二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源?二手房地產(chǎn)中介公司怎么管理

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• 154****0854

  一、定義的不同：
  
  1、房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介在我國既是一個(gè)年輕的行業(yè)，又是一個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務(wù)性、流動(dòng)性和靈活性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。
  
  2、房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出推銷人員在現(xiàn)場(chǎng)向顧客做宣傳，以達(dá)到推銷商品、實(shí)現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)的一種直接銷售方式。人員推銷的任務(wù)包括在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售、建立信譽(yù)、培養(yǎng)當(dāng)前或潛在客戶等幾個(gè)方面。
  
  二、交易環(huán)節(jié)上的不同：
  
  1、真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，就是負(fù)責(zé)提供全程的房地產(chǎn)交易服務(wù)，包括從市場(chǎng)上搜索房源，針對(duì)性的對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行宣傳/推薦，尋找買家，進(jìn)行物業(yè)買賣(出租)協(xié)商，達(dá)成交易協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)等一系列工作，也可以是接受買方或賣方的委托，提供專業(yè)的房地產(chǎn)買賣服務(wù)。這種方式有點(diǎn)自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的感覺，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間不固定，收入隨工作成效而增加。
  
  2、而房地產(chǎn)銷售人員僅僅針對(duì)銷售環(huán)節(jié)，在已有的房源中對(duì)客戶進(jìn)行推薦銷售的工作，當(dāng)然可能部分公司的工作范圍還包括簽約/房款追交/售后跟進(jìn)等內(nèi)容，但與經(jīng)紀(jì)人的工作范圍與工作方式不可同日而語。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-07 21:05:43
• 138****0885

  眾所周知，任何中介企業(yè)運(yùn)營的主體都是信息。而作為房產(chǎn)中介企業(yè)，信息就是企業(yè)的生命。目前， 已成為房產(chǎn)中介行業(yè)必不可少的業(yè)務(wù)輔助工具。但由于各軟件開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的理解及軟件技術(shù)的撐握程度各不相同，造成市面上眾多的房產(chǎn)中介軟件魚目混雜、參差不齊。在眾多房產(chǎn)中介行業(yè)客戶的要求和支持下，艾得開始探尋“如何低成本地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)中介企業(yè)全面的信息化并確保信息安全”的解決方案。億房通系統(tǒng)就是在這種背景下誕生的。
  　　 系統(tǒng)是艾得科技為房產(chǎn)中介行業(yè)精心打造的一款日常管理軟件。其功能全面而強(qiáng)大，可滿足一手房交易、二手房交易（租/售）業(yè)務(wù)全流程各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)需求，如：房源管理、客戶管理、廣告管理、意向金管理、交易合同管理、權(quán)證進(jìn)度管理、財(cái)務(wù)管理、行政事務(wù)管理、電子考勤管理、報(bào)表分析等。系統(tǒng)以現(xiàn)代營銷管理和知識(shí)管理理念為驅(qū)動(dòng)，圍繞房源（業(yè)主）、客戶、經(jīng)紀(jì)人三者為管理核心，強(qiáng)調(diào)員工間的互動(dòng)，促使員工相互學(xué)習(xí)、相互促進(jìn)、共同進(jìn)步，因此極大地提高了管理人員的管理效能，同時(shí)迅速提升經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平。系統(tǒng)結(jié)合多名資深業(yè)內(nèi)專家多年來的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，依托先進(jìn)的B/S信息化技術(shù)，使用戶通過簡便的操作即可實(shí)現(xiàn)完成復(fù)雜、繁重的日常工作任務(wù)。系統(tǒng)應(yīng)用靈活，無論您公司是只有一個(gè)人的房產(chǎn)中介門店，還是跨地域、跨分支機(jī)構(gòu)的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，系統(tǒng)都能夠很好的適應(yīng)。系統(tǒng)安全性和智能化程度都較高，可有效檢測(cè)并防止員工惡意修改或刪除重要信息。系統(tǒng)的應(yīng)用將使公司運(yùn)作更加規(guī)范可控，使員工能夠更快的響應(yīng)客戶，結(jié)合銷售理念的驅(qū)動(dòng)體現(xiàn)，系統(tǒng)的應(yīng)用將大大提高銷售團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)水平，提升公司業(yè)績，從而使公司導(dǎo)入良性循環(huán)的軌道。

