土地證可使用多少年？前八月300城土地收入2.2萬億房企仍在加速拿地

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  7月份剛剛完成法人工商變更的水井坊，近日迎來一場股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的官司。
  8月21日下午，水井坊發(fā)布了關(guān)于公司及子公司收到法院應(yīng)訴通知書的公告，一筆發(fā)生在2013年的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛浮出水面。
  認(rèn)購后損失上億元
  鑄信地產(chǎn)起訴水井坊
  根據(jù)水井坊公告內(nèi)容顯示，成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鑄信地產(chǎn)”） 因收購水井坊旗下子公司及其535畝的土地容積率糾紛，將水井坊告上法庭。
  2013年，水井坊公司及成都水井坊營銷有限公司分別與成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。鑄信地產(chǎn)通過競標(biāo)，收購水井坊全資子公司成都聚錦商貿(mào)有限公司100%股權(quán)。而聚錦公司原有的白酒業(yè)務(wù)已經(jīng)剝離，其名下只有位于成都郫縣的兩宗總面積535.24畝的土地。
  鑄信地產(chǎn)在《民事起訴狀》單方陳述，該地塊原為一處約263畝的白酒罐區(qū)設(shè)施，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。2008年12月份，該地塊由聚錦公司變更為住宅用地。2014年7月19日由郫縣國土資源局出具給聚錦公司的一份函件顯示，這塊535畝的地塊雖然**高容積率設(shè)定為2.4，但是之前實(shí)際補(bǔ)繳出讓金容積率僅為1.6。因此，“若聚錦公司進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)的容積率超過1.6，應(yīng)補(bǔ)繳現(xiàn)行土地價(jià)差。”
  鑄信地產(chǎn)表示，公司曾多次向水井坊告知須補(bǔ)繳土地出讓金情況，并要求其妥善解決此事，但兩公司卻置之不理，予以推諉。為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行，在迫不得已下，鑄信地產(chǎn)按國土部門相關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳了容積率1.6至2.4部分的土地出讓金。
  鑄信地產(chǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目所涉地塊**高容積率為2.4，水井坊及聚錦公司卻隱瞞了目標(biāo)公司是按容積率1.6繳納土地出讓金，并非是容積率2.4繳納土地出讓金之重大事實(shí)，已違反了其作出陳述、承諾，已違反合同約定及法律規(guī)定的擔(dān)保義務(wù)，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，并導(dǎo)致公司帶來受損。其損失包括：目標(biāo)公司已向國土部門補(bǔ)繳的約420畝土地的容積率1.6至2.4部分的土地出讓金，即1.71億元；在實(shí)際操作中，約115畝土地被政府收儲，由于目標(biāo)公司是按容積率1.6繳納土地出讓金，故政府收儲是按容積率1.6計(jì)算并支付補(bǔ)償款，進(jìn)而造成損失4680萬元。以上損失共計(jì)2.18億元。
  鑄信地產(chǎn)曾明文確認(rèn)
  水井坊已履行相關(guān)義務(wù)
  據(jù)水井坊公告稱，水井坊已充分履行法定告知義務(wù)，而鑄信地產(chǎn)在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中，也明確確認(rèn)了這一點(diǎn)。
  水井坊表示，公司及成都水井坊營銷有限公司亦分別與成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。該合同主要內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓標(biāo)的和前提條件、轉(zhuǎn)讓價(jià)款和稅費(fèi)承擔(dān)、支付方式及時(shí)間、股權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)間安排、聚錦公司及相關(guān)資產(chǎn)移交、合同簽署、生效、違約責(zé)任等，也包括“鑄信地產(chǎn)確認(rèn)公司及水井坊營銷已履行了法定告知義務(wù)，已經(jīng)將聚錦公司項(xiàng)下土地的具體情況全面、完整的告知鑄信地產(chǎn)，公司及水井坊營銷無隱瞞轉(zhuǎn)讓標(biāo)的瑕疵等情況”及“鑄信地產(chǎn)確認(rèn)已對聚錦股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聚錦公司項(xiàng)下現(xiàn)有資產(chǎn)及關(guān)聯(lián)情況做了詳盡和充分的了解和盡職調(diào)查”等內(nèi)容。
