江西九江瑞昌房產(chǎn)證過(guò)戶要多少錢？過(guò)戶黃牛號(hào)20萬(wàn)?二手房交易別落入加塞陷阱

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• 136****4163

  國(guó)慶期間，筆者回到老家（西北某三線城市），與業(yè)內(nèi)人士交談發(fā)現(xiàn)，不管是下屬縣市的居民，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）村民，不少人非常向往城市。進(jìn)城打工、進(jìn)城陪讀、進(jìn)城養(yǎng)老或進(jìn)城給子女帶小孩等，近年來(lái)是普遍現(xiàn)象。 值得注意的是，這些人群剛進(jìn)入城市，租房是普遍選擇。但是，凡在城市居住超過(guò)3年的，都會(huì)考慮告別租房，想方設(shè)法買房。一些高收入的人群買商品房，部分低收入人群買無(wú)房本的拆遷安置房，甚至小產(chǎn)權(quán)房等。據(jù)筆者了解，“扎根”城市是他們買房的主要訴求，高房?jī)r(jià)、高生活成本，這是他們選擇買低成本安置房、小產(chǎn)權(quán)房的主要原因。 像筆者老家這樣的城市，人口不過(guò)200萬(wàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（以礦產(chǎn)資源、機(jī)械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主）很傳統(tǒng)，大多數(shù)老百姓收入水平相對(duì)較低，但很多人買房訴求還如此強(qiáng)烈，遑論東部、中部城市？由此，筆者想到，“租售并舉”的住房新制度下，“先租后買”是理性的消費(fèi)模式。問(wèn)題是，借助政策扶持的租賃，這些新市民能穩(wěn)定下來(lái)、安頓下來(lái)，但面對(duì)高房?jī)r(jià)和低支付能力，他們?cè)趺磳?shí)現(xiàn)買房訴求呢？購(gòu)買無(wú)房本的拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等，貌似成為了“有產(chǎn)者”，但產(chǎn)權(quán)瑕疵將給未來(lái)產(chǎn)權(quán)功能帶來(lái)很多障礙、社會(huì)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)是一種可行的選擇。 從9月30日起，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）正式開始實(shí)施。辦法明確，共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件是“在本市無(wú)住房”、“在本市無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄”。同時(shí)，滿足在本區(qū)工作的非戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。 可見，共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)滿足“夾心層”、“新北京人”的住房需求。老百姓關(guān)心的公共服務(wù)享有、轉(zhuǎn)讓條件上，辦法做了重大創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權(quán)房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，落戶、入學(xué)與普通商品房無(wú)差異，從而以公共服務(wù)均等化，解決家庭購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房后顧之憂；其次，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓，政府代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購(gòu)買，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合申購(gòu)條件的家庭。 因此，從本質(zhì)上講，購(gòu)房者擁有的共有產(chǎn)權(quán)住房，在權(quán)益上與商品住房無(wú)任何差異，不僅享有住房附屬的基本服務(wù)，還能分享體現(xiàn)在房屋增值上的城市化紅利、城市發(fā)展紅利。與商品住房唯一的區(qū)別是，購(gòu)房者以自己的支付能力，選擇購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)部分，這才回歸到了共有產(chǎn)權(quán)的本源。另外，產(chǎn)權(quán)份額劃分上，既可以是5：5，也可以是6：4，還可以是3：7。這樣，即便高房?jī)r(jià)，但折讓地價(jià)，以項(xiàng)目開發(fā)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)定房?jī)r(jià)，戶型限制（90平方米以下戶型至少占到70%）及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”、“新市民”擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求可以實(shí)現(xiàn)。 顯然，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)是非常清晰的，這樣就杜絕了過(guò)去經(jīng)適房、限價(jià)房等保障房模式下，因產(chǎn)權(quán)不清而導(dǎo)致的尋租行為等。產(chǎn)權(quán)清晰，有利于厘清保障和市場(chǎng)的關(guān)系。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其所擁有的產(chǎn)權(quán)部分具有商品房的屬性，購(gòu)房者持有、交易、管理、處置和收益分配是自由的，這有利于房產(chǎn)自由流動(dòng)和住房?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)，激勵(lì)“夾心層”、“新市民”為住房夢(mèng)想而努力。更重要的是，土地讓利、價(jià)格優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)共有、份額靈活降低新市民成為“有產(chǎn)者”的門檻。因?yàn)?，高房?jī)r(jià)的橫亙下，“夾心層”、“新市民”從租房到買房的難度還是較大的。 北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，即大規(guī)模轉(zhuǎn)向租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。未來(lái)5年北京將新建150萬(wàn)套住房，其中租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房分別建設(shè)50萬(wàn)套和25萬(wàn)套，合計(jì)占到住房總供應(yīng)的50%。 同時(shí)，順應(yīng)回歸居住屬性的住房頂層設(shè)計(jì)，土地供應(yīng)也將在“價(jià)高者得”的“招拍掛”模式上轉(zhuǎn)型，從“夾心層”、“新市民”等群體的住房需求、公共服務(wù)“落地”需求出發(fā)，從國(guó)有土地全民所有的公共屬性出發(fā)，轉(zhuǎn)向滿足民生需求的供地新模式。由此，土地讓利將是共有產(chǎn)權(quán)住房用地的重要內(nèi)容，也將對(duì)“夾心層”、“新市民”等住房需求形成可持續(xù)支撐。 共有產(chǎn)權(quán)房是租賃與交易的中間狀態(tài)，打破產(chǎn)權(quán)價(jià)值0和1絕對(duì)分割狀態(tài)，順利銜接起了“從租到買”，本質(zhì)上是“先買小房子，再買大房子”，這不僅是理性的購(gòu)房行為，也順應(yīng)需求，豐富了多層次的住房供應(yīng)體系。而且，共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場(chǎng)、“購(gòu)租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過(guò)“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費(fèi)層次。因此，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，指出這是制度創(chuàng)新，希望形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快解決住房困難家庭的基本住房問(wèn)題。 實(shí)際上，類似北京這種房?jī)r(jià)高、需求大以及“夾心層”、“新市民”住房需求亟待解決的城市還有很多；不僅東中部特大、超大城市如此，中西部（類似于筆者老家這樣的三四線城市）中小城市也如此。 筆者認(rèn)為，“租售并舉”、共有產(chǎn)權(quán)等住房供給側(cè)的制度創(chuàng)新，除了順應(yīng)需求，豐富住房供應(yīng)體系外，**重要的意義是，它們給新市民、非戶籍人群“扎根”城市一個(gè)可觀的預(yù)期、一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。那就是，不僅可以通過(guò)體面的、低成本的租房，在城市順利安頓下來(lái)，還能夠通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房，成為城市的“有產(chǎn)者”。 “有恒產(chǎn)者有恒心”，只有預(yù)期到自己未來(lái)能實(shí)現(xiàn)安居，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消費(fèi)才會(huì)釋放，個(gè)人和家庭的決策才不會(huì)“短期化”，整個(gè)社會(huì)才會(huì)更加穩(wěn)定，內(nèi)需社會(huì)也才能構(gòu)建起來(lái)。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 07:33:15
• 154****3493