  查看全文↓ 2019-10-07 21:05:39
• 148****5924

  　　2010年11月26日，**高人民法院發(fā)布了《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》[法發(fā)〔2010〕51號(hào)]，目的是為總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一法律適用，提高審判質(zhì)量，維護(hù)司法公正。2011年12月20日，**高人民法院發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》[法〔2011〕354號(hào)]。該批指導(dǎo)案例，是**高人民法院從各高級(jí)法院和**高人民法院審判業(yè)務(wù)部門推薦的100多個(gè)案例中遴選出的4個(gè)具有社會(huì)廣泛關(guān)注、法律規(guī)定比較原則、具有典型性、疑難復(fù)雜或者新類型、具有指導(dǎo)作用的案例，經(jīng)**高人民法院審判委員會(huì)討論通過后，予以公布。其中，廣受社會(huì)關(guān)注的二手房居間“跳單”行為位列指導(dǎo)案例第1號(hào)，凸顯了人們對(duì)二手房居間交易糾紛關(guān)注程度之廣泛，以及人民法院重視之高度[1]。
  　　下面就指導(dǎo)案例第1號(hào)案情作簡單介紹：產(chǎn)權(quán)人李某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。購房者陶德華（被告）分別在A公司、B公司以及上海中原物業(yè)顧問有限公司（原告）的帶領(lǐng)下查看過該房源。原告與被告在看房后簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》，其中2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或與其有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而B公司報(bào)價(jià)145萬元，并在看房之后積極與賣方協(xié)商價(jià)格。而后在B公司的居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。辦理過戶手續(xù)后，陶德華向B公司支付傭金1.38萬元。一審法院認(rèn)為被告陶德華應(yīng)當(dāng)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。后陶德華提出上訴，二審法院**終撤銷了一審判決[詳細(xì)內(nèi)容參見《**高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》][2]。
  　　指導(dǎo)案例1號(hào)就房屋買賣居間合同違約金格式條款的效力及委托人選擇其他中介簽約的行為是否違約作出了判斷。該案例對(duì)于同類格式條款的效力判斷、違約判斷上不采納委托人的惡意要件等具有指導(dǎo)參照作用。
  　　在現(xiàn)今國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的背景下，在激烈的房產(chǎn)中介市場(chǎng)競爭中，第1號(hào)指導(dǎo)性案例會(huì)對(duì)“隆冬”中的房產(chǎn)中介公司有何影響呢？“跳單”是否會(huì)被法院認(rèn)定為違約呢？“看房確認(rèn)書”是否是有效的呢？《房屋求購委托書》的性質(zhì)何為？這一系列圍繞房地產(chǎn)中介在二手房交易中的法律問題，都受到社會(huì)廣泛關(guān)注。
  　　國外針對(duì)此類問題的處理方式已有較成熟的研究。
  　　英美法中并不存在獨(dú)立的居間制度，他們將居間作為一種代理形式來看待。代理人只是抽象的一般性概念，主要指所有受人之托、為他人處理事務(wù)的受托人，或所有代理關(guān)系中的受托人。在房地產(chǎn)交易中，雙方一旦形成了法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，代理人就要負(fù)有忠誠、善良，勤勉履行受托業(yè)務(wù)和為客戶保守秘密等義務(wù)。按照典型的解釋，經(jīng)紀(jì)人即為受人委托為了傭金而締結(jié)交易和合同的代理人[張永岳.《國際房地產(chǎn)概述》.上海人民出版社.2004年版.第97頁]。以美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為例，有數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)交易中82%的買主利用了經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，而85%的賣方通過經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)銷售。自1917年加利福尼亞州首先對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)立法管理以來，無論在法規(guī)、制度還是經(jīng)紀(jì)人管理、培訓(xùn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)作等方面，美國己建立了一套完備的房地產(chǎn)中介法制體系和成熟的運(yùn)作模式，其中以房地產(chǎn)執(zhí)照法為主要規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的法規(guī)，尤以各州的房地產(chǎn)執(zhí)照法**為嚴(yán)厲。加之相繼出臺(tái)的《契約法規(guī)》、《專業(yè)理論法則》等，這些法規(guī)是美國房地產(chǎn)中介業(yè)長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是規(guī)范中介行為、保護(hù)各方權(quán)益的保障。[3]