  同時(shí)，在該《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中，公司、水井坊營銷、鑄信地產(chǎn)確認(rèn)：工商變更登記完成日后，無論是上述變更登記完成日之前或之后的原因?qū)е碌呐c聚錦公司項(xiàng)下土地相關(guān)的所有風(fēng)險(xiǎn)由鑄信地產(chǎn)和聚錦公司承擔(dān)，與公司及水井坊營銷公司無關(guān)。
  然而，2013年發(fā)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓一事，2年多時(shí)間過去，水井坊卻迎來一場官司。
  對于此事件對公司業(yè)績的影響，水井坊表示，公司收到四川省成都市中級人民法院的前述《應(yīng)訴通知書》及相關(guān)法律文書后，已與律所等中介機(jī)構(gòu)積極商討應(yīng)訴方案。由于本案尚未開庭審理，其對于本期利潤或期后利潤的影響暫無法準(zhǔn)確估計(jì)。
  （來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:23:06
• 156****8528

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  2018年前4月，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀(jì)錄。4月份單月，多個(gè)城市土地收入明顯上漲。5月2日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的**新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達(dá)到48.8%?！　耐恋爻鲎尳痤~來看，4月份受監(jiān)測的50大一二線城市當(dāng)中，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地收入金額超過百億。其中，杭州單月土地收入高達(dá)179億，同比上漲237%。　　綜合前4個(gè)月，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟(jì)南、天津等42個(gè)城市土地出讓收入超過100億。從熱點(diǎn)城市看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位?！　　盁狳c(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“土地市場在系列調(diào)控影響下，有所退燒。但從成交金額看依然高位，預(yù)計(jì)2018年，全國主要城市的土地市場將繼續(xù)維持高位?！薄　埓髠ケ硎荆叭珖鄠€(gè)城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性依然較高。出現(xiàn)流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈?！薄　≈档靡惶岬氖?，包括寧波、佛山、嘉興、南通、常州、鹽城等三四線城市，土地出讓金額在2018年出現(xiàn)了非常明顯的上漲現(xiàn)象?！　　安贿^，近期信托等資金監(jiān)管政策漸趨嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對總價(jià)較高的地塊相對謹(jǐn)慎”。張大偉分析認(rèn)為，“房企資金壓力正在逐漸出現(xiàn)，從2016年‘930政策’開始，全國一二線城市持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，雖然房企整體銷售依然處于高位，但拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性明顯降低?！薄　∷J(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場走勢會持續(xù)出現(xiàn)分化。“整體來看，2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價(jià)率有所降低”?！　　半m然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地”。他進(jìn)一步分析認(rèn)為，“預(yù)計(jì)2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位”。( 高偉)
