金石華府產(chǎn)權(quán)多少年？社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所下半年房地產(chǎn)市場將迎來新一輪調(diào)整

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• 158****6926

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  一則貸款廣告信息近日在朋友圈引起熱議，該廣告稱“招商銀行個人房產(chǎn)抵押貸款，貸款年限長，利率低，申請方便，**重要可以二押，即使目前房子還在按 揭，也可以貸出**的部分?！睂Υ?，招行上海分行回應(yīng)稱：“我行嚴格控制有房就貸產(chǎn)品用途，貸款資金僅可作為生意經(jīng)營、消費使用，不可用于房產(chǎn)資金墊付。 上海市目前允許房地產(chǎn)設(shè)定多個抵押權(quán)人，我行通過多種手段，嚴格限制房產(chǎn)價值及綜合抵押率。”據(jù)了解，招行在北京地區(qū)并沒推出這一業(yè)務(wù)。
  
  只要在上海有房就能申請貸款
  
  在上海，招行推出“有房就貸”產(chǎn)品，只要客戶在上海地區(qū)有房，無論是貸款已結(jié)清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產(chǎn)品可供申請。該產(chǎn)品主要針對上班族與小微業(yè)主，抵押額**高2000萬，貸款月供計算期**長可至20年，可根據(jù)客戶的實際情況定制還款計劃。
  
  沒有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢？舉例來說，5年前，客戶貸款200萬買一處價值400萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在這處房產(chǎn)已經(jīng)**到1000萬，而客戶 還有150萬貸款余額沒還完，又急需用錢消費。這時，用這一房產(chǎn)可再次向銀行申請抵押貸款，理論上可以新貸出的額度應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)在估值的八成左右減去沒結(jié) 清的貸款。一般估值相當于市價的七成，所以這一案例中，新增加的額度大約是560萬減去150萬，差不多是410萬元。當然，**終銀行審批的額度還與申請 人的收入有關(guān)，一般要求月收入要大于月還款額的2倍。
  
  房產(chǎn)“二押”只能用于消費或經(jīng)營
  
  當下房價狂飆，樓市瘋漲，很多人都想方設(shè)法找錢炒房。部分市民甚至打起了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意，想借此籌集**資金。
  
  所謂“房抵貸”，是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費或經(jīng)營用途的人民幣貸款。只不過，有些銀行只接受結(jié)清按揭 貸款的房產(chǎn)，有些銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)，這就是所謂“二押”，銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產(chǎn)進行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房 產(chǎn)證的現(xiàn)房，也有銀行可接受本行合作按揭項目的期房做抵押，但貸款額度在房產(chǎn)證下來前會有限制。
  
  多家銀行的有關(guān)負責(zé)人告訴北青報，不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個人消費或經(jīng)營，絕不能用于炒房、炒股。貸款人在申請貸款時，都 要填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會還規(guī)定，發(fā)放的消費貸款如果金額超過30萬元，不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支 付形式，打到用途有關(guān)的賬戶。比如，申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請旅游的直接進入旅行社賬戶。
  
  有中介違規(guī)操作玩起“房抵貸”
  
  不過樓市的火爆讓很多人想方設(shè)法繞開監(jiān)管要求，希望用消費貸款來籌集自己的**資金。一些中介機構(gòu)也做起了這種違規(guī)生意。一家貸款中介機構(gòu)的客戶經(jīng)理 張先生告訴北青報，沒有還完貸款的房產(chǎn)的確可以進行二次抵押，只要有房產(chǎn)證就行。他還告訴北青報，貸款不能直接打到貸款人的個人賬戶，需要先到一 個第三方賬戶過渡一下，一般都包裝成買紅木家具、珠寶、裝修等，錢先打到這些地方，再轉(zhuǎn)回來。
  
  2014年，為防止貸款資金進入投資領(lǐng)域，北京銀監(jiān)局專門發(fā)文要求，個人消費貸原則上發(fā)放金額不超過100萬元、期限為10年以內(nèi)。這意味著，向北京地區(qū)的銀行申請個人消費貸款，不論你的抵押房產(chǎn)估值多高，也不論你的個人收入多高，**多也就只能貸款100萬元。
  
  ???
  