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  原標(biāo)題 [“讓中國(guó)多數(shù)家庭也住獨(dú)棟房子”]
  “有人說(shuō)，歐美人居住的獨(dú)棟房子我們是沒(méi)有資格住的，這種想法相當(dāng)糊涂，”上周六，社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國(guó)英做客嶺南大講壇·公眾論壇，分享“農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革與城鎮(zhèn)化模式選擇”話題。他建議改革土地制度，調(diào)整城市規(guī)劃思維，讓中國(guó)多數(shù)家庭擁有獨(dú)棟房。
  “獨(dú)棟房屋帶來(lái)平和感、富足感”
  黨國(guó)英說(shuō)，中國(guó)城市平均人口密度不高，但是居住區(qū)的人口密度高。城市規(guī)劃一般將居住區(qū)面積占城市總面積的比例壓在25%以下?！叭丝诿芏仍礁?，對(duì)人身心健康負(fù)面影響就越大”，黨國(guó)英說(shuō)，人口密集造成人與人之間的緊張，對(duì)私密空間的壓榨。
  黨國(guó)英認(rèn)為，讓大部分中國(guó)家庭擁有獨(dú)棟房屋的社會(huì)意義重大?！皳碛歇?dú)棟房屋并對(duì)房基地?fù)碛兴袡?quán)的情形下，人們更易建立財(cái)產(chǎn)主人的心態(tài)，同時(shí)產(chǎn)生平和感、富足感。如果中國(guó)70%的家庭擁有帶有一定面積院落的獨(dú)棟房屋，社會(huì)心態(tài)將有顯著不同”。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:33:11
• 131****0117

