買了沒有預(yù)售證的房子，也沒有協(xié)議，但收款收據(jù)上寫的是建房款，現(xiàn)在我想退房怎么辦

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• 148****9212

  根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》,商品房銷售分現(xiàn)售和預(yù)售兩種方式,商品房預(yù)售必須取得《商品房預(yù)售許可證》,而現(xiàn)售沒有這個要求。但是現(xiàn)售的條件是:
  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》;
  2、項目取得了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;
  3、房屋竣工驗收合格;
  4、落實了物業(yè)管理;
  5、完成了拆遷安置補償;
  6、配套設(shè)施已經(jīng)竣工或者確定了竣工日期;
  7、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》進行了驗核和備案。這樣的商品房開發(fā)商在進行房屋所有權(quán)初始登記、購買人在辦理房屋所有權(quán)登記和發(fā)證時才不會有什么麻煩。

  查看全文↓ 2014-02-20 09:49:02

相關(guān)問題

• 問 買了沒有預(yù)售證的房子怎么辦
  答

  可以要求退房《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

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• 問 沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽
  答

  現(xiàn)在開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證的情況下 都是以其他比如說保證金等形式來授權(quán)預(yù)售款的 可以明確，你們之間的商品房預(yù)售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認為無效。你可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息，但是不能夠要求賠償。你只能向所購商品房所在地法院起訴，而不是協(xié)議所規(guī)定的房產(chǎn)公司所在地法院起訴。該房產(chǎn)公司應(yīng)該退還你所交付的房款并支付相應(yīng)的利息 第一，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，你們之間的認購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認定為具有法律效力的商品房買賣合同。 第二，但是這種買賣合同無效?！渡唐贩款A(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。”該條款屬于強制性規(guī)定。由于房產(chǎn)公司在你們簽訂預(yù)售協(xié)議一直到你提起訴訟之前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。因此，你于該房產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但是因為違反法律的強制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)認定為無效，這種情況下，導(dǎo)致合同無效的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司負擔(dān)。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，你們的商品房預(yù)售合同被確認無效后，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還你已經(jīng)支付的購房**款以及相應(yīng)的同期銀行存款利息。 第三，該房產(chǎn)公司并不存在欺詐行為，因此你不能夠獲得已付房款1倍賠償。該房產(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實。根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應(yīng)該承擔(dān)你所要求的按已付房款1倍支付賠償金的責(zé)任。 你有權(quán)不向房產(chǎn)公司所在地法院起訴 適用協(xié)議管轄必須具備以下條件：一是只能對第一審法院管轄的合同糾紛案件進行協(xié)議；二是只能對經(jīng)濟合同糾紛案件進行協(xié)議管轄；三是必須書面形式；四是必須在被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地幾個法院之間選擇；五是不得違反《民事訴訟法》對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 該案中，房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關(guān)于因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無效的。綜上所述，你只能夠向所購商品房所在地法院起訴。 維權(quán)技巧: 1.在購買商品房時，消費者應(yīng)該注意到非正式的意向性購房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購房協(xié)議。了解這一點，有利于明確自己的合同義務(wù)和權(quán)利。 2.法律對于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強大的經(jīng)濟實力影響當(dāng)?shù)氐姆ㄔ旱莫毩⒐裕欣诜乐沟胤奖Ｗo主義，從而維護購房業(yè)主的利益。消費者應(yīng)該注意在訴訟中堅持這個原則，反對開發(fā)商的違法行為。

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• 問 沒有預(yù)售證交**有什么風(fēng)險?買的房子沒有預(yù)售證**已經(jīng)交了怎么辦?
  答

  沒有預(yù)售證就買房是不合法的，所以如果合同簽訂是在預(yù)售證之前，是可以全額退**的。但是一般開發(fā)商都會想辦法哄你不退房，所以你只能訴訟。但是很多時候，個人訴開發(fā)商，周期很長，代價也不小。還是權(quán)衡一下，盡量和開發(fā)商和平解決的好。貸款辦下來之前都是預(yù)售合同，正式合同是要放到建委網(wǎng)站上備案的，這樣開發(fā)商的這個房源就被占下來了。所以，還是應(yīng)該可以退的。談不攏就用起訴的。

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• 問 請問退房只有房款收據(jù)沒有退房申請合同怎么辦？
  答

  應(yīng)該不會退吧。再說了以后的房價會漲呢。你為什么想退房呢，是房子的問題么還是個人問題。要是房子問題的話那有可能退。

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• 問 聽說沒有預(yù)售許可證也沒有竣工驗收報告我現(xiàn)在該怎么辦能退房嗎？
  答

  各地的對法規(guī)文件的解讀不一樣，但是大同小異。起訴太慢了，你拖不起。關(guān)于預(yù)售證的事，你可以到當(dāng)?shù)氐姆抗芫秩ゲ樵儯抗芫志褪前l(fā)放預(yù)售證的。不知道你是哪個城市的。你找你們那里房管局的法制科，一般都有執(zhí)法隊，專管這類問題。房地產(chǎn)進行預(yù)售要有"五證"。僅有預(yù)售證是不夠的。所以，預(yù)售證也不是隨隨便便都能辦出來的。到土地局、建設(shè)局以及規(guī)劃局去查他們的五證辦下來沒有。（土地證，規(guī)劃證，施工許可證，再有才是預(yù)售證）如果"五證"不全，沒有預(yù)售證，你是可以退房的。你找你們那里的房管部門，他們?nèi)绻还?。你找你們?dāng)?shù)厥形讲槭遥ㄒ话愣加羞@個部門）告房管局行政不作為。到這一級一般不會不管。只要你掌握了正確的斗爭方法，相信你可以斗過房地產(chǎn)商的。他們屁股都沒擦凈，毛病一大把。

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