  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:27:26
• 148****9248

  "房產(chǎn)確認之訴是指依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定提起的訴訟：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。
  
  《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)原則上是以房產(chǎn)證書為根據(jù)。
  
  此外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。所以，在法院提起確權(quán)之訴，得到的判決也能起到房產(chǎn)證書的效力。
  
  但房產(chǎn)確權(quán)之訴的適用并非沒有限制，需要了解能否打房屋確權(quán)訴訟的有關(guān)法律規(guī)定。
  
  　房產(chǎn)被法院查封后，當事人不能提起確權(quán)之訴
  
  **高人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》的通知：26、審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。
  
  出賣人拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人不能提起確權(quán)之訴
  
  《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第二十條：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求不予支持。
  
  借名買房中實際出資人可以提起確權(quán)之訴并要求過戶
  
  《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條：當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
  
  案外人不服執(zhí)行異議裁定，不宜允許當事人另案確權(quán)
  
  **高人民法院《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》第二十六條規(guī)定，審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當撤銷判決或者調(diào)解書。
  
  據(jù)此，案外人在執(zhí)行機構(gòu)已查封、扣押、凍結(jié)后提起確權(quán)之訴的，非執(zhí)行法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)依法中止或者撤銷。
  
  判決房屋買賣繼續(xù)履行并交付使用并非確權(quán)，不能排除法院執(zhí)行
  
  裁判要旨：即使判決合同繼續(xù)履行以及將房產(chǎn)交付使用，該判決也不能認定是對涉案房產(chǎn)的確權(quán)，房產(chǎn)交付也只是占有和使用的交付，并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在原告所提供的證據(jù)既無法證實該房產(chǎn)登記在其名下，也無法證實其對涉案房產(chǎn)已經(jīng)支付全部價款并實際占有時，其對涉案房產(chǎn)的權(quán)利不能排除他人的執(zhí)行。
  
  案件來源：《惠州市祥盛貿(mào)易發(fā)展總公司（以下簡稱祥盛貿(mào)易公司）因與湖南省國立投資（控股）有限公司（以下簡稱國立投資公司）案外人執(zhí)行異議之訴案》。
  
  離婚案件中，對尚未取得房產(chǎn)證書的婚內(nèi)共有房產(chǎn)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬
  
  《**高人民法院關(guān)于適用若干問題解釋（二）》第二十一條規(guī)定：離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。因此，雙方雖在離婚協(xié)議中約定房屋歸一方所有，但尚未取得該房屋的所有權(quán)，法院不宜確認該房屋的所有權(quán)歸一方所有。
  
  無給付內(nèi)容的確權(quán)判決無執(zhí)行性
  
  **高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十三條：當事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當具備下列條件：（一）權(quán)利義務(wù)主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。
  
  綜上，房產(chǎn)確權(quán)之訴的局限性非常明顯，在司法實務(wù)中應(yīng)謹慎適用。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:27:24
• 131****2331