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:23:03
• 141****9074

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  19日晚間，光明地產(chǎn)公告稱，公司與金科科潤、常州弘陽共同簽署《常州天宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，公司將向項(xiàng)目公司常州天宸增資人民幣3400萬元，增資后占34%股份，參與投資開發(fā)建設(shè)江蘇常州市天寧區(qū)JZX20181401地塊。上述地塊土地出讓金為人民幣17億元，本次增資完成后，光明地產(chǎn)將按同比例支付上述地塊的土地出讓金。本次增資完成后，常州天宸的**終注冊資本由原來人民幣6600萬元增加至人民幣1億元。本次增資完成后，常州天宸各股東結(jié)構(gòu)比例變?yōu)楣饷鞯禺a(chǎn)占34%，金科科潤占33%、常州弘陽占33%。常州天宸將納入光明地產(chǎn)合并報(bào)表范圍。據(jù)公告，上述地塊由金科科潤于2018年9月5日通過網(wǎng)上公開競價(jià)方式競得。地塊位于麗華北路東側(cè)、勞動中路南側(cè)，出讓面積108486平方米，土地用途為商住、公共管理與公共服務(wù)，出讓年限為商服、公共管理與公共服務(wù)40年，住宅70年，容積率1.80
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:22:59
• 144****5830

  "房企拿地?zé)崆榻禍?盈利空間持續(xù)受限　　繪圖：楊佳　　中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的**新報(bào)告顯示，4月份全國50大城市土地收入2842.2億元。1—4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億元。報(bào)告分析稱，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行?！　o獨(dú)有偶，中國指數(shù)研究院**近也發(fā)布了4月月度數(shù)據(jù)。2018年4月，全國300個(gè)城市土地成交量環(huán)比下降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。值得注意的是，成交樓面均價(jià)環(huán)比增加19％，同比減少9％；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)環(huán)比增加20％，同比減少11％?！　I(yè)內(nèi)分析稱，從前四個(gè)月的土地市場表現(xiàn)來看，一、二線城市土地市場保持低位運(yùn)行。在房地產(chǎn)持續(xù)嚴(yán)控政策影響下，企業(yè)拿地?zé)崆橛兴禍?。　　●南方日?bào) 馮善書　　重點(diǎn)城市高溢價(jià)拿地　　得到抑制　　中國指數(shù)研究院提供給南方日報(bào)的4月數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，全國300個(gè)城市共推出土地2043宗，環(huán)比減少6％，同比增加19％；推出土地面積9399萬平方米，環(huán)比減少7％，同比增加33％。　　從市場交易的總體情況來看，整體土地成交量環(huán)比降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。出讓金方面，環(huán)比縮水近兩成，較去年同期上漲逾一成。整體均價(jià)則環(huán)比走高，同比下滑近一成，宅地均價(jià)環(huán)比增逾兩成。值得注意的是，平均溢價(jià)率環(huán)比持平，各線城市溢價(jià)同比均降，宅地溢價(jià)率同比下降25個(gè)百分點(diǎn)。這印證了中原地產(chǎn)研究中心同期發(fā)布的全國50大城市“大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行”的結(jié)論?！　某鞘蟹诸悂砜?，中國指數(shù)研究院專家分析認(rèn)為，一線城市供地節(jié)奏放緩，成交量及均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)，出讓金環(huán)比增幅明顯。二線城市供求環(huán)比下行，均價(jià)及出讓金環(huán)比走高。三、四線城市土地供應(yīng)量較上月小幅走低，成交量同環(huán)比下滑，收金環(huán)比縮水四成?！　