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" ?“有請律師”活動咨詢**多的是房產(chǎn)遺產(chǎn)幾年前買的經(jīng)適房現(xiàn)在賣家反悔不肯過戶，怎么辦？老人想把遺產(chǎn)只留給兒子不給兒媳，又該怎么辦？3月26日，“有請律師”周日見活動如期舉行，房產(chǎn)和財產(chǎn)問題依然是市民**關(guān)心的問題。當(dāng)天參加活動的北京市高朋（南京）律師事務(wù)所兩位律師不僅給咨詢市民支招，對于他們一些不當(dāng)?shù)淖龇?，也提出了中肯的建議。為規(guī)避限購離了婚，賣房人卻反悔了4年前，王先生、張女士夫婦購買了一處經(jīng)濟適用房，根據(jù)政策，當(dāng)時不能過戶。夫妻倆押了幾萬元的尾款，準(zhǔn)備等過戶時再支付。2016年可以過戶了，但南京出臺限購政策，他們沒有了購房資格。怎么辦？夫妻倆當(dāng)機立斷辦了離婚?；殡x了，賣家卻變卦不肯過戶，提出房子不賣了。原來，4年前這套房子不到100萬，現(xiàn)在已**到200萬了，對方自然不肯賣了。為了維權(quán)，兩人把賣方告上法院。法院判決4年前的購房合同無效，如果賣方不交付房產(chǎn)，需要補償他們房產(chǎn)的增值部分?！暗u方根本沒錢，后來協(xié)商把房子賣給我們，我們補他40萬?！睆埮扛嬖V律師，對方還是不肯配合過戶。“他要求我們必須先付40萬，但我們擔(dān)心錢給了，他反悔怎么辦？”北京市高朋（南京）律師事務(wù)所陳明律師表示，4年前他們購買尚不能過戶的經(jīng)濟適用房，確實不妥?！艾F(xiàn)在一般法院都會判購房合同無效，所以要維權(quán)就比較難?！倍鴮τ趦扇藶榱艘?guī)避限購政策辦理離婚，他同樣不贊成?！澳銈冎v起來是假離婚，但在法律上講就是真離婚，雙方的權(quán)益都沒有保障?！标惷髡f。陳明給支招，將40萬通過一個雙方都信任的中間人保管，只要賣方配合過戶，在拿到房產(chǎn)證當(dāng)日，錢款從中間人直接轉(zhuǎn)給賣方。如果找不到中間人，可去銀行辦理一個個人賬戶，將40萬存入，請銀行進(jìn)行凍結(jié)。這就相當(dāng)于讓銀行做了中間人。想把遺產(chǎn)只給兒子不給兒媳，老人立遺囑“我們辛苦攢的房子，能不能只留給自己的孩子？”周先生拿出一張遺囑，希望把自己和妻子名下3套房產(chǎn)留給女兒一人，與女婿無關(guān)?！芭畠禾蠈?，我們想把房子留給她一個人?！敝芟壬鷨柭蓭熯@樣的遺囑是否合理。北京市高朋（南京）律師事務(wù)所李丹丹律師建議：“3套房是夫妻共同財產(chǎn)，像您這樣和老伴共同立遺囑是沒有問題的，但是3套房子價值較大，為了防止百年之后孩子繼承不便，建議去公證一下這份遺囑的效力?！薄拔蚁肴ミz囑庫立遺囑，聽說60歲以上的老人免費，但我老伴還沒滿60歲，怎么辦？”周先生聽說公證需要一筆費用，這樣說。李丹丹表示，如果老兩口分開，將自己名下可支配的房產(chǎn)份額立遺囑也是可以的，不一定要一起。”李丹丹律師同時提醒，自書遺囑、見證遺囑都具有法律效力，但是，還是公證遺囑的效力**強。劉女士想把名下的房產(chǎn)留給兒子一個人?！皟合笔嵌榈?，我想把房子留給兒子。”陳明律師表示，這個想法完全可行。但在遺囑中，一定要寫明房子只給兒子一人，和媳婦無關(guān)，否則，繼承來的房子屬于夫妻共同財產(chǎn)。 "
全部4個回答>江西九江瑞昌房產(chǎn)證過戶要多少錢?房產(chǎn)證過戶需要多少錢？
131****3048 | 2019-11-01 03:27:09
已有3個回答
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144****7533
父母名下的房產(chǎn)公過戶給子女，這屬于直系親屬房產(chǎn)贈予。
查看全文↓ 2019-11-01 03:27:24
房屋贈與直系親屬四步走：
(1)審核：審查受贈人是否有購房資格;（房管局）
(2)公證：直系親屬關(guān)系證明公證;(在一個戶口本上"且能體現(xiàn)直系親屬關(guān)系"不用公證)
(3)交稅：拿著公證書到地稅局開免稅證明(直系親屬間的贈與可免個人所得稅和增值稅)
（4）換新：交完稅(契稅3%、印花稅0.05%)后到國土局換新房本;
費用：公證費：評估價的2%;工本費：80元、貼花費：5元; -
148****0465
(一)契稅
查看全文↓ 2019-11-01 03:27:20
購買的房產(chǎn)超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的3%;購買的房產(chǎn)不超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的1.5%。
(二)個人所得稅
房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅。
(三)營業(yè)稅
房產(chǎn)證未滿五年的，并且面積在144以上的需要繳納總房價的5.5%;面積在144以下的需要繳納差價的5.5%;房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.5%;面積在144以下的不需要繳納。
(四)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。
(五)房屋交易手續(xù)費：按房屋建筑面積6元、平方米交納。