  “自2017年9月共有產(chǎn)權(quán)住房政策實施以來，北京市已陸續(xù)推出了8個啟動網(wǎng)申的共有產(chǎn)權(quán)房項目，提供房源約7300套。2017年北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會同各區(qū)政府已經(jīng)完成207公頃共有產(chǎn)權(quán)房供地任務(wù)?！?月29日上午，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任、北京市住房保障辦公室副主任鄒勁松在新聞發(fā)布會上表示。 然而，就在1月25日，兩塊位于豐臺區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地流拍；1月30日，另一塊位于北京市豐臺區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地再次流拍。3次流拍的原因均為無開發(fā)商提出競買申請。 “我們沒有參加這3個地塊的競買申請，也不便對相關(guān)政策進行評論?！薄吨袊?jīng)濟周刊》從多家房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)人員口中得到類似答復(fù)。 媒體評論認為，此3宗地塊無人問津是由于開發(fā)商無利可圖。此外也不乏對整個樓市唱衰的聲音，中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析稱：“流拍**主要原因是在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，所有土地全面限價，商品房限價。北京作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的標桿城市，二手房價格官方統(tǒng)計下調(diào)了13%，事實上房價已經(jīng)大部分跌了接近20%，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)?！狈科箝_始“缺錢”，意味著要“省著點花”，起拍價較高，看不到盈利空間的共有產(chǎn)權(quán)房地塊自然無人問津。 凈利率只有2.45%？ 流拍的3宗地塊均位于北京市豐臺區(qū)，1月25日流拍的兩宗地塊位于花鄉(xiāng)白盆窯村。資料顯示，這兩宗地塊中，其中一地塊為純居住用地，全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”，起拍價為41.78 億元；另一地塊包含居住用地和基礎(chǔ)教育用地，居住用地全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，起拍價為50.58 億元，兩宗地塊共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格均定為43000元/㎡。 1月30日流拍的盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊為綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地，公建部分占50%且必須持有20年以上，起拍價超過63億元，共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格定為不超過54378元/㎡(含全裝修費用)，**高銷售單價不得超過57097元/㎡。 有媒體做了測算，以白盆窯村的兩塊地為例，對開發(fā)商而言，花鄉(xiāng)白盆窯村兩地塊的凈利率大約只有2.45%~2.75%。《中國經(jīng)濟周刊》就此估算結(jié)果是否合理采訪了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)內(nèi)專家，開發(fā)商及專家對此均不予置評。 3個地塊共有產(chǎn)權(quán)房的房價定高了？ “房企擔(dān)心共有產(chǎn)權(quán)房賺不到錢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》分析說，“共有產(chǎn)權(quán)房本來是為剛需人群服務(wù)的，白盆窯村兩個地塊房價定到四萬三這個價格，房企擔(dān)心未來銷路不好?！痹?017年9月開始實施的《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定：“共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定?！? 發(fā)現(xiàn)，盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊附近的兆豐馨園西區(qū)、兆豐園兩個小區(qū)二手房源的均價均低于54378元/㎡；與白盆窯村流拍的兩地塊臨近的天倫錦城二手房源均價則為45612元/㎡，與43000元/㎡的共有產(chǎn)權(quán)住房售價相差不大?！?3000元/㎡的價格為偏改善型商品房，與定位為保障性住房的實際情況有分別，房企不確定是否會有足夠的剛需人群愿意支付這個價格?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，價格定得高，利潤率有限，再加上未來是否有銷路還未知，這些都成了開發(fā)商持觀望態(tài)度的原因。 這3宗共有產(chǎn)權(quán)房的房價真的定高了嗎？業(yè)內(nèi)也有持不同意見者。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》分析，周邊小區(qū)的二手房源均價并非是好的參照坐標，“還是應(yīng)該和周邊的新房做對比，畢竟共有產(chǎn)權(quán)房屬于新房，有很多新房的疊加價值?！? 若以新房為參照系，位于白盆窯村附近的另一處新房首開華潤城，銷售均價為8萬元/㎡，遠高于該地共有產(chǎn)權(quán)房銷售定價43000元/㎡的價格。郭毅指出，按照此3宗地塊所處的四、五環(huán)之間的商品房新房價格對比，共有產(chǎn)權(quán)房的價格已低至約新房的一半，“與新房相比還是低了很多的。” 