?shù)據(jù)還顯示，2018年1—4月，全國300城市土地出讓金總額為12591億元，同比增加約33％。4月成交量除一線城市增加外，其余各線均有所降低。月度出讓金下滑近兩成，在前四個(gè)月總額中占比為21％?！霸诒本⑸虾?、深圳、廣州、杭州、成都、重慶、天津、南京、武漢10座重點(diǎn)城市當(dāng)中，4月宅地整體供求是呈現(xiàn)環(huán)比均降趨勢的。”中國指數(shù)研究院研究專家指出，10座重點(diǎn)城市宅地整體平均溢價(jià)環(huán)比下降逾4個(gè)百分點(diǎn)?！半S著重點(diǎn)城市深化落實(shí)土拍調(diào)控政策，高溢價(jià)拿地現(xiàn)象得到抑制?！薄　《嘀匾蛩赜绊懴隆　》科笥臻g受限　　前4個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況在當(dāng)前國內(nèi)投資熱點(diǎn)變化中也有所反映?！　≈袊笖?shù)研究院發(fā)布的1—4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，2018年1—4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢頭猛進(jìn)。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其后；保利以506億元躍居第三位，土地市場發(fā)力顯著。TOP10房企1—4月拿地總額3514億元，占TOP50企業(yè)的50.7%，較1—3月占比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不斷凸顯?！　≈袊笖?shù)研究院專家分析，品牌房企資源集聚效應(yīng)日益加強(qiáng)，拿地規(guī)模分化不斷加劇。1—4月，拿地總額前25位房企拿地總金額已是26—50位房企拿地總金額近4倍，比1—3月提升近一成，拿地規(guī)模分化不斷加劇。而從各城市群拿地金額來看，長三角土地市場持續(xù)火熱，中西部成為開放新高地。從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。一、二線城市仍為房企投資拿地的重心，三、四線重點(diǎn)城市持續(xù)火熱?！　≈档米⒁獾氖牵?月份入榜住宅用地成交總價(jià)排行榜的地塊，也主要位于一、二線核心城市。入榜地塊中，杭州入榜2宗地塊，累計(jì)成交總額為68億元，占2018年4月全國住宅用地成交總價(jià)TOP10總額的20%；其余TOP10城市均入榜一塊，其中廣州增城區(qū)地塊以總價(jià)50億元占據(jù)榜首，規(guī)劃建筑面積40萬平方米?！　】硕鸬禺a(chǎn)研究專家分析稱，2018年以來，一、二線城市地價(jià)保持未有下調(diào)，但市場房價(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。而中指院的研究報(bào)告亦指出，限地價(jià)、限房價(jià)、竟自持、競配建已成為當(dāng)前主流，成交總價(jià)**高的10宗地塊中，6宗帶有限地價(jià)政策，以及不同的竟自持、競配建、限房價(jià)、搖號等政策。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:22:57

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• 問 多少年自動放棄土地使用權(quán)？前八月全國300城土地收入2.2萬億
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  " 土地市場的熱度已經(jīng)傳導(dǎo)到三線城市。一天兩度刷新歷史**高地價(jià)9月8日，無錫迎來金九的首次土地出讓，分別為來自濱湖區(qū)XDG-2016-14號地塊（朗詩新郡南地塊）和梁溪區(qū)XDG-2010-39號地塊（丁村管巷地塊）。經(jīng)過一個(gè)半小時(shí)，近97輪拉鋸戰(zhàn)，無錫丁村管巷地塊被閩系房企融僑以14.4億元的總價(jià)收入囊中，樓面地價(jià)13582元/平方米，溢價(jià)率269%。而朗詩新郡南地塊被中銳地產(chǎn)以總價(jià)33.1億元競得，溢價(jià)率185.34%，樓面價(jià)18050元/平方米。一天內(nèi)連續(xù)兩次刷新無錫土地出讓歷史的**高價(jià)。地塊信息顯示，丁村管巷地塊位于梁溪區(qū)江海路西側(cè)、廣益路北側(cè)，出讓面積53013平方米，容積率2，建筑面積106026平方米，起價(jià)3.9億元，樓面起價(jià)3678元/平方米。朗詩新郡南地塊位于濱湖區(qū)太湖新城貢湖大道與塘鐵橋路交叉口東南側(cè)，地塊面積73350.6平方米，地塊性質(zhì)為居住用地，容積率≤2.5，土地出讓金起始價(jià)：11.6億元，起始樓面價(jià)6325.78元/平方米?！