(六)房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80.00元。
非普通住宅交易時契稅按房價5%繳納，無論取得產(chǎn)權(quán)滿不滿五年，都要按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、萬分之十的印花稅。房屋交易手續(xù)費按房價1。9%交納，其它不變。 -
138****6656
查看全文↓ 2019-11-01 03:27:16
一、應(yīng)交納的稅費
1、合同印花稅：按成交房價總額的萬分之五購買印花；
2、契稅：按成交房價的2%交納；
二、手續(xù)費及其它費用
1、交易手續(xù)費：根據(jù)房屋面積計算，每平方米3元
2、房屋所有權(quán)登記費：80元
3、工本費 10元
三、維修基金
1、多層按房價1%交納
2、高層按房價2%交納
請按上標(biāo)準(zhǔn)自己算一下吧。
無論是買賣或者贈與還是繼承，都是一樣的，所以形式就不用考慮了。
一、過戶需要提供的資料
1、申請書（原件留存）；
2、申請人身份證明（查驗原件、復(fù)印件留存）；
3、房屋所有權(quán)證書（原件留存）；
4、天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議（原件留存）；
5、個人售房發(fā)票（查驗原件）；
6、契稅完稅憑證（查驗原件）。
有抵押登記記載的，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人書面同意證明（原件留存）。
宅基地上農(nóng)民住宅房屋轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會書面同意。
部分房屋轉(zhuǎn)移登記引起面積變動的，還應(yīng)當(dāng)提交房屋測繪成果報告或者測繪成果資料（原件留存）。
屬于本市企事業(yè)單位出讓、受讓國有、集體非住宅房屋的，還應(yīng)當(dāng)提交《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》（原件留存）。
購買拍賣的房屋，申請人提交委托拍賣合同（查驗原件、復(fù)印件留存）和拍賣成交確認(rèn)書（查驗原件、復(fù)印件留存）到房屋權(quán)屬登記機構(gòu)簽定房產(chǎn)買賣協(xié)議。
二、辦事時限
登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房屋轉(zhuǎn)移登記申請之日起30日內(nèi)完成審核。
三、稅費標(biāo)準(zhǔn)
1、登記費：住房，權(quán)利人按每套房屋80元交納；非住房，雙方各按買賣房價總額的2‰交納。
2、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費：住房按每平方米6元交納，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%；非住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，按每平方米18元交納，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。
3、契稅：因買賣、贈與、交換等原因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，受讓人按成交價格（或市場價格）的3%繳納契稅；個人購買符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，按照成交價格的1.5%繳納契稅。
4、印花稅：存量房按合同記載金額的0.5‰的稅率計稅，各自全額貼花。房屋權(quán)屬證書每本5元。
5、營業(yè)稅
個人轉(zhuǎn)讓住房符合國稅發(fā)[2006]74號文件規(guī)定的，按5.55%繳納營業(yè)稅
6、個人所得稅
賣出和買入的差價的20%
7、工本費：核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書的，免收證書工本費；向一個以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時，每增加一本證書，按每本10元交納證書工本費。
相關(guān)問題
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國慶期間，筆者回到老家（西北某三線城市），與業(yè)內(nèi)人士交談發(fā)現(xiàn)，不管是下屬縣市的居民，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）村民，不少人非常向往城市。進(jìn)城打工、進(jìn)城陪讀、進(jìn)城養(yǎng)老或進(jìn)城給子女帶小孩等，近年來是普遍現(xiàn)象。 值得注意的是，這些人群剛進(jìn)入城市，租房是普遍選擇。但是，凡在城市居住超過3年的，都會考慮告別租房，想方設(shè)法買房。一些高收入的人群買商品房，部分低收入人群買無房本的拆遷安置房，甚至小產(chǎn)權(quán)房等。據(jù)筆者了解，“扎根”城市是他們買房的主要訴求，高房價、高生活成本，這是他們選擇買低成本安置房、小產(chǎn)權(quán)房的主要原因。 