共有產(chǎn)權(quán)住房政策是否面臨調(diào)整？ 在共有產(chǎn)權(quán)住房政策于2017年9月發(fā)布伊始，有業(yè)內(nèi)人士曾評論稱，共有產(chǎn)權(quán)住房對之前包括兩限房、經(jīng)濟適用房和自住房在內(nèi)的多種保障性住房政策有所創(chuàng)新，堵住了“尋租空間”，只在保障對象范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)，可以確保起到保障性住房的作用。 根據(jù)北京市住建委于2017年11月底公布的數(shù)字，截至2017年11月，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房已入市項目38個，其中未申購項目34個，房源3.5萬套；已啟動網(wǎng)申項目4個，房源3321套，包括已選房項目1個，銷售424套。2018年北京市“兩會”上的政府工作報告提出，北京2018年將推進已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房的建設(shè)，共有產(chǎn)權(quán)住房的比重已接近商品房的一半。 如此大量的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)導(dǎo)致外界對其真實需求究竟有多大產(chǎn)生了猜測，開發(fā)商對市場前景的預(yù)估也不太樂觀?！暗灿挟a(chǎn)權(quán)房的價格不可能下降，因為目前的價格已經(jīng)‘卡到嗓子眼’了?！惫阏J為，更有可能的是另一種改變——擴大共有產(chǎn)權(quán)房的保障范圍，保障對象入局的門檻再降低一個臺階。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)房的保障對象為兩類家庭：擁有北京市戶籍的名下無房家庭和非本市戶籍但在北京市內(nèi)工作的名下無房家庭，即家庭成員在北京名下無房即可申請?！暗唧w怎么改變還是未知數(shù)?！惫阏f。 郭毅同時表示，此3宗地塊的流拍并不能預(yù)示共有產(chǎn)權(quán)房政策的受阻，“這3宗地塊有一定特殊性，地段比較好、地塊起拍價比較高、住宅售價也比較高，流拍也不意外?！?
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:27:21
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  從去年7月至今，太原市對無證樓盤、證件不齊全樓盤、小產(chǎn)權(quán)項目的打擊力度一浪高過一浪。近日，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊再次通過各類媒體發(fā)布公告，在從嚴排查違規(guī)預(yù)（銷）售項目的同時，提醒廣大購房者不要購買證件不齊全的房子，否則損失將很難挽回。
  新的市場“緊箍咒”再次來臨，對于一些仍在地下頂風(fēng)銷售的無證樓盤，更是無所遁形；對于目前在售的有證樓盤，其銷售行為也越來越規(guī)范。業(yè)內(nèi)人士表示，除了政府監(jiān)管，廣大購房者也應(yīng)提高自身素質(zhì)和意識，不買無證房，這樣違規(guī)銷售行為才能徹底從市場上消失——
  嚴查來襲市場再臨強壓整頓
  一年多來，太原市連續(xù)開展了多次針對房地產(chǎn)銷售市場的集中整頓，查封了一批違法違規(guī)銷售場所，查處和公示了一批違法違規(guī)銷售的項目，在社會上引起反響。在接受本報采訪時，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊副隊長許日飛表示，主要還是國有土地上的無證房，還有集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，從去年7月到現(xiàn)在，他們已經(jīng)查了上百家違規(guī)銷售樓盤的售樓部，肅清了房地產(chǎn)市場的亂象，替不少購房者挽回了經(jīng)濟損失。
  許日飛說，“監(jiān)察隊的工作人員分為兩隊，每天都在六城區(qū)摸查。這次檢查力度為近年來**大的，為了防止內(nèi)部人員給不法開發(fā)商‘走后門’，隊里經(jīng)常安排對調(diào)檢查，去年調(diào)換**頻繁時兩個月就換一次隊成員，不給違規(guī)樓盤開發(fā)商鉆空子的機會?！?br/>雖成效顯著，但太原市政府仍將加大力度繼續(xù)整頓，徹底根治房地產(chǎn)市場在秩序方面的陳年頑疾。了解到，從本月起，太原還將進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)等違法違規(guī)行為的查處力度，對未取得合法預(yù)（銷）售手續(xù)對外銷售商品房的行為、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員違反相關(guān)法律法規(guī)等的行為，依法進行嚴厲查處。
  查處的內(nèi)容包括：嚴禁未取得預(yù)（銷）售許可，以認購、預(yù)定、排號、收取定金、預(yù)訂款、吸納會員、發(fā)放VIP卡等方式變相銷售商品房。同時，嚴格禁止以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)名義向社會出售小產(chǎn)權(quán)房?！耙陨蟽煞N是**常見的違規(guī)銷售行為，也是這次所要嚴打的。”相關(guān)工作人員介紹。
  此外，還有幾種行為是嚴厲禁止的，例如嚴禁組織黨政機關(guān)、群團組織等單位團購不符合預(yù)售條件的項目；嚴禁返本銷售或者變相返本銷售商品房；嚴禁采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；嚴禁分割拆零銷售商品住宅；嚴禁委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房；嚴禁打著保障性住房旗號銷售非保障性住房。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:27:18
• 135****4525