斑@兩塊地拍出的價(jià)格有點(diǎn)驚人，像丁村管巷地塊，周邊二手房的均價(jià)也不過5000-6000元/平方米?！鄙虾ｆ溂沂袌鲅芯坎扛呒壏治鰩熷X寧羅表示，此次融僑在無錫斬獲地塊是與其整體的長三角城市深度擴(kuò)張相吻合的，今年6月，融僑亦在南京江寧驚險(xiǎn)通過**高限價(jià)斬獲地塊。錢寧羅表示，融僑并非首次進(jìn)入無錫，之前開發(fā)的融僑觀邸項(xiàng)目住宅部分已去化完畢，成交均價(jià)不足8000元/平方米，相比當(dāng)時(shí)無錫整個(gè)新房成交均價(jià)為低，在無錫基本屬于中檔住宅產(chǎn)品。需要指出的是，即便是長三角區(qū)域，融僑今年的戰(zhàn)略布局亦出現(xiàn)調(diào)整和轉(zhuǎn)移，過去滲透程度更高或布局更早的合肥、淮安及連云港等城市被冷落，而核心城市如南京、無錫則顯著加碼。上海同策研究咨詢總監(jiān)張宏偉表示，經(jīng)過這一輪市場的推動，包括無錫本地去庫存的措施，也包括臨近的上海、蘇州市場火熱之后，由于資金的輪動，也帶動了無錫市場交易的活躍。據(jù)中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，8月無錫新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲6.76%，位列全國第一。從數(shù)據(jù)看，目前無錫樓市已經(jīng)沒有去庫存壓力了，目前的庫存去化周期在5-6個(gè)月，這樣一個(gè)去化周期會使得市場繼續(xù)延續(xù)量價(jià)齊升的狀態(tài)，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，8月無錫房價(jià)漲幅位列全國第一，也是一個(gè)信號，即不存在庫存去化壓力?！艾F(xiàn)在無錫每拍一塊地，樓板價(jià)都是創(chuàng)新高的。”無錫某高端樓盤負(fù)責(zé)人說，近期無錫的樓市很熱，他們的項(xiàng)目號稱無錫第一豪宅，精裝修房源的均價(jià)在2.5萬元/平方米，計(jì)劃近期開盤，現(xiàn)在正在認(rèn)籌，“認(rèn)籌的情況挺好，80套房源認(rèn)籌的客戶有接近200組?！痹撠?fù)責(zé)人說，雖然2.5萬元/平方米的均價(jià)在無錫已算是接近**高單價(jià)的了，但對比此次土拍的樓面價(jià)，價(jià)格還是很便宜的了。按照朗詩新郡南地塊1.8萬元/平方米的樓面價(jià)，未來毛坯房源的價(jià)格將會達(dá)到3萬元/平方米?！笆袌鲈谕献撸貎r(jià)拍出這個(gè)結(jié)果我們有預(yù)期?！笨硕馃o錫機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王新科說，無錫這一輪上漲行情是從今年3月開始的，先是樓市成交量增加，然后是價(jià)格上升，市區(qū)均價(jià)從去年的8000元/平方米左右上漲到現(xiàn)在的9000多元/平方米，“應(yīng)該講這個(gè)價(jià)格還是有上升空間的，畢竟行情才進(jìn)行了5、6個(gè)月，預(yù)計(jì)接下來樓市和土地市場仍然會往上走，短期內(nèi)將維持高價(jià)?！碧K州限購后投資客流向無錫易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次無錫土地市場再現(xiàn)閩系房企融僑拿地，其投資思路是明確的，即對于一些成長性高的城市積極參與投資。今年無錫市場表現(xiàn)不錯，也給了此類房企一個(gè)很明確的信號指示，即此類城市房價(jià)或開始起飛，而且后續(xù)能夠因蘇州限購而使得無錫市場交易更為活躍。從這個(gè)角度看，無錫土地市場高溢價(jià)也是正?，F(xiàn)象。融僑積極拿地，也是積極補(bǔ)庫存的導(dǎo)向。后續(xù)如何借此類項(xiàng)目打造高端物業(yè)，是此類中型房企需要思考的問題。而中銳地產(chǎn)此次高溢價(jià)拿地，也代表了中小房企也希望對此類地價(jià)相對便宜的城市積極補(bǔ)庫存。當(dāng)此類溢價(jià)可能也是超過其預(yù)計(jì)的，所以后續(xù)對于此類房企來說拿地以后的成本控制格外重要，否則一個(gè)地王項(xiàng)目就會拖累企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營?！皬膮^(qū)位優(yōu)勢看，無錫可以順理成章地吸引部分來自于蘇州市場的炒房客，尤其是部分炒房客受蘇州政策影響，會積極到無錫市場購房?！眹?yán)躍進(jìn)說，從城市能級來看，無錫市場規(guī)模更大、產(chǎn)業(yè)層級更高。從居住層面看，無錫圍繞太湖新城等可以積極做文章，這是常州市場相對欠缺的內(nèi)容。從這價(jià)格角度看，無錫土地市場出現(xiàn)活躍或火熱顯然也是符合預(yù)期的?！