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由此可知，合同中約定的違約金是主張賠償?shù)闹匾獥l款，所以，建議購房人在簽訂合同一定要仔細閱讀該條款，以免出約定不清的情況。 沒有約定具體的“違約金”， 則需按照法定賠付！ 很多房屋買賣合同只是約定了延期交房應該承擔違約責任，但沒有寫明賠償數(shù)額或計算方法，開發(fā)商想以此減少自己的責任，但法律法規(guī)有相應的規(guī)定，可按照同地段、同類房屋租賃的租金標準賠付業(yè)主的損失。 由此可知，在違約金的計算方法中，若合同約定的違約責任高于實際損失，那么，應該以實際損失為準；若合同約定的違約責任低于實際損失或沒有約定損失，那么，是以實際損失為準。 違約金約定無論高低，對于業(yè)主而言，都應“謀定而后動，知止而有得”。提示 一旦出現(xiàn)延期交房的情況，應注意搜集開發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留因延期交房引發(fā)直接損失的證據(jù)，除此之外，還應注意訴訟時效，準備完畢后，再通過集體訴訟的方式合理維權，
全部4個回答>超期交房應該怎樣主張賠償?拆遷房屋逾期未交房怎么算賠償
134****5828 | 2019-10-23 06:40:45
已有5個回答
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133****2416
先，遇到延遲交房，應仔細查看您與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延遲交房是否有相關規(guī)定。如果合同中對延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對延遲交房沒有明確規(guī)定，購房者是可以退房的。
查看全文↓ 2019-10-23 06:41:11
其次，應了解延期交房的認定及賠償標準，除特殊情況外，出賣人未按合同約定的期限將商品房交付買受人使用，則要承擔違約責任。賠償中開發(fā)商索賠天數(shù)為實際交房日與合同約定交房日的差，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬分之一，如果協(xié)商解除合同，出賣人應在三十天內(nèi)向買受人退還全部付款，并支付1%的違約金，如果協(xié)商繼續(xù)履行合同，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬分之一。
遭遇延期交房該如何索賠維權？業(yè)內(nèi)人士支招，應注意搜集開發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留延期交房的額外損失證據(jù)，還應注意訴訟實效，了解延遲交房退房條件，開放商延遲交付超過30-90天，買受人就有權要求退房，一般情況下開發(fā)商應向買受人雙倍退還定金或支付房款利息。 -
145****8779
1、業(yè)主按合同約定索賠便是，要求按總房價的日千分之一賠償損失。開發(fā)商不履行違約責任的，可上訴到法院獲取支持。
查看全文↓ 2019-10-23 06:41:06
2、開發(fā)商只能從可以免責的范疇來減少賠償，如不可抗力因素導致的延期，像冰災、地震什么的，但這些自然災害造成的影響究竟有多大需要政府權力部門認定的，不是開發(fā)商說了算的。所以開發(fā)商要取得有關權力部門認定的文件才行。至于拆遷受阻不是不可抗力因素范疇，不能作為免責的依據(jù)。
3、這個沒什么好詳細的，合同上關于逾期交房的違約責任已經(jīng)寫得很清楚了，且是合法的，按合同辦就是，沒有約定的情況下再去找法律依據(jù)還差不多。 -
141****7775
查看全文↓ 2019-10-23 06:41:01
買房本是一件高興的事，但開發(fā)商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計劃都被打亂了。
開發(fā)商延期交房，業(yè)主怎么維護權益
（1）維權前先弄清逾期原因
開發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;開發(fā)商實力不足;建筑方和開發(fā)商有資金糾紛，施工中止導致;因市政配套無法到位，樓盤小區(qū)配套無法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問題而拒絕收房;開發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開發(fā)商的樓盤還未經(jīng)過有關驗收部門組織驗收合格等等。因此在維權前一定要了解逾期交房的原因。