像筆者老家這樣的城市，人口不過200萬，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（以礦產(chǎn)資源、機械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主）很傳統(tǒng)，大多數(shù)老百姓收入水平相對較低，但很多人買房訴求還如此強烈，遑論東部、中部城市？由此，筆者想到，“租售并舉”的住房新制度下，“先租后買”是理性的消費模式。問題是，借助政策扶持的租賃，這些新市民能穩(wěn)定下來、安頓下來，但面對高房價和低支付能力，他們怎么實現(xiàn)買房訴求呢？購買無房本的拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等，貌似成為了“有產(chǎn)者”，但產(chǎn)權(quán)瑕疵將給未來產(chǎn)權(quán)功能帶來很多障礙、社會問題。筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)是一種可行的選擇。 從9月30日起，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）正式開始實施。辦法明確，共有產(chǎn)權(quán)住房申請條件是“在本市無住房”、“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”。同時，滿足在本區(qū)工作的非戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。 可見，共有產(chǎn)權(quán)住房重點滿足“夾心層”、“新北京人”的住房需求。老百姓關(guān)心的公共服務(wù)享有、轉(zhuǎn)讓條件上，辦法做了重大創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權(quán)房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，落戶、入學(xué)與普通商品房無差異，從而以公共服務(wù)均等化，解決家庭購買共有產(chǎn)權(quán)房后顧之憂；其次，不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓，政府代持機構(gòu)優(yōu)先購買，代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合申購條件的家庭。 因此，從本質(zhì)上講，購房者擁有的共有產(chǎn)權(quán)住房，在權(quán)益上與商品住房無任何差異，不僅享有住房附屬的基本服務(wù)，還能分享體現(xiàn)在房屋增值上的城市化紅利、城市發(fā)展紅利。與商品住房唯一的區(qū)別是，購房者以自己的支付能力，選擇購買的產(chǎn)權(quán)部分，這才回歸到了共有產(chǎn)權(quán)的本源。另外，產(chǎn)權(quán)份額劃分上，既可以是5：5，也可以是6：4，還可以是3：7。這樣，即便高房價，但折讓地價，以項目開發(fā)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)定房價，戶型限制（90平方米以下戶型至少占到70%）及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”、“新市民”擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求可以實現(xiàn)。 顯然，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)是非常清晰的，這樣就杜絕了過去經(jīng)適房、限價房等保障房模式下，因產(chǎn)權(quán)不清而導(dǎo)致的尋租行為等。產(chǎn)權(quán)清晰，有利于厘清保障和市場的關(guān)系。對于購房者來說，其所擁有的產(chǎn)權(quán)部分具有商品房的屬性，購房者持有、交易、管理、處置和收益分配是自由的，這有利于房產(chǎn)自由流動和住房價值實現(xiàn)，激勵“夾心層”、“新市民”為住房夢想而努力。更重要的是，土地讓利、價格優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)共有、份額靈活降低新市民成為“有產(chǎn)者”的門檻。因為，高房價的橫亙下，“夾心層”、“新市民”從租房到買房的難度還是較大的。 北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，即大規(guī)模轉(zhuǎn)向租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。未來5年北京將新建150萬套住房，其中租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房分別建設(shè)50萬套和25萬套，合計占到住房總供應(yīng)的50%。 同時，順應(yīng)回歸居住屬性的住房頂層設(shè)計，土地供應(yīng)也將在“價高者得”的“招拍掛”模式上轉(zhuǎn)型，從“夾心層”、“新市民”等群體的住房需求、公共服務(wù)“落地”需求出發(fā)，從國有土地全民所有的公共屬性出發(fā)，轉(zhuǎn)向滿足民生需求的供地新模式。由此，土地讓利將是共有產(chǎn)權(quán)住房用地的重要內(nèi)容，也將對“夾心層”、“新市民”等住房需求形成可持續(xù)支撐。 