  "法律界人士：不是所有的房產(chǎn)都可打確權(quán)官司不是所有的房產(chǎn)都可打確權(quán)官司房產(chǎn)確認之訴是指依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定提起的訴訟：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利?！段餀?quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)原則上是以房產(chǎn)證書為根據(jù)。此外，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。所以，在法院提起確權(quán)之訴，得到的判決也能起到房產(chǎn)證書的效力。但房產(chǎn)確權(quán)之訴的適用并非沒有限制，需要了解能否打房屋確權(quán)訴訟的有關(guān)法律規(guī)定。房產(chǎn)被法院查封后，當事人不能提起確權(quán)之訴**高人民法院印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》的通知：26、審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。出賣人拒絕辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買受人不能提起確權(quán)之訴《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第二十條：房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求不予支持。借名買房中實際出資人可以提起確權(quán)之訴并要求過戶《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條：當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。案外人不服執(zhí)行異議裁定，不宜允許當事人另案確權(quán)**高人民法院《關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》第二十六條規(guī)定，審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當撤銷判決或者調(diào)解書。據(jù)此，案外人在執(zhí)行機構(gòu)已查封、扣押、凍結(jié)后提起確權(quán)之訴的，非執(zhí)行法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)依法中止或者撤銷。判決房屋買賣繼續(xù)履行并交付使用并非確權(quán)，不能排除法院執(zhí)行裁判要旨：即使判決合同繼續(xù)履行以及將房產(chǎn)交付使用，該判決也不能認定是對涉案房產(chǎn)的確權(quán)，房產(chǎn)交付也只是占有和使用的交付，并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在原告所提供的證據(jù)既無法證實該房產(chǎn)登記在其名下，也無法證實其對涉案房產(chǎn)已經(jīng)支付全部價款并實際占有時，其對涉案房產(chǎn)的權(quán)利不能排除他人的執(zhí)行。案件來源：《惠州市祥盛貿(mào)易發(fā)展總公司（以下簡稱祥盛貿(mào)易公司）因與湖南省國立投資（控股）有限公司（以下簡稱國立投資公司）案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2016）**高法民申2609號】。離婚案件中，對尚未取得房產(chǎn)證書的婚內(nèi)共有房產(chǎn)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（二）》第二十一條規(guī)定：離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。因此，雙方雖在離婚協(xié)議中約定房屋歸一方所有，但尚未取得該房屋的所有權(quán)，法院不宜確認該房屋的所有權(quán)歸一方所有。無給付內(nèi)容的確權(quán)判決無執(zhí)行性**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十三條：當事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當具備下列條件：（一）權(quán)利義務(wù)主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。綜上，房產(chǎn)確權(quán)之訴的局限性非常明顯，在司法實務(wù)中應(yīng)謹慎適用。（作者為陜西明樂律師事務(wù)所高級合伙人）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:27:15

