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關(guān)于農(nóng)村宅基地的問題

148****7433 | 2014-02-12 14:45:19

已有6個(gè)回答

  • 134****4672

    到法院是沒用的，又沒有產(chǎn)生糾紛，人家不管這個(gè)。
    可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所先咨詢房改的信息，看官方給你們家劃了幾口人的地。
    如果沒有足額劃地可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府反映，出具家庭人口的證明，然后向縣級政府土地管理部門申請。

    查看全文↓ 2014-02-15 09:16:23
  • 147****0327

    建議攜帶材料當(dāng)面咨詢律師，為之全面分析解答：
    【房產(chǎn)抵押權(quán)】農(nóng)村房屋抵押權(quán)的設(shè)立的理論和實(shí)踐的必要性
    1.宅基地使用權(quán)是指公民個(gè)人在依法取得的國家所有或農(nóng)村集體組織所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)不包括處分權(quán)，因?yàn)槟壳拔覈山谷魏涡问降耐恋厮袡?quán)私有，只能表現(xiàn)為國有或集體所有的公有形式，宅基地使用權(quán)只能隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)買賣、出租、抵押。那么應(yīng)該說國家法律是明確規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但是房地一體，不可能出現(xiàn)房屋可以抵押，而房屋下的農(nóng)村宅基地不能一起抵押的現(xiàn)象。而且，國家法律規(guī)定的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，如果不是單獨(dú)抵押，是連同房屋一起，是否就可以抵押呢?《擔(dān)保法》以及《擔(dān)保法解釋》未對此做出明確的規(guī)定。
    2、我國《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。目前我國法律允許的不動產(chǎn)抵押主要是土地使用權(quán)和房產(chǎn)。既然允許國有土地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押，那么為什么集體土地使用權(quán)就不能抵押呢?既然允許鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的集體土地使用權(quán)可以與地上廠房建筑物一并抵押，那么為什么不允許屬于私人所有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和建筑其上的住房不能一并抵押呢?如此差別待遇和限制，顯然不符合法律對各類財(cái)產(chǎn)權(quán)平等予以保護(hù)的邏輯。
    3.農(nóng)村宅基地上的住房具有充當(dāng)?shù)盅何锏奶卣鳌Ｆ湟?、屬于不動產(chǎn)，債權(quán)人取得擔(dān)保物權(quán)后無須負(fù)保管義務(wù)，在經(jīng)濟(jì)上比較合算;其二，能夠充分發(fā)揮農(nóng)民對其擁有的房屋的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，目前在我國農(nóng)村，農(nóng)民要發(fā)家治富，首先要有資金，但是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)貸款一般都需要提供擔(dān)保，對于貧窮的農(nóng)民來說，房屋可能是唯一能用來擔(dān)保的。而對于富裕的農(nóng)民，要想更進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)，放著十幾萬、幾十萬的房屋不用。這與我國現(xiàn)在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策嚴(yán)重不符。
    4、農(nóng)村宅基地上的住房進(jìn)行抵押不會損害農(nóng)民群體的利益。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無償取得是基于目前我國農(nóng)民的特殊身份而產(chǎn)生的，可以理解為我國農(nóng)民作為一個(gè)階級或階層而享有的一種特殊權(quán)益。目前我國農(nóng)村居民還不能像城市居民一樣享有住房、就業(yè)和社會生活等各方面的福利政策和法律保障。既然目前已允許城市居民可以將私人住房用于信貸抵押，就不應(yīng)把同屬公民私人合法財(cái)產(chǎn)的農(nóng)村住房排除在外，否則，定會給人以“差等公民待遇”之嫌。
    5、將農(nóng)村宅基地上的住房進(jìn)行抵押，對金融機(jī)構(gòu)來說，信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)易于控制。我國農(nóng)村每戶僅有一處宅基地，將自己僅有的私人住房用于抵押取得貸款后，抵押人會非常清楚不能償還借款所面臨的法律后果，從而迫使其充分發(fā)揮一切潛能，更加珍惜和合理使用來之不易的借款。也能調(diào)動農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主動性。此外，畢竟農(nóng)民通過此種方式所取得的私人借款數(shù)量有限，而且放款的金融機(jī)構(gòu)完全可以通過完善管理機(jī)制，加大對這種借款的用途和使用情況的監(jiān)管力度，從而將其信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在**小的限度內(nèi)。
    6、鼓勵(lì)和發(fā)展將農(nóng)村宅基地上的住房用于抵押對搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)培育社會主義市場具有深遠(yuǎn)重大的意義。我國目前至少有百分之七十左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)不可少的參與主體。中國要真正擺脫貧窮和落后，就必須充分調(diào)動廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動力不斷增加，廣大農(nóng)民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的宅基地上的住房用于抵押來取得發(fā)展經(jīng)濟(jì)所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個(gè)又一個(gè)的致富機(jī)會，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會的穩(wěn)定。

