怎樣算逾期交房?開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金怎么計(jì)算？

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• 141****0404

  是從2012年1.1日起開(kāi)始算到4月1日前。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:48
• 145****3146

  雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:45
• 136****1901

  本文就開(kāi)發(fā)商在實(shí)際交房中出現(xiàn)的延期交房的問(wèn)題作出分析。房屋買受人享有哪些權(quán)利、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任
  
  一、購(gòu)房人的合同解除權(quán)
  
  《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  
  以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：
  
  1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。
  
  2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。
  
  3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。
  
  以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商交房，一為開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開(kāi)發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。
  
  
  
  鑒于以上的規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開(kāi)發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一種壓力。
  
  催告**好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒(méi)有催告的情況下，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。
  
  法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:39
• 148****4405

  引言：近年來(lái)，隨著人們的生活水平日益提高，買房潮持續(xù)不斷，全國(guó)的房?jī)r(jià)總體而言仍是居高不下的。在這股炒房的熱浪中，接踵而至的則是在買房中產(chǎn)生的法律糾紛。無(wú)論是財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商，還是處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者，都是公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理。今天，我們就從開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者主張逾期交房違約金的計(jì)算訴訟時(shí)效問(wèn)題上來(lái)分析一下。
  
  關(guān)于按日累計(jì)的逾期交房違約金應(yīng)如何計(jì)算訴訟時(shí)效，目前為止在現(xiàn)行法律法規(guī)中，尚未予以明確統(tǒng)一規(guī)定。也正是如此，各地法院在審判中由于理解上不一致，極易造成審判上對(duì)逾期交房時(shí)效起算認(rèn)識(shí)不一致，導(dǎo)致同案不同判。
  
  一般來(lái)說(shuō)，在各地法院裁判的案件中，主要分為三種確定訴訟時(shí)效的方式：
  
  第一種，自實(shí)際交房或合同解除之日的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效。
  
  根據(jù)《廣東省高院關(guān)于按日累計(jì)的逾期交房違約金應(yīng)如何計(jì)算訴訟時(shí)效的批復(fù)》可知，逾期交房違約金即自合同約定的交房日期次日起至實(shí)際交付之日止的違約金，是一個(gè)沒(méi)有履行期限的整體債務(wù)。上述違約金作為沒(méi)有履行期限的整體債務(wù)，則應(yīng)當(dāng)據(jù)以實(shí)際的履行情況來(lái)確定，即實(shí)際交房的以實(shí)際交房之日為債務(wù)**遲履行日，解除購(gòu)房合同的以解除合同之日的債務(wù)**遲履行日。那么，**遲履行日的次日起即可計(jì)算訴訟時(shí)效。
  
  第二種，以合同約定的交房期限屆滿之次日為起算點(diǎn)。
  
  按照此種計(jì)算方式，則合同約定的交房期限屆滿開(kāi)發(fā)商未履行交房義務(wù)的，次日起將在兩年或三年（現(xiàn)《民法總則》是三年）內(nèi)，購(gòu)房者的權(quán)利受法律保護(hù)，可以提起訴訟。考慮到實(shí)際情況，有些樓盤(pán)可能在交房期限屆滿三年后，仍未通過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收并達(dá)到合格，在購(gòu)房者尚未及時(shí)行使權(quán)利維護(hù)合法利益時(shí)，將按照上述規(guī)定的訴訟時(shí)效錯(cuò)失維權(quán)的機(jī)會(huì)。
  
  第三種，以購(gòu)房者向法院起訴之日起向前推算兩年或三年（現(xiàn)《民法總則》是三年），只保護(hù)這兩年或三年的違約金請(qǐng)求權(quán)。
  
  謝新民律師認(rèn)為，開(kāi)放商逾期交房的訴訟時(shí)效產(chǎn)生爭(zhēng)議，關(guān)鍵就是如何看待“權(quán)利被侵害時(shí)”這一起算點(diǎn)及“按日逾期違約視為整體還是分段計(jì)算”問(wèn)題。我國(guó)《民法通則》、《民法總則》和《合同法》都規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。對(duì)于逾期交房權(quán)利被侵害起算點(diǎn)存在認(rèn)識(shí)上不一致，我們認(rèn)為可根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條的規(guī)定來(lái)處理，第六條規(guī)定未約定履行期限的合同，依照 合同法 第六十一條、 第六十二條的規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算;不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算，但債務(wù)人在債權(quán)人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不履行義務(wù)的，訴訟時(shí)效期間從債務(wù)人明確表示不履行義務(wù)之日起計(jì)算。同樣的，廣東省高院認(rèn)為從合同約定的交房日期次日起至實(shí)際交付之日止的違約金，是一個(gè)沒(méi)有履行期限的整體債務(wù)，但該債務(wù)**遲應(yīng)當(dāng)在實(shí)際交房或合同解除之日履行。這些規(guī)定有利于充分保障購(gòu)房人主張逾期交房違約金，不會(huì)因?yàn)閷?shí)際交房遲延于合同約定交房日期二三年而導(dǎo)致訴訟時(shí)效已過(guò)。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:35
• 144****1873