相關(guān)問題

• 問 新一輪的房地產(chǎn)政策，會給房價降溫嗎？？
  答

  你想一想，去年經(jīng)濟危機是國家在一直扶植房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟， 國家靠著房地產(chǎn)吸收就業(yè)，鋼鐵產(chǎn)業(yè)，水泥產(chǎn)業(yè)以及地方政府的業(yè)績形象也要靠房地產(chǎn)來維持因此國家政策不會打壓房地產(chǎn)，比如當今限制貸款只是打壓的老百姓，使得百姓買不起房，但那些有錢人照樣可以不需要貸款，而沒房子的大多是窮人，所以房地產(chǎn)絲毫不會在政府的金融政策下降價。仍然有個別倒房著的需求。 而石家莊是二線城市的代表，**近包括央企在內(nèi)的各大地產(chǎn)公司紛紛來石家莊投資和炒作，目的就是賺錢，所以他們的到來只能太高政府土地出讓價格，也就是土地的一級市場，所以土地二級市場也就是百姓買房也會更貴。 另外我覺得各區(qū)差別不大，在市中心部分都比較高。橋東區(qū)地處中心均價高，其他四區(qū)依次向邊緣遞減吧 ，主要看環(huán)境個人認為西北上風(fēng)上水較好，個人觀點，希望對你有幫助。

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• 問 2010年下半年房地產(chǎn)將會怎么？？？？
  答

  我跟你說下半年房地產(chǎn)市場的幾個特點：1 住宅供應(yīng)量加大。2009年市場回暖后，地產(chǎn)商加大了新開工面積，絕大多數(shù)在今年10月以后進場，這將導(dǎo)致住宅供應(yīng)量同比增長60%以上。2 地產(chǎn)商資金鏈繃緊。2009年很多地產(chǎn)商賣了很多房子，現(xiàn)金充裕。但隨著今年量價齊跌，資金趨緊。一方面投錢買地蓋房，一方面銷售不暢回款慢，這也逼著地產(chǎn)商要降價賣房。3 需求在下半年會釋放。今年市場成交低迷，并非住房需求消失，而是被壓抑了，大家都在觀望。隨著價格的調(diào)整，膠著狀態(tài)緩解，成交量上升，價格下跌。以上是根據(jù)宏觀數(shù)據(jù)進行的判斷，但注意，房地產(chǎn)市場有很強的地域性，每個區(qū)域的供需不平衡，不可一概而論。如二三線城市，可能在下半年價格出現(xiàn)上漲。

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• 問 城鎮(zhèn)化會推進房地產(chǎn)新一輪的擴張投資嗎？
  答