皩τ陂_發(fā)商來說，尋求競爭還不是特別激烈的城市來進(jìn)行布局，像上海、蘇州、南京這些城市，布局的門檻已經(jīng)比較高了，樓板價(jià)也較高，拿地的風(fēng)險(xiǎn)相對較大，對于無錫來講，由于資金還在輪動，房價(jià)還在上漲，市場還處于上行的過程中，同時(shí)地價(jià)的上漲還相對沒那么快，因此對一些房企的布局是一個(gè)比較好的機(jī)會。”張宏偉說。據(jù)土拍網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的8月份，無錫土地市場共成交了7宗地塊，總出讓面積為44.6萬平方米，成交總額為77.5195億元，樓面價(jià)**高為10548元/平方米，溢價(jià)率**高達(dá)206.78%。（來源：澎湃新聞網(wǎng)） "

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• 問 土地證可使用多少年？回遷房變現(xiàn)！劃撥土地新規(guī)出爐！
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  "有沒有兩全其美的辦法，既可以暫緩辦理，同時(shí)又能避免風(fēng)險(xiǎn)？楊文戰(zhàn)律師表示，不過戶，真的沒有絕對的安全。比如有人提出，我們簽好買賣協(xié)議后，先去辦個(gè)公證，是不是就能保證雙方交易的房子不出問題？對協(xié)議辦理公證，只是加強(qiáng)了協(xié)議的真實(shí)性，但這份經(jīng)過公證的協(xié)議，對于前面所介紹的那些風(fēng)險(xiǎn)仍然是沒有任何防范作用的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)并非來自協(xié)議本身是否真實(shí)，而是來自各種不確定的因素。盡管如此，仍然要努力降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)。為此，楊文戰(zhàn)律師建議，在二手房買賣合同條款中，對于可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)要有預(yù)見及解決方案，一份好的合同可以降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)，即使真的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)也能**大限度保護(hù)自己的權(quán)利。1、在取得產(chǎn)權(quán)證前，**好不要交全款，款項(xiàng)交得越少，風(fēng)險(xiǎn)越??；2、要求賣方把房產(chǎn)權(quán)證等交由買方或中介持有，未取得房產(chǎn)權(quán)證的，可要求將原購房合同及稅費(fèi)票據(jù)交出。3、在不能盡快過戶的情況下，應(yīng)盡早要求賣方交房，沒有所有權(quán)，也要先取得房屋的使用權(quán)、控制權(quán)。4、對過戶時(shí)間要有非常明確的時(shí)間或條件約定，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。5、房價(jià)經(jīng)過一段時(shí)間會有波動，雙方在合同中應(yīng)約定相關(guān)的違約金標(biāo)準(zhǔn)，這對房價(jià)大幅波動時(shí)，對方是否決定違約，會有一定制約作用。6、要考慮到將來因政策波動造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問題，對相關(guān)問題**好事先約定解決方案。7、如果賣方出售的房產(chǎn)有貸款，應(yīng)約定適當(dāng)?shù)慕灰追桨?，確保買方支付的相應(yīng)款項(xiàng)用于還貸。8、如果可能的話，對交易的房產(chǎn)先以購買人為權(quán)利人，設(shè)定抵押登記，確保未過戶前賣方無法擅自處置房產(chǎn)。但這些建議只能起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用，**后還是要強(qiáng)調(diào)，二手房交易，只要不過戶，就不能做到絕對安全！ "

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• 問 縣級確定土地使用權(quán)面積是多少？上半年300城市土地收入近1.5萬億