一般對于開發(fā)商自己的原因?qū)е碌挠馄诮环浚⒎虾贤瑮l款約定的時間，購房者可以要求開發(fā)商承擔相應責任。如果非因為開發(fā)的責任導致的逾期交房，例如:自然災害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變更、買房人自己的原因等，開發(fā)商的責任可相應地減輕或免除。
（2）可按合同約定索賠或退房
在了解了逾期交房的原因后，購房者還需要仔細查看與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對逾期交房是否有明確的規(guī)定。
一般商品房買賣合同中都對逾期交房有相應的時間和違約金的約定。例如，在逾期不超過一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過一定天數(shù)后，買受人有權解除合同。
如果合同中有違約責任約定，購房者可要求開發(fā)商按照違約條款來承擔責任。也就是說，如果逾期交房不超過合同約定時間的，購房者可向開發(fā)商索要相應的違約金，而逾期交房超過約定時間的，購房者可有權要求退房。
對于購房時辦理按揭貸款的購房者來說，如開發(fā)商逾期交房超過約定時間的也可審請解除合同，如開發(fā)商不同意可到法院訴訟。
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155****6786
在現(xiàn)實生活中，當房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房情形時，其是否一定要承擔違約責任，向購房者支付違約金？若需支付違約金，違約金又應如何計算？下面就對這兩方面的問題分別予以探討。
查看全文↓ 2019-10-23 06:40:57
一、房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房時，是否一定要向購房者承擔違約責任？
當出現(xiàn)逾期交房時，開發(fā)商可以基于哪些事由主張免責？現(xiàn)實中包括兩方面，第一個方面為不可抗力，即施工期間遭遇不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。第二個方面則基于的是大部分開發(fā)商與購房者在購房合同中另行約定的因第三方原因可以免除開發(fā)商逾期交房違約責任的條款，例如因市政基礎設施原因或公共設施原因?qū)е碌挠馄诮环靠梢悦獬_發(fā)商的違約責任。主要包括：
1.惡劣天氣
開發(fā)商能否因惡劣天氣主張免責，應主要注意以下兩點：
第一，該惡劣天氣是否屬于開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時能夠預見到的客觀情況，即惡劣天氣是否一律屬于“不可抗力”？在現(xiàn)實中應根據(jù)每個地區(qū)的不同情況進行判斷，比如臺風在內(nèi)陸屬于比較少見的自然現(xiàn)象，因此內(nèi)陸地區(qū)遭遇一定級別的臺風并導致對房屋施工構成實質(zhì)性影響、進而導致逾期交房的，應當認定為不可抗力；但在東南沿海，臺風卻是一種比較常見的自然現(xiàn)象，相關單位、個人以及管理部門往往都會在臺風季節(jié)到來前制定好應對預案，故開發(fā)商在確定交房期限時應當就一般性臺風對施工的影響作出預判并予以考慮，在非超級臺風或極端惡劣天氣的情況下，開發(fā)商以臺風事由進行免責抗辯，一般難以得到法院支持。
第二，惡劣天氣是否足以導致開發(fā)商延期施工?以《廣東省氣象災害防御條例》為例，該條例第二十條規(guī)定“臺風黃色、橙色、紅色或者暴雨紅色預警信號生效期間，除必需在崗的工作人員外，用人單位應當根據(jù)工作地點、工作性質(zhì)、防災避災需要等情況安排工作人員推遲上班、提前下班或者停工，并為在崗工作人員以及因天氣原因滯留單位的工作人員提供必要的避險措施”，因此開發(fā)商要主張免責，不僅應證明存在足以影響施工的氣象事由，還應證明該事由確已實際影響到了施工。
在司法實踐中，開發(fā)商要提供氣象臺證明、臺風信息等相關氣象資料證明惡劣天氣確有發(fā)生，還需提供監(jiān)理日志、施工日志等材料證明該天氣已實際影響到施工，且該監(jiān)理、施工日志對當日天氣情況的描述要明確具體并有該日天氣影響施工的起止時間，**后還要有記錄人、工程負責人和監(jiān)理單位在內(nèi)的其他相關方簽字，否則法院很難認定二者存在因果關系。
2.政府行為
現(xiàn)實中，因政府行為導致施工延期的情況五花八門，開發(fā)商能否一律主張免責，要分別予以分析：