共有產(chǎn)權(quán)房是租賃與交易的中間狀態(tài)，打破產(chǎn)權(quán)價值0和1絕對分割狀態(tài)，順利銜接起了“從租到買”，本質(zhì)上是“先買小房子，再買大房子”，這不僅是理性的購房行為，也順應(yīng)需求，豐富了多層次的住房供應(yīng)體系。而且，共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場、“購租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費層次。因此，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》，指出這是制度創(chuàng)新，希望形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。 實際上，類似北京這種房價高、需求大以及“夾心層”、“新市民”住房需求亟待解決的城市還有很多；不僅東中部特大、超大城市如此，中西部（類似于筆者老家這樣的三四線城市）中小城市也如此。 筆者認(rèn)為，“租售并舉”、共有產(chǎn)權(quán)等住房供給側(cè)的制度創(chuàng)新，除了順應(yīng)需求，豐富住房供應(yīng)體系外，**重要的意義是，它們給新市民、非戶籍人群“扎根”城市一個可觀的預(yù)期、一個可以實現(xiàn)的夢想。那就是，不僅可以通過體面的、低成本的租房，在城市順利安頓下來，還能夠通過共有產(chǎn)權(quán)住房，成為城市的“有產(chǎn)者”。 “有恒產(chǎn)者有恒心”，只有預(yù)期到自己未來能實現(xiàn)安居，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消費才會釋放，個人和家庭的決策才不會“短期化”，整個社會才會更加穩(wěn)定，內(nèi)需社會也才能構(gòu)建起來。
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一、房產(chǎn)過戶準(zhǔn)備資料(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；(2)申請人身份證明；賣方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復(fù)印件一份。買方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份、戶口本及復(fù)印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(4)有關(guān)行政機關(guān)行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證，應(yīng)提交公證房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;(8)行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價款證明;(9)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，付清地價款證明;(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);
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過戶稅費約為房產(chǎn)總價的8%；個人所得稅1%（是業(yè)主的唯一住宅房產(chǎn)且房產(chǎn)證滿五年免交）；增值稅5.5%。（房產(chǎn)證滿二年免交）；契稅1.5%；其它小稅費數(shù)百元。過戶方式有繼承過戶、贈與過戶；繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是**低的，因為繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名。1、繼承主要費用是繼承權(quán)公證；2、贈與主要費用 個稅+契稅+公證費；3、買賣主要費用 營業(yè)稅+個稅+契稅。一、買房人應(yīng)當(dāng)繳納稅費:1、契稅:房款的1.5%(房子面積在144平米以上的則需要繳納3%,房屋面積在90平米以下并且是首套房的則可以 繳納1%)。2、印花稅:房款的0.05%推薦閱讀:印花稅怎么算。3、交易費:3元/平方米。4、測繪費:1.36元/平方米。5、權(quán)屬的登記費和取證費:一般情況是在200元內(nèi)。
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兩種情況需要交納的費用：如果這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣，那么就選擇贈與比較好，這樣只需要繳納：契稅：3%的房款、測繪費：1.36元/平米、權(quán)屬登記費及取證費：150內(nèi)、公證費：0.3%的房款。不過這個過戶再以后需要交易房產(chǎn)時需要繳納個稅20%的房款。如果該房產(chǎn)還會賣出去的話，那么你就選擇交易過戶比較好，交易過戶只需要繳納契稅1.5%、測繪費：1.36元/平米、權(quán)屬登記費及取證費：150內(nèi)、個稅1%，營業(yè)稅差價的5.5%。
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