  不會，因為一、二線城市人口趨于飽和，而三、四線城市房屋供過于求。根據(jù)中金地產(chǎn)組的測算，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)達到戶均一套房，超過一、二線城市。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看出，三線城市有77%的城市人均住房面積高于30平方米，也高于一、二線城市的54%。

• 問 金石華府產(chǎn)權(quán)多少年？海淀**大共有產(chǎn)權(quán)房奠基，300套共有產(chǎn)權(quán)房后天申購
  答

  "?房地產(chǎn)的火熱在中國早已不是新聞，隨著“金九銀十”的到來，樓市出現(xiàn)的一股股購房熱潮更是幾乎接近瘋狂的程度。房地產(chǎn)領(lǐng)域愈發(fā)瘋狂的局面下，各種樓市的新聞出現(xiàn)，它們或驚人、或荒誕，或讓人一笑置之，或引起人們新一輪搶房熱潮......不知從何時起，房產(chǎn)悄悄成了一種流行的投資方式，甚至大有后來者居上，蓋過其他傳統(tǒng)投資方式的勢頭。這并不難理解，在那些一線城市，房子天價已是眾所周知，甚至坐地起價一天之內(nèi)漲幅達到幾萬都早已不是新鮮事，房產(chǎn)賺錢如此容易，難怪投身樓市大潮的人前赴后繼。房子證明的是“真愛”還是“傷害”？“不買房就結(jié)不了婚”這大概是當下很多適齡男青年面臨的一大難題，房子儼然成了岳父岳母眼里檢驗未來女婿合格與否的一大“硬指標”，更是小伙子們證明對姑娘“真愛”的主要方式之一，于是為了自己的真愛，無數(shù)的男女青年們毅然投身于買房大潮中。正當無數(shù)人為了結(jié)婚而無法擺脫“房奴”的命運時，另一則讓人哭笑不得的新聞又刷屏了好一段時間：8月26日，一則關(guān)于上海房產(chǎn)將限購的謠言在朋友圈瘋傳，上海各大民政局門前排起了長龍，“真愛夫妻”紛紛辦理離婚手續(xù)，只為獲得買房資格。8月29日，上海住建委明確表示“沒有研究過此類政策”。然而，這短短三天，火爆的上海樓市再一次迎來了成交高潮，截至8月29日，已經(jīng)連續(xù)3天日成交量超過1000套。在8月30日，成交量突破2100套。曾經(jīng)買房是為了結(jié)婚，如今離婚是為了買房，這世界變化實在太快，房子竟既能讓人結(jié)婚，又能讓人離婚，真不知道**終房子證明的到底是真愛還是傷害啊。有人調(diào)侃說，“只有真愛的夫妻才敢去離婚買房。”這真是一語中的，如果婚離了，房子又沒買到，這賠本的買賣風(fēng)險可比任何投資都大。全國都在搶房，到底在慌什么？杭州限購前一天，樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡，一天簽約5105套！鄭州搶房“如擠春運”，上海有人直接打“飛的”來搶；合肥購房者冒雨搶房……房子一天一個價，買到房甚至?xí)拥娇?，而買不到房更加會遺憾到哭。人們**近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上?！胺績r漲上天，晚買一天房就損失一筆錢，不買房就是扔錢！”這種想法簡直是全國人民的心病。對房子有剛需的人自不必說，早早買房也算是了結(jié)一樁心事；不缺房住而手里又剛好有點閑錢的人，**中意的投資自然還是買房，風(fēng)險小收益大，哪種投資能比得上？你問還差點兒錢怎么辦？沒關(guān)系，想辦法借錢、貸款，總是可以如愿，如今連離婚都已經(jīng)成了買房的手段之一......總之為了房子必須想盡一切辦法，否則誰知道以后還買不買得起，現(xiàn)在把房子存下租出去還能收點租金，沒準兒還能**，總之簡直是包賺不賠啊。富人更是買房大軍中的主力隊員，甚至在有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)后，更加是削尖了腦袋往房地產(chǎn)這個領(lǐng)域鉆......房價不斷上漲的現(xiàn)象，刺激人們對房產(chǎn)上漲的預(yù)期增大，于是越多人想買房，房價就會越來越高。買漲不買跌，這是普通老百姓都懂的道理。搭上車的買房人一邊心驚膽戰(zhàn)害怕崩盤，一邊竊喜還好買了或者再琢磨著怎么加杠桿繼續(xù)投資，沒搭上車的只能自己進行心理建設(shè)，人這一輩子不能被房子圈住……于是，有人說，房價的瘋狂，讓人看不到希望，中低產(chǎn)階級發(fā)現(xiàn)，自己辛苦了一輩子，不如隔壁老王比你早買幾套房子。雖然有點悲觀，說出的卻是一種無奈的現(xiàn)實。河北終究難逃搶房怪圈　　今年春節(jié)過后，京津及河北環(huán)京地區(qū)樓市一躍而起，不但高燒不退，反而愈演愈烈。房價居高不下的北京更加高不可攀，8月平均單套商品房住宅成交價已至526萬 元，達到歷史**高點。天津均價也排進全國房價前十名，市內(nèi)六區(qū)新房成交每平方米均價正沖擊4萬元大關(guān)。石家莊、廊坊、香河等河北環(huán)京地區(qū)房價也開啟飆升模 式。業(yè)內(nèi)專家認為，隨著“金九銀十”的到來，這波遍及京津及河北環(huán)京地區(qū)的房價“高燒”短期內(nèi)恐難消退。雖然河北省政府近來開始出手整頓樓市，通過調(diào)查河北固安無證售樓、石家莊哄抬樓價停業(yè)整頓、購租并舉讓人們有房可住等幾件事，逐步著手控制樓市這把虛火，可惜全國樓市都在一種異常的火爆之中，樓市的亂象實在是“春風(fēng)吹又生”，若無長遠整體的規(guī)劃，單靠河北政府也實在是鞭長莫及呀越控越漲，怪圈如何破？樓市這把瘋狂的火一日旺過一日，各地政府紛紛出臺限貸限購政策，嚴控房價。但是，房產(chǎn)總是走不出這樣的怪圈：嚴控—消?！蛳挛⒄{(diào)—報復(fù)性大漲。南京新政后首輪土地網(wǎng)拍，9月19日產(chǎn)生第一幅**高限價地塊，20日，又拍出7幅**高限價地塊，其中4幅創(chuàng)區(qū)域**高單價。7幅地全部要搖號決定買主，之后也將按規(guī)定現(xiàn)房銷售。地價高企，那么蓋好之后的房價能低得了嗎？為什么會這樣？專家認為，決定房價主要的因素為供求關(guān)系、未來預(yù)期和貨幣三大因素。熱點城市房子一直是供不應(yīng)求的，居民對未來房價上漲預(yù)期提升，加上實體經(jīng)濟疲軟，大量貨幣涌入，沒有其他更賺錢的投資方式，于是大家都來買房子。熱點城市樓房總會有市場，因為這些城市資源好，人才都流向了這些城市。有人來，就得有房住。一些二三線城市的暴漲比如鄭州、合肥、無錫等城市，令人覺得匪夷所思，也讓人恐懼房產(chǎn)泡沫的存在。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，中國“房奴”近40%的收入用來還房貸，銀行的房貸比例有較大增長，而民間投資持續(xù)低迷。更嚴的調(diào)控政策正在逼近?限購限貸幾乎在各大城市都刮起了一陣風(fēng)，卻完全無法吹滅房價這把虛火，這雖在意料之外，仔細想想?yún)s又在情理之中。政府的政策根源畢竟是針對過高的房價，而政策的出臺卻總會讓人們的眼光更加聚焦的正在飛速攀升的房價上，中國人“買漲不買跌”的普遍心理也就在政策的推動下再次席卷而來，從而引發(fā)了新一輪的搶房熱潮。這種怪圈雖然荒誕，短時間卻無法避免，結(jié)果就是買到房的人皆大歡喜，買不到房的人怨聲載道，大家齊搶，房價一天高過一天，政府為了表明態(tài)度，只好再次想出新的辦法。如此看來，更嚴格政策的到來，也就不奇怪了。???"

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• 問 金石華府產(chǎn)權(quán)多少年?金石華府怎么樣？好不好？值不值得買？
  答

  商品房產(chǎn)權(quán)年限一般有70年、50年、40年三種說法，商品房產(chǎn)權(quán)年限具體是多少年是和商品房的性質(zhì)密切相關(guān)的。商用的是40年的、商住兩用的是50年的、商品房居住是70年的、房子到期后可以交土地出讓金繼續(xù)和國家續(xù)簽。

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