1. 基于社會公共利益作出的政府行為，包括建設工程期間因全國性中考、高考不允許施工，以及迎接重大社會活動導致停工等。
目前司法實踐中有兩種觀點，第一種觀點認為該情況屬于不可抗力；第二種觀點認為該情況屬于簽署合同時即可預見的可能影響施工的因素，不能作為開發(fā)商延期交房的理由。筆者認為不能一概而論，類似中高考這樣每年都會例行發(fā)生的因素或者在簽訂合同前已經(jīng)確定會發(fā)生影響工期的因素，開發(fā)商應當予以預見并合理安排工期，不能以此為由主張免責；但如果是施工期間遭遇臨時舉辦并影響施工的大型活動，宜合理認定為不可抗力，免除開發(fā)商相應責任。
2. 基于對特定人、特定領域作出的政府行為。在司法實踐中，該情況往往是開發(fā)商逾期交房的主要原因之一，且一旦出現(xiàn)，對工程施工的影響時間也較長，其中包括政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設施不到位等。
比如某案例中，所涉房地產(chǎn)開發(fā)項目中的進線電纜工程屬于市政配套設施范疇，開發(fā)商依法委托國有獨資公司進行該項目進線電纜及總變電所安裝工程的施工，但因該施工線路經(jīng)過某地段時遭遇某居委會以工程進入其居委會紅線范圍予以阻擾，導致工程無法按期進行。主流觀點認為房屋開發(fā)建設所涉及的水電煤燃暖等市政基礎設施項目均需由相關政府管理部門審批，且施工方多為與政府管理部門具有一定聯(lián)系的國有壟斷企業(yè)，具有較為濃厚的行政色彩，很多時候不受市場規(guī)則與合同約定的控制，當該情況出現(xiàn)時開發(fā)商無法單獨處理，故基于公平責任原則，宜認定為情勢變更，允許開發(fā)商對合同進行變更或解除合同。
3.“釘子戶”問題
因“釘子戶”問題導致無法或延時開工，該情況一般是由于拆遷原因?qū)е?。開發(fā)商是否能夠免責，存在兩種觀點，第一種觀點認為該情形應當認定為不可抗力，因為拆遷屬于政府或人民法院行為，開發(fā)商無法控制。但第二種觀點認為拆遷安置問題與房屋交付問題屬不同法律關系，除重大市政工程外，不應認定為政府或人民法院根據(jù)維護公共利益而采取的行為，因此不構成不可抗力。筆者認為第二種觀點更為合理，并且開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時，一般對存在“釘子戶”的事實是明知的，對“釘子戶”可能無法拆遷或逾期拆遷造成工程建設和房屋交付遲延的影響完全可以預見到，因而此種情形不宜認定為不可抗力。
4.施工中重大技術難題
對于開發(fā)商施工時遭遇重大技術難題，比如某案例中施工時，因工程污水管鋪設涉及地下巨石，如按正常爆破，施工的工期為20-25天，但因工程鄰近居民小區(qū)，無法采用爆破施工方式，所以只能采取人工挖鑿形式，導致增加工期57天，開發(fā)商因此主張免責并得到了法院的支持。但筆者認為如此處理并非完全合理，因為國家對于施工資質(zhì)有嚴格要求，如果在施工前，相關地質(zhì)勘查報告對該項目地塊的地質(zhì)情形已有反映，則開發(fā)商應當予以注意并預見，從而與購房者合理確定交房時間；但當?shù)刭|(zhì)勘查報告并沒有反映時，則應認定為開發(fā)商遭遇了不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況，宜按不可抗力處理。 -
135****7226
【編者按】
查看全文↓ 2019-10-23 06:40:52
為了幫助市民答疑解惑，滿足公眾的法律服務需求，搭建更便捷的法律服務平臺，“上海法治聲音”集合后臺眾多的律師和律所，推出“我要問律師”欄目。在這里，只要你有問題，“上海法治聲音”將推薦專業(yè)律師免費解答。問答內(nèi)容還將同步在“百度新聞上海頻道”、“上海手機報”、“上海法治聲音”網(wǎng)站（www.lawsvoice.com）發(fā)布。聯(lián)系我們：可在“上海法治聲音”微信上留言，可撥打電話021—63225642，或發(fā)送郵箱fazhishengyin@126.com有問必答。
【音粉求助】
章先生是動遷戶，兩年前和甲方簽訂合約，他們是原拆原造，在原來的基地上重新建造然后再讓章先生住進去，合同內(nèi)約定2014年10月交房，但是約定交房日期已過，現(xiàn)在還沒有建好，預計要到明年才能交房。章先生想問：“這種情況對方是否算是違約了，可否以違約為由起訴甲方？”
【律師解答】