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  北京明確共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 城六區(qū)套型不應(yīng)大于90平方米 6日從北京市住建委獲悉，北京近日發(fā)布《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，將原有的“自住房”升級為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委日前起草了《關(guān)于印發(fā)<北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)>的通知》。通知及所附導(dǎo)則擬從土地入市到竣工入住的住宅開發(fā)建設(shè)全過程產(chǎn)業(yè)鏈加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房的質(zhì)量和品質(zhì)監(jiān)管，進(jìn)一步明確共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 據(jù)介紹，該通知內(nèi)容正向社會公開征求意見。該通知是《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》配套措施，在明確標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量和品質(zhì)監(jiān)管，為《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的實(shí)施保駕護(hù)航。 根據(jù)通知，城六區(qū)新建項(xiàng)目容積率不應(yīng)高于2.8，套型總建筑面積不應(yīng)大于90平方米，層高不應(yīng)低于2.8米；城六區(qū)以外新建項(xiàng)目容積率原則上不應(yīng)高于2.5,套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，**大不超過120平方米。層高不應(yīng)低于2.9米。起居室、臥室等主要功能空間外窗洞口高度不應(yīng)小于1.4米。 北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)按照適用、經(jīng)濟(jì)、安全、綠色、美觀的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，全面實(shí)施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)，倡導(dǎo)“互聯(lián)網(wǎng)+城市規(guī)劃建設(shè)管理”的新理念。 在土地供應(yīng)方面，鼓勵帶方案招標(biāo)，可由區(qū)人民政府依據(jù)導(dǎo)則先行組織編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，方案經(jīng)專家評審、社會公示后作為掛牌(招標(biāo))文件的附件。 工程質(zhì)量監(jiān)管部門將裝配式建筑和全裝修成品交房質(zhì)量納入工程質(zhì)量重點(diǎn)監(jiān)管范疇。實(shí)施全裝修成品交房，按照合同約定，自交房之日起五年內(nèi)不得對內(nèi)部裝飾裝修進(jìn)行拆除。 在智慧社區(qū)和社會服務(wù)方面，通知提出，推廣使用智能化建筑技術(shù)。全面推行三網(wǎng)融合，實(shí)現(xiàn)小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)(WIFI)全覆蓋。安裝人臉識別系統(tǒng)，試點(diǎn)建造智能化小型公用倉庫。強(qiáng)化社區(qū)自治功能，營造良好的社區(qū)交往空間，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、健身、交流的宜居環(huán)境，將圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配置。

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• 問 掛牌土地繳納土地出讓金多少？上半年300城土地收入1.95萬億同比增27%
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  " 李先生花550萬元購買的一套二手房在過戶后發(fā)現(xiàn)少了17平方米，為此，他將原房主劉先生告上法庭，一審獲賠205萬余元購房款。對于該結(jié)果，劉先生卻喊冤，稱他售房的面積與當(dāng)初購買時(shí)取得的房產(chǎn)證上的面積完全一致，為何憑空就“蒸發(fā)”了17平方米？為此，他上訴要求改判或發(fā)回重審。北京晨報(bào)記者昨天獲悉，北京市二中院已受理此案。購房后發(fā)現(xiàn)面積縮水2015年10月，李先生通過房屋中介，以556萬元的價(jià)格購買了劉先生位于西城區(qū)豐盛胡同的一間房，房產(chǎn)證載明建筑面積為44.86平米。