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房屋按揭貸款的概念我國大陸地區(qū)的房屋按揭貸款，是指在購房者已經根據(jù)購房合同向房地產開發(fā)商先支付首期付款的情況下，剩余購房款由銀行以按揭貸款形式發(fā)放并直接給予開發(fā)商，同時借款人將所購房產的權益或所有權抵押給銀行，以擔保其按月向銀行還本付息的一種抵押貸款。在實務中又被稱為“個人住房抵押貸款”、“個人住房按揭貸款”等?！鞍唇摇币辉~是英美法中的mortgage在我國香港地區(qū)的粵音譯法。 英美法、香港法按揭的實質是通過對按揭物所有權的轉移來保障債權的實現(xiàn)，同時賦予按揭人以贖回權，其法律構成具備這樣的特點：特定財產所有權轉移而占有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。我國大陸地區(qū)的按揭概念與上述不相同。在按揭期間，銀行作為受揭人并不取得標的物的所有權，所有權仍歸按揭人所有，按揭房屋所有權也不會因按揭人不清償債務而當然轉移于銀行手中。實踐中通常的做法是由銀行將按揭財產變價并優(yōu)先受償或由開發(fā)商按之前的約定將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。（二）我國房屋按揭貸款業(yè)務的法律剖析按揭自90年代初由香港地區(qū)傳入我國大陸地區(qū)以來，我國的個人住房抵押貸款稱謂就開始逐漸被個人住房按揭貸款所取代。目前我國大陸地區(qū)的法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章始終沒有對按揭一詞做出界定，實踐中的按揭實際上是冠按揭之名，行抵押之實，因此我國大陸地區(qū)的按揭貸款業(yè)務具有特殊的法律內涵，其主要表現(xiàn)如下：1、從法律法規(guī)規(guī)定上來看，我國的按揭實質就是抵押。對于現(xiàn)房按揭，就是指現(xiàn)房抵押，直接適用擔保法及其司法解釋關于房地產抵押的有關規(guī)定。對于期房按揭，《城市房地產抵押管理辦法》將其稱為“預購（預售）商品房抵押”。2、從司法解釋上來看，個人住房按揭貸款實際是指個人住房擔保貸款。2003年6月1日起施行的《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確提出了商品房擔保貸款合同的概念，從該司法解釋第23條、第24條、第25條關于商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同的相互制約關系上來推理，個人住房擔保貸款與個人住房按揭貸款具有相同涵義。3、從法律主體上看，具有多個法律主體。房屋按揭貸款中，包括借款人（即購房者）、開發(fā)商和貸款銀行三個**基本的法律主體。4、從法律關系上看，具有多層法律關系。房屋按揭貸款包括三個基本法律關系，即開發(fā)商與借款人之間的房屋買賣法律關系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關系。此外，還可能存在以下法律關系：在預售階段開發(fā)商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產生的保證合同法律關系；借款人按貸款銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系；開發(fā)商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時按原房價的一定比例回購房屋而產生的房屋回購關系。
全部5個回答>還在還貸的房子所有權歸誰
158****4088 | 2022-06-21 10:22:23
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154****0260
房屋按揭貸款的概念我國大陸地區(qū)的房屋按揭貸款，是指在購房者已經根據(jù)購房合同向房地產開發(fā)商先支付首期付款的情況下，剩余購房款由銀行以按揭貸款形式發(fā)放并直接給予開發(fā)商，同時借款人將所購房產的權益或所有權抵押給銀行，以擔保其按月向銀行還本付息的一種抵押貸款。在實務中又被稱為“個人住房抵押貸款”、“個人住房按揭貸款”等?！鞍唇摇币辉~是英美法中的mortgage在我國香港地區(qū)的粵音譯法。英美法、香港法按揭的實質是通過對按揭物所有權的轉移來保障債權的實現(xiàn)，同時賦予按揭人以贖回權，其法律構成具備這樣的特點：特定財產所有權轉移而占有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。我國大陸地區(qū)的按揭概念與上述不相同。在按揭期間，銀行作為受揭人并不取得標的物的所有權，所有權仍歸按揭人所有，按揭房屋所有權也不會因按揭人不清償債務而當然轉移于銀行手中。實踐中通常的做法是由銀行將按揭財產變價并優(yōu)先受償或由開發(fā)商按之前的約定將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。
