng)**大限度尊重締約雙方意思表示，確認(rèn)合同效力。
  3、違約金計(jì)算方面，1999年2月12日，《**高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計(jì)算逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。參照中國人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計(jì)算。2000年11月13日，《**高人民法院關(guān)于修改<**高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)>的批復(fù)》將**高人民法院法釋〔1999〕8號(hào)批復(fù)中“參照中國人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計(jì)算”的內(nèi)容刪除。 此后，**高人民法院再未有關(guān)于逾期付款違約金計(jì)算的相關(guān)規(guī)定，按照目前利率狀況，每日萬分之五并未超出國家標(biāo)準(zhǔn)，故此開發(fā)商此違約金計(jì)算不違法，但基于開發(fā)商違約，只按照每日萬分之一承擔(dān)賠償責(zé)任，在購房者違約開發(fā)商主張賠償是，可以以違法權(quán)利對(duì)等，公平原則請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
  4、根據(jù)你方與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，以合同條款約定價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算違約金，沒有約定將貸款利息計(jì)算在內(nèi)，則開發(fā)商不能以此進(jìn)行主張。 希望你能滿意

  查看全文↓ 2014-04-11 11:28:39
• 135****2853

  延期交房的違約賠償問題
  一、關(guān)于違約金的性質(zhì)
  
  《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失?！逗贤ā窂暮贤?dāng)事人地位平等及市場經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，確定了違約金的補(bǔ)償性，即違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對(duì)方違約所遭受的實(shí)際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補(bǔ)償性質(zhì)。
  
  二、關(guān)于遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
  
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
  
  三、延期交房導(dǎo)致的買方損失
  
  開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購房者具體損失的計(jì)算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。
  
  四、可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用
  
  在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對(duì)此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。
  
  但必須注意的是，對(duì)違約金過高或過低的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出，否則法律并沒有規(guī)定法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)予以調(diào)整。

  查看全文↓ 2014-04-11 09:17:57
• 159****3919

  1.**重要的是你要糾結(jié)10人以上,有婦女**好,去銷售處找開發(fā)商理論!千萬不要單槍匹馬去干!
  2.具體的法律請(qǐng)看你簽的商品房買賣合同第7頁第9條!
  3.你的20分浪費(fèi)了,就隨便給我吧!謝謝

  查看全文↓ 2014-04-10 18:46:32

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商逾期交房算違約嗎？我可以要求開發(fā)商賠償嗎？
  答

  可以向開發(fā)商追討違約金，但注意《商品房買賣合同》中對(duì)于停水、停電可順延交房的約定。

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• 問 開發(fā)商交房逾期違約金怎么算
  答

  開發(fā)商交房逾期違約金的計(jì)算公式為：違約金=剩余交房費(fèi)用×每日滯納金率×逾期天數(shù)其中：剩余交房費(fèi)用：指剩余未交的房款；每日滯納金率：一般為0.05%；逾期天數(shù)：指交房期限延續(xù)到實(shí)際交房日之間的間隔天數(shù)。

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• 問 開發(fā)商逾期交房違約金怎么算？
  答

  開發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過高而請(qǐng)求減少，因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。但是根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒有任何意義?！　?duì)于這一點(diǎn)，我國的相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵(lì)誠實(shí)守信、制裁違約行為，對(duì)于惡意違約行為，不能減輕責(zé)任。

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• 問 ??開發(fā)商逾期交房應(yīng)賠償多少違約金
  答

  一、在《商品房買賣合同》中將其對(duì)房屋交付的具體時(shí)間都作為一個(gè)明確的約定，在很多的實(shí)踐之中，許多開發(fā)商并沒有按照合同約定時(shí)間交房。當(dāng)然其原因很多，有些則是有著正當(dāng)合法理由的，開發(fā)商無需對(duì)逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任，但沒有正當(dāng)合法理由的，開發(fā)商則需承擔(dān)違約責(zé)任。二、開發(fā)商延期交房一般分為兩種情況：一是在合同上約定的入住的時(shí)間到來的，開發(fā)商未能完工，卻通知了買房者入??；二是房屋實(shí)際并沒有完工，也沒有達(dá)到入住條件，開發(fā)商未按合同約定時(shí)間辦理入住手續(xù)，也通知買房都入住。上述行為已構(gòu)成開發(fā)商延期交房，開發(fā)商交房逾期一日應(yīng)按房價(jià)款的比例作為延期交房違約金，直到賣房實(shí)際交付之日。如開發(fā)商交房超過了一定的期限，買方則有權(quán)解除房屋買賣合同，開發(fā)商退還房價(jià)款外，還要雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金，即已付房款×利率×逾期時(shí)間。

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• 問 怎樣算逾期交房?開發(fā)商逾期交房違約金怎么計(jì)算？
  答

  是從2012年1.1日起開始算到4月1日前。

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