    查看全文↓ 2014-02-15 09:14:39
  • 138****0070

    根據(jù)《物權(quán)法》第八十八條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！蹦阒車泥従尤绻芙^給你簽字，你可以到法院去告他們，根據(jù)相鄰關(guān)系的法律規(guī)定行使自己的權(quán)利。
    由于老房子的宅基地是你祖母的，而且她也已經(jīng)去世，由于根據(jù)法律規(guī)定，宅基地的使用權(quán)是不能繼承的，所以老房子的宅基地村里有權(quán)收回，但要就宅基地上的房屋給你們補(bǔ)償。這塊宅基地的面積也是不能算在你們家的頭上的。算在你們家頭上的宅基地只能是你后來申請的那28平方米，至于是否超標(biāo)，那要看你們省上的具體規(guī)定宅基地的標(biāo)準(zhǔn)是多少，建議你到縣國土資源部門去具體咨詢一下。
    你兒子現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)算你們家庭人數(shù)的一口，如果他成年后與你們分家另過是可以申請宅基地的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！鄙暾堈厥且詰魹閱挝唬旨伊磉^就是一戶了。
    （他是獨(dú)生子女，按政策講可算兩口的）不知是哪兒的政策，有沒有法律依據(jù)？

    查看全文↓ 2014-02-15 09:09:06
  • 146****6091

    1、嚴(yán)格按照法律及相關(guān)規(guī)定來講，這個(gè)買賣是違法的，從而是無效的。農(nóng)村村民對宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒有擅自處分的權(quán)利。房屋過戶手續(xù)本來是不能辦理的，給辦理過戶手續(xù)的房管部門是違法行政。
    主要依據(jù)如下：
    《物權(quán)法》規(guī)定：
    第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
    第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
    （一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
    （二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；
    （三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；
    （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
    申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
    第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
    第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
    《土地管理法》規(guī)定：
    第九條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。
    第十條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。
    第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
    農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
    農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
    農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
    國土資源部《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“一、（五）以轉(zhuǎn)讓房屋（包括其他建筑物、構(gòu)筑物），或者以土地與他人聯(lián)建房屋分配實(shí)物、利潤，或者以土地出資入股、聯(lián)營與他人共同進(jìn)行經(jīng)營活動，或者以置換土地等形式，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；”
    國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（國辦發(fā)〔2007〕71號）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”?！?br/>國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)〔2004〕28號）規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”
    國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見（國土資發(fā)[2004]234號）規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?br/>國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)〔2008〕146號）規(guī)定：“（二）嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！?br/>建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?br/>綜上所述，由于房屋與地不可分離的特性，甲與乙的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

    2、至于直接單純將本村的宅基地賣于本村人，那是不可以的。因?yàn)檎刈鳛榧w土地使用權(quán)的一種特殊使用方式，國家是有許多規(guī)定的，宅基地的申請和轉(zhuǎn)讓也是有著嚴(yán)格限制的。
    《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”依據(jù)這些法律原則精神，中共中央、國務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號）通知中明確規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。除國家征用外，集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！眹临Y源部也在關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見中規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地?！痹趪临Y源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知中更是進(jìn)一步規(guī)定：“嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！?/span>

    查看全文↓ 2014-02-14 20:46:30
  • 132****3010

    問當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)政府可以幫你解決的，

    查看全文↓ 2014-02-13 09:09:00
  • 144****0403

    這個(gè)只能找當(dāng)?shù)卣畮湍憬鉀Q了

    查看全文↓ 2014-02-12 15:07:44

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