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（二）我國房屋按揭貸款業(yè)務的法律剖析按揭自90年代初由香港地區(qū)傳入我國大陸地區(qū)以來，我國的個人住房抵押貸款稱謂就開始逐漸被個人住房按揭貸款所取代。目前我國大陸地區(qū)的法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章始終沒有對按揭一詞做出界定，實踐中的按揭實際上是冠按揭之名，行抵押之實，因此我國大陸地區(qū)的按揭貸款業(yè)務具有特殊的法律內涵，其主要表現(xiàn)如下：
1、從法律法規(guī)規(guī)定上來看，我國的按揭實質就是抵押。對于現(xiàn)房按揭，就是指現(xiàn)房抵押，直接適用擔保法及其司法解釋關于房地產抵押的有關規(guī)定。對于期房按揭，《城市房地產抵押管理辦法》將其稱為“預購（預售）商品房抵押”。
2、從司法解釋上來看，個人住房按揭貸款實際是指個人住房擔保貸款。2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確提出了商品房擔保貸款合同的概念，從該司法解釋第23條、第24條、第25條關于商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同的相互制約關系上來推理，個人住房擔保貸款與個人住房按揭貸款具有相同涵義。
3、從法律主體上看，具有多個法律主體。房屋按揭貸款中，包括借款人（即購房者）、開發(fā)商和貸款銀行三個最基本的法律主體。
4、從法律關系上看，具有多層法律關系。房屋按揭貸款包括三個基本法律關系，即開發(fā)商與借款人之間的房屋買賣法律關系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關系。此外，還可能存在以下法律關系：在預售階段開發(fā)商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產生的保證合同法律關系；借款人按貸款銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系；開發(fā)商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時按原房價的一定比例回購房屋而產生的房屋回購關系。
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通常情況下，如果合同有規(guī)定頂層閣樓的歸屬權，那么就按照合同的約定來執(zhí)行，如果在合同中沒有具體的約定，那么通常情況下頂層閣樓的歸屬權是為開發(fā)商所有。這是由于頂層閣樓的層高，也決定了閣樓是否進入建筑銷售面積，根據(jù)國家的相關規(guī)定，閣樓層高只有高于2.2米的部分才能算入建筑面積之中。通常情況下，購買擁有閣樓的房屋有以下3點注意事項：1、閣樓其實是輔助頂層住宅銷售的賣點之一，有的閣樓設計非常不實用，比如說通風比較差，或者是窄小黑暗的情況，那么配套，這種閣樓的房屋在購買前也需要重點考慮一下自身的需求。2、閣樓的面積如果低于2.2米，但是如果有使用功能的部分，那么應當在產權登記中明確相應權利的歸屬，這樣才能對自身更有保障。3、有的開發(fā)商要求頂樓和閣樓之間的樓梯需要購房者自行購買或者交納部分款項，因此在購買之前應當先跟開發(fā)商明確約定這部分的費用。
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由于小產權房不能辦理房產，法院對于此類房屋并不會判決所有權歸屬。買賣房產一般是以交款收據(jù)的日期，為權利取得的日期，該房產應該屬于婚前個人的財產?？梢砸蠓指钸@個房產。協(xié)商不成可以到法院起訴要求離婚，同時解決財產分割爭議。還可以通過到法院起訴來解決，可能更利于該房屋的分配。
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歸小區(qū)全體業(yè)主共同共有?！段餀喾ā返谄呤畻l 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
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