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  在貫徹“國(guó)五條”過(guò)程中，如何核實(shí)房屋原值，成為納稅人在賣房時(shí)是否要繳納20%個(gè)稅的焦點(diǎn)問(wèn)題。昨天有消息稱，國(guó)家稅務(wù)總局已將“國(guó)五條”中賣房是否繳20%個(gè)稅的執(zhí)行裁量權(quán)下放至地方。昨天從基層稅務(wù)部門獲悉，目前尚未收到上海相關(guān)通知，因此各稅務(wù)窗口仍按原有辦法操作。
  昨天有報(bào)道稱，據(jù)國(guó)稅部門人士透露，針對(duì)“國(guó)五條”的相關(guān)內(nèi)容，稅務(wù)總局應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)更細(xì)節(jié)的文件了。具體如何執(zhí)行、執(zhí)行到什么程度，這要看地方政府。該說(shuō)法在網(wǎng)上迅速傳播，被外界解讀為國(guó)稅總局已將賣房是否征20%個(gè)稅的執(zhí)行裁量權(quán)下放至地方。
  不過(guò)，昨天就此詢問(wèn)本市及基層稅務(wù)部門，均未獲得明確答復(fù)。某區(qū)稅務(wù)局有關(guān)人士表示，目前還沒(méi)接到本市相關(guān)通知。因此，在實(shí)際操作中，仍按2006年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布并實(shí)施的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》中提及的進(jìn)行。
  也就是說(shuō)，能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個(gè)稅稅款以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%稅率計(jì)算。納稅人若不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率計(jì)算。
  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，目前擺在基層辦稅窗口的難題在于，如何界定納稅人是否能提供房屋原值?？紤]到核查難度、成本投入等原因，以往在考量如何繳稅時(shí)曾存在以納稅人選擇為主的做法。如今，為了科學(xué)地就房屋原值進(jìn)行核定，相關(guān)方面曾考慮建設(shè)一套系統(tǒng)來(lái)檢查。不過(guò)，眼下在這方面尚無(wú)進(jìn)展。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:33:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 江西九江瑞昌房產(chǎn)證過(guò)戶要多少錢?房產(chǎn)證過(guò)戶需要多少錢？
  答

  父母名下的房產(chǎn)公過(guò)戶給子女，這屬于直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)予。房屋贈(zèng)與直系親屬四步走：(1)審核：審查受贈(zèng)人是否有購(gòu)房資格;（房管局）(2)公證：直系親屬關(guān)系證明公證;(在一個(gè)戶口本上"且能體現(xiàn)直系親屬關(guān)系"不用公證)(3)交稅：拿著公證書到地稅局開免稅證明(直系親屬間的贈(zèng)與可免個(gè)人所得稅和增值稅)（4）換新：交完稅(契稅3%、印花稅0.05%)后到國(guó)土局換新房本;費(fèi)用：公證費(fèi)：評(píng)估價(jià)的2%;工本費(fèi)：80元、貼花費(fèi)：5元;

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• 問(wèn) 江西九江瑞昌房產(chǎn)證過(guò)戶要多少錢？20天單套房頂風(fēng)漲價(jià)10萬(wàn)
  答