去年1月14日，他取得房產(chǎn)證。后在裝修入住時(shí)，李先生發(fā)現(xiàn)房屋格局與樓上不同，便申請重新測繪。同年7月7日，西城區(qū)房地產(chǎn)測繪所**終確認(rèn)，該房屋建筑面積只有28.27平方米。去年底，李先生取得重新?lián)Q發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，載明建筑面積為28.27平方米。今年3月，他一紙?jiān)V狀將劉先生告上法庭，認(rèn)為其在購房時(shí)存在重大誤解并因此多支付了房款，故要求按照實(shí)際面積變更合同價(jià)款，劉先生需返還其多支付的購房款205萬余元。據(jù)悉，李先生**初是將劉先生和中介共同起訴，認(rèn)為房產(chǎn)中介沒有披露面積缺失的事實(shí)，存在隱瞞重要事實(shí)的行為，也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案件審理中，法官曾去過現(xiàn)場勘查，李先生后撤訴。再次起訴時(shí)，只有劉先生一方被告。一審判決返還205萬劉先生答辯稱，原被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示且已履行完畢。被告取得該房屋時(shí)，產(chǎn)權(quán)證中記載的面積即為44.86平方米，其并未隱瞞或者欺詐。原告也看過房，不存在重大誤解。此外，當(dāng)時(shí)約定是按套買賣，而不是按面積計(jì)算?，F(xiàn)這套房屋房價(jià)已上漲，原告并無損失。一審法院認(rèn)為，原告購買房屋的建筑面積，與雙方簽訂的房屋買賣合同中所約定的減小了16.59平方米，原告的訴訟請求予以支持。據(jù)此，一審判決被告應(yīng)返還多余購房款205萬余元?！鰻幾h焦點(diǎn)為何一套房有兩個(gè)不同版本的產(chǎn)權(quán)證？“我對房屋建筑面積大小沒有絲毫欺騙和隱瞞，不存在任何過錯。”劉先生說，他起初以為李先生拿了假房本告他。更讓他不解的是，他原來的房本也是北京市建委頒發(fā)，房屋面積由北京市房地產(chǎn)勘察測繪所測量。為何一套房子出現(xiàn)兩個(gè)不同版本的產(chǎn)權(quán)證？劉先生說，他于2006年6月，根據(jù)當(dāng)時(shí)的房改政策，使用其20多年的工齡，以不到4萬元的價(jià)格從某單位購買了一間住房。同年11月，他拿到的房屋所有權(quán)證，載明建筑面積為44.86平方米。該房一直用于出租，直到2015年，劉先生準(zhǔn)備給兒子購置婚房，才通過中介賣房?！捌溟g，李先生委托朋友看過幾次，并未對房屋面積提出異議。”一審時(shí)，劉先生曾向法院申請追加售房單位以及市國土資源局西城分局為被告，但被駁回。“我認(rèn)為，追加第三人有助于查清案件事實(shí)和確定責(zé)任承擔(dān)?！眲⑾壬f，單位賣給他的是老房子，存在打隔斷的情況，他之前并未注意過?，F(xiàn)在懷疑，其購買的房屋被鄰居占了一間。劉先生說，他曾聯(lián)系售房單位，一位相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，當(dāng)初賣給劉先生的是一間44.86平米的房子，并稱售房協(xié)議和房本都是以測繪為依據(jù)來登記面積的，應(yīng)該是測繪所面積算錯了。而西城區(qū)房地產(chǎn)測繪一所一位工作人員則答復(fù)劉先生說，他們2003年去測量時(shí)，房屋結(jié)構(gòu)是一個(gè)兩居室，2016年測量時(shí)改為一居室。經(jīng)查詢，發(fā)現(xiàn)售房單位曾提交申請書，將房屋鄰居家的兩居室改成了三居室。不過，售房單位并未申請將涉案房屋由兩居室改為一居室。該工作人員認(rèn)為，售房單位可能存在一房兩賣的問題。 "

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• 問 ??住宅土地證有什么用?土地證的有效使用年限是多少年?
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  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，我國的土地，除了集體所有的以外，都是國家享有所有權(quán)土地。所謂土地使用年限，是指國家以土地所有者的身份授予購買者在一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)。出讓的年限與土地的用途相關(guān)：居住用地**高70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。如果從這個(gè)規(guī)定來看，住宅的**高土地年限應(yīng)該為70年。

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