“上海法治聲音”為了丁女士的問題咨詢了上海市申房律師事務的孫洪林律師。孫律師表示：《合同法》規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。若章先生與甲方的合同中明確約定了該房屋交付和安置房房地產(chǎn)權證辦理的具體日期，那么甲方應依約履行相應的義務。如果甲方?jīng)]有依據(jù)合同約定的期限交付房屋和辦理安置房房地產(chǎn)權證，屬于不履行合同義務或者履行義務不符合約定的，那么甲方應依據(jù)合同約定承擔相應的違約責任。
但在實踐中，有的拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》中對于期房只約定安置過渡期限暫定的月份，約定過渡費預發(fā)的月份，以后以入戶通知之日為過渡費截止日期按實計算；在《房屋拆遷補償安置協(xié)議》中并未約定安置房交付及安置房房地產(chǎn)權證辦理的具體日期。對于超過約定臨時安置過渡期的，一般由拆遷人按照政策規(guī)定增發(fā)過渡費予以解決。
因此，對于章先生遇到的情況是否算是違約，是否以違約為由起訴甲方，應依據(jù)以雙方簽訂的合約的內(nèi)容，不能一概而論，要具體問題具體分析。
相關法條——《合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
孫洪林
上海市政法委案件評查員
上海市住房保障和房屋管理局行政復議委員會委員
上海市申房律師事務所主任
上海市申房律師事務所
地址：上海市天目西路218號嘉里不夜城二座3101室
聯(lián)系電話：021-63546661
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相關問題
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建議先看下商品房買賣合同里的相關條款，有約定的按照約定處理，無約定的與開發(fā)商協(xié)商處理。如果協(xié)商未果，可以收集開發(fā)商延期交房的證據(jù)，向法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償。每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。
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關商品房買賣而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關法律知識很有必要。例如，開發(fā)商延期交房如何賠償？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。按照《合同法》的有關規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。那么，違約金、賠償損失、解除合同可同時主張嗎?事實上，如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發(fā)生糾紛訴諸司法后，開發(fā)商以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低，購房者可以請求增加，法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。以上規(guī)定可知，合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。
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你可以索賠，具體要看合同上對逾期交房是怎么約定的。可以要求賠償，但關鍵得看合同是如何約定的，建議將合同及相關資料帶。解答如下：可以要求賠償。但具體的如何賠要看雙方的房屋買賣合同是如何約定的。如果房主逾期交房，業(yè)已構成了違約，但能否要求賠償及可以賠償多少則要看你們之間的合同是如何約定的，另外你要考慮自己存在不存在先履行義務尚未履行等情況致使買主享有合同抗辯權。建議你攜帶有關資料當。
全部5個回答> -
答
1、業(yè)主按合同約定索賠便是，要求按總房價的日千分之一賠償損失。開發(fā)商不履行違約責任的，可上訴到法院獲取支持。2、開發(fā)商只能從可以免責的范疇來減少賠償，如不可抗力因素導致的延期，像冰災、地震什么的，但這些自然災害造成的影響究竟有多大需要政府權力部門認定的，不是開發(fā)商說了算的。所以開發(fā)商要取得有關權力部門認定的文件才行。至于拆遷受阻不是不可抗力因素范疇，不能作為免責的依據(jù)。3、這個沒什么好詳細的，合同上關于逾期交房的違約責任已經(jīng)寫得很清楚了，且是合法的，按合同辦就是，沒有約定的情況下再去找法律依據(jù)還差不多。
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