  " ?“有請(qǐng)律師”活動(dòng)咨詢**多的是房產(chǎn)遺產(chǎn)幾年前買的經(jīng)適房現(xiàn)在賣家反悔不肯過(guò)戶，怎么辦？老人想把遺產(chǎn)只留給兒子不給兒媳，又該怎么辦？3月26日，“有請(qǐng)律師”周日見活動(dòng)如期舉行，房產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)問(wèn)題依然是市民**關(guān)心的問(wèn)題。當(dāng)天參加活動(dòng)的北京市高朋（南京）律師事務(wù)所兩位律師不僅給咨詢市民支招，對(duì)于他們一些不當(dāng)?shù)淖龇?，也提出了中肯的建議。為規(guī)避限購(gòu)離了婚，賣房人卻反悔了4年前，王先生、張女士夫婦購(gòu)買了一處經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)政策，當(dāng)時(shí)不能過(guò)戶。夫妻倆押了幾萬(wàn)元的尾款，準(zhǔn)備等過(guò)戶時(shí)再支付。2016年可以過(guò)戶了，但南京出臺(tái)限購(gòu)政策，他們沒(méi)有了購(gòu)房資格。怎么辦？夫妻倆當(dāng)機(jī)立斷辦了離婚?；殡x了，賣家卻變卦不肯過(guò)戶，提出房子不賣了。原來(lái)，4年前這套房子不到100萬(wàn)，現(xiàn)在已**到200萬(wàn)了，對(duì)方自然不肯賣了。為了維權(quán)，兩人把賣方告上法院。法院判決4年前的購(gòu)房合同無(wú)效，如果賣方不交付房產(chǎn)，需要補(bǔ)償他們房產(chǎn)的增值部分。“但賣方根本沒(méi)錢，后來(lái)協(xié)商把房子賣給我們，我們補(bǔ)他40萬(wàn)?！睆埮扛嬖V律師，對(duì)方還是不肯配合過(guò)戶?！八笪覀儽仨毾雀?0萬(wàn)，但我們擔(dān)心錢給了，他反悔怎么辦？”北京市高朋（南京）律師事務(wù)所陳明律師表示，4年前他們購(gòu)買尚不能過(guò)戶的經(jīng)濟(jì)適用房，確實(shí)不妥?！艾F(xiàn)在一般法院都會(huì)判購(gòu)房合同無(wú)效，所以要維權(quán)就比較難。”而對(duì)于兩人為了規(guī)避限購(gòu)政策辦理離婚，他同樣不贊成。“你們講起來(lái)是假離婚，但在法律上講就是真離婚，雙方的權(quán)益都沒(méi)有保障。”陳明說(shuō)。陳明給支招，將40萬(wàn)通過(guò)一個(gè)雙方都信任的中間人保管，只要賣方配合過(guò)戶，在拿到房產(chǎn)證當(dāng)日，錢款從中間人直接轉(zhuǎn)給賣方。如果找不到中間人，可去銀行辦理一個(gè)個(gè)人賬戶，將40萬(wàn)存入，請(qǐng)銀行進(jìn)行凍結(jié)。這就相當(dāng)于讓銀行做了中間人。想把遺產(chǎn)只給兒子不給兒媳，老人立遺囑“我們辛苦攢的房子，能不能只留給自己的孩子？”周先生拿出一張遺囑，希望把自己和妻子名下3套房產(chǎn)留給女兒一人，與女婿無(wú)關(guān)?！芭畠禾蠈?shí)，我們想把房子留給她一個(gè)人。”周先生問(wèn)律師這樣的遺囑是否合理。北京市高朋（南京）律師事務(wù)所李丹丹律師建議：“3套房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，像您這樣和老伴共同立遺囑是沒(méi)有問(wèn)題的，但是3套房子價(jià)值較大，為了防止百年之后孩子繼承不便，建議去公證一下這份遺囑的效力?！薄拔蚁肴ミz囑庫(kù)立遺囑，聽說(shuō)60歲以上的老人免費(fèi)，但我老伴還沒(méi)滿60歲，怎么辦？”周先生聽說(shuō)公證需要一筆費(fèi)用，這樣說(shuō)。李丹丹表示，如果老兩口分開，將自己名下可支配的房產(chǎn)份額立遺囑也是可以的，不一定要一起?！崩畹さぢ蓭熗瑫r(shí)提醒，自書遺囑、見證遺囑都具有法律效力，但是，還是公證遺囑的效力**強(qiáng)。劉女士想把名下的房產(chǎn)留給兒子一個(gè)人?！皟合笔嵌榈?，我想把房子留給兒子?！标惷髀蓭煴硎?，這個(gè)想法完全可行。但在遺囑中，一定要寫明房子只給兒子一人，和媳婦無(wú)關(guān)，否則，繼承來(lái)的房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 "

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• 問(wèn) 九江錦繡濱江**多少錢？
  答

  九江錦繡濱江房?jī)r(jià)比較低，在九江來(lái)說(shuō)是比較便宜的房子，**相應(yīng)也是比較低的，一般二十來(lái)萬(wàn)就可以。

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• 問(wèn) ??問(wèn)下二手房產(chǎn)過(guò)戶要交多少錢？
  答

  二手房過(guò)戶稅費(fèi)，依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：一、契稅：1、買方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；2、買方首次購(gòu)房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；3、以下情況按照3%繳納：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）買方不是首次購(gòu)房；（3）車庫(kù)；（4）非普通住宅（商業(yè)用房）；二、營(yíng)業(yè)稅：1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅；2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅；3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%；4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%；三、個(gè)人所得稅：1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅；2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納；3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%；四、其他費(fèi)用相對(duì)較少：交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù) ；工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；共有權(quán)證20元/個(gè)；評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）；抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要繳納）；購(gòu)房證明：20元一份，一般需開3份；

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• 問(wèn) 二手房如何過(guò)戶房產(chǎn)證?二手房房產(chǎn)證過(guò)戶流程
  答

  過(guò)戶指下面的遞件程序后的話，**快十個(gè)工作日就能領(lǐng)到新房產(chǎn)證。遞件后七個(gè)工作日就可以交稅，交稅當(dāng)天可完稅過(guò)戶，完稅過(guò)戶后三個(gè)工作日可領(lǐng)新證。二手房過(guò)戶基本程序：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過(guò)戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時(shí)程序不同，比方有可能先交稅再遞件。簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價(jià)格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。遞件是指：買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門開具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā)票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請(qǐng)預(yù)受理號(hào)和填表，再遞件，免得你在房管局排隊(duì)）交稅是指：房管局收件后，按其要求時(shí)間到相關(guān)稅局部門交納各種稅費(fèi)。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。完稅過(guò)戶是指：買賣雙方交納各自稅費(fèi)后，雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部發(fā)票單據(jù)，到房管局審察確認(rèn)已完稅，完成過(guò)戶，領(lǐng)取過(guò)戶回執(zhí)。領(lǐng)證是指：買方按過(guò)戶回執(zhí)指定時(shí)間，帶身份證和過(guò)戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

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