  編輯：阿王
  
  
  
  買房本是一件高興的事，但開(kāi)發(fā)商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結(jié)婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計(jì)劃都被打亂了。
  
  
  
  
  
  
  
  開(kāi)發(fā)商延期交房，業(yè)主怎么維護(hù)權(quán)益
  
  
  
  （1）維權(quán)前先弄清逾期原因
  
  開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足;建筑方和開(kāi)發(fā)商有資金糾紛，施工中止導(dǎo)致;因市政配套無(wú)法到位，樓盤(pán)小區(qū)配套無(wú)法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)有各種問(wèn)題而拒絕收房;開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)還未經(jīng)過(guò)有關(guān)驗(yàn)收部門(mén)組織驗(yàn)收合格等等。因此在維權(quán)前一定要了解逾期交房的原因。
  
  一般對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己的原因?qū)е碌挠馄诮环?，并符合合同條款約定的時(shí)間，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果非因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的責(zé)任導(dǎo)致的逾期交房，例如:自然災(zāi)害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變更、買房人自己的原因等，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任可相應(yīng)地減輕或免除。
  
  （2）可按合同約定索賠或退房
  
  在了解了逾期交房的原因后，購(gòu)房者還需要仔細(xì)查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對(duì)逾期交房是否有明確的規(guī)定。
  
  一般商品房買賣合同中都對(duì)逾期交房有相應(yīng)的時(shí)間和違約金的約定。例如，在逾期不超過(guò)一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)一定天數(shù)后，買受人有權(quán)解除合同。
  
  如果合同中有違約責(zé)任約定，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商按照違約條款來(lái)承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)，如果逾期交房不超過(guò)合同約定時(shí)間的，購(gòu)房者可向開(kāi)發(fā)商索要相應(yīng)的違約金，而逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的，購(gòu)房者可有權(quán)要求退房。
  
  對(duì)于購(gòu)房時(shí)辦理按揭貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的也可審請(qǐng)解除合同，如開(kāi)發(fā)商不同意可到法院訴訟。
  
  
  
  
  
  購(gòu)房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失?
  
  購(gòu)房者選擇解除合同的，也可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償，解除合同后，一方仍然會(huì)存在損失，至少會(huì)發(fā)生購(gòu)房款利息的損失，該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。
  
  不要怕麻煩，這是我們的合法權(quán)益，不容侵犯。不要因?yàn)榈∮谛惺箼?quán)利，喪失自己的既得利益，這是實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)濟(jì)損失。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商延期交房是一種違約行為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)該按照合同約定或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付購(gòu)房者違約金。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-13 16:58:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商交房逾期違約金怎么算
  答

  開(kāi)發(fā)商交房逾期違約金的計(jì)算公式為：違約金=剩余交房費(fèi)用×每日滯納金率×逾期天數(shù)其中：剩余交房費(fèi)用：指剩余未交的房款；每日滯納金率：一般為0.05%；逾期天數(shù)：指交房期限延續(xù)到實(shí)際交房日之間的間隔天數(shù)。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金怎么算？
  答

  開(kāi)發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過(guò)高而請(qǐng)求減少，因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。但是根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒(méi)有任何意義?！　?duì)于這一點(diǎn)，我國(guó)的相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無(wú)疑是鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守信、制裁違約行為，對(duì)于惡意違約行為，不能減輕責(zé)任。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商逾期交房，違約金要怎么算?
  答

  胥劍鋒律師新浪圍脖

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金是多少？逾期交房的時(shí)間怎么算？
  答

  合同為準(zhǔn)，這個(gè)日期是沒(méi)有正規(guī)的規(guī)定的。簽了合同就具有法律效應(yīng)的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)賠償多少違約金
  答

  一、在《商品房買賣合同》中將其對(duì)房屋交付的具體時(shí)間都作為一個(gè)明確的約定，在很多的實(shí)踐之中，許多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有按照合同約定時(shí)間交房。當(dāng)然其原因很多，有些則是有著正當(dāng)合法理由的，開(kāi)發(fā)商無(wú)需對(duì)逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任，但沒(méi)有正當(dāng)合法理由的，開(kāi)發(fā)商則需承擔(dān)違約責(zé)任。二、開(kāi)發(fā)商延期交房一般分為兩種情況：一是在合同上約定的入住的時(shí)間到來(lái)的，開(kāi)發(fā)商未能完工，卻通知了買房者入?。欢欠课輰?shí)際并沒(méi)有完工，也沒(méi)有達(dá)到入住條件，開(kāi)發(fā)商未按合同約定時(shí)間辦理入住手續(xù)，也通知買房都入住。上述行為已構(gòu)成開(kāi)發(fā)商延期交房，開(kāi)發(fā)商交房逾期一日應(yīng)按房?jī)r(jià)款的比例作為延期交房違約金，直到賣房實(shí)際交付之日。如開(kāi)發(fā)商交房超過(guò)了一定的期限，買方則有權(quán)解除房屋買賣合同，開(kāi)發(fā)商退還房?jī)r(jià)款外，還要雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金，即已付房款×利率×逾期時(shí)間。

  全部5個(gè)回答>