  查看全文↓ 2019-10-07 21:05:34

相關(guān)問題

• 問 二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源
  答

  現(xiàn)行的房地產(chǎn)中介公司找客源和房源的方式方法都比較成熟，一般有以下方法：1、網(wǎng)絡(luò)廣告：通過購買專業(yè)的房地產(chǎn)分類網(wǎng)站發(fā)布房源信息，吸引有購房需求的客戶目標(biāo)；2、媒體廣告：通過房源數(shù)據(jù)篩選相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房源信息，登報(bào)等待客戶電話或上門了解咨詢；3、門店上門客戶;4、派單、貼條：去各個(gè)小區(qū)、人口流動(dòng)大的地方;5、篩選歷史數(shù)據(jù)：很多公司都要求員工將當(dāng)日節(jié)待過的客戶錄入系統(tǒng)，一大部份購房者隨著時(shí)間的變化，需求也在變化，可以從歷史數(shù)據(jù)中篩選出有新需求的客戶；6、資源開發(fā)：公司定做一塊房源貼板，員工到人口流口大的地方舉牌層示房源，守株待兔；7、老客戶轉(zhuǎn)介：維護(hù)已成交的客戶，要求老客戶轉(zhuǎn)介紹。

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• 問 二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源?去房產(chǎn)中介公司工作怎么樣？
  答

  題主你肯定不著急賣，真正著急的房主，是希望所有的中介都來了解自己的房子，為自己帶客戶，從而加速成交。為了防止騷擾你可以在網(wǎng)站描述中，寫明看房時(shí)間，接電話時(shí)間，下證時(shí)間稅費(fèi)等。甚至可以寫明物業(yè)地址門牌號(hào)等。這樣中介打電話的就少了。其實(shí)一段時(shí)間后房源信息被各個(gè)中介登記獲取后，給你打電話的就少了。先回答問題吧，中介尋找買家 跟中介找房子 途徑基本是一樣的。主要有以下途徑：網(wǎng)站、上店、貼條、拜訪、掃街、老客戶推薦等，房源和客源是中介手中非常重要的兩個(gè)資源，所以一定要注重積累。房產(chǎn)中介存在的必要性和作用，除了大家理解的，能夠快速達(dá)到房客源匹配，實(shí)現(xiàn)成交之外還有以下：1、效率高，省時(shí)省事。幫你更快找到合適的房子或客戶。經(jīng)紀(jì)人適合你的房子（客戶），就會(huì)第一時(shí)間通知到你，不用自己東奔西走找房（找客戶）2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)所服務(wù)的區(qū)域通常更為熟悉，熟知市場(chǎng)行情和房價(jià)。提供專業(yè)的報(bào)價(jià)，和適合你的房源，據(jù)你的經(jīng)濟(jì)承受能力和個(gè)人喜好，做匹配推薦3、掌握樓市政策更為及時(shí)4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常為您提供一系列的咨詢服務(wù)（幫助您了解購房的流程，甚至提供包括<合同、法律、估價(jià)、勘測(cè)、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶>等得全程一條龍服務(wù)8、每次帶看都是提前安排好，你只需要去到現(xiàn)場(chǎng)看房即可

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• 問 二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源?房產(chǎn)中介這工作怎么樣
  答

  題主你肯定不著急賣，真正著急的房主，是希望所有的中介都來了解自己的房子，為自己帶客戶，從而加速成交。為了防止騷擾你可以在網(wǎng)站描述中，寫明看房時(shí)間，接電話時(shí)間，下證時(shí)間稅費(fèi)等。甚至可以寫明物業(yè)地址門牌號(hào)等。這樣中介打電話的就少了。其實(shí)一段時(shí)間后房源信息被各個(gè)中介登記獲取后，給你打電話的就少了。先回答問題吧，中介尋找買家 跟中介找房子 途徑基本是一樣的。主要有以下途徑：網(wǎng)站、上店、貼條、拜訪、掃街、老客戶推薦等，房源和客源是中介手中非常重要的兩個(gè)資源，所以一定要注重積累。房產(chǎn)中介存在的必要性和作用，除了大家理解的，能夠快速達(dá)到房客源匹配，實(shí)現(xiàn)成交之外還有以下：1、效率高，省時(shí)省事。幫你更快找到合適的房子或客戶。經(jīng)紀(jì)人適合你的房子（客戶），就會(huì)第一時(shí)間通知到你，不用自己東奔西走找房（找客戶）2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)所服務(wù)的區(qū)域通常更為熟悉，熟知市場(chǎng)行情和房價(jià)。提供專業(yè)的報(bào)價(jià)，和適合你的房源，據(jù)你的經(jīng)濟(jì)承受能力和個(gè)人喜好，做匹配推薦3、掌握樓市政策更為及時(shí)4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常為您提供一系列的咨詢服務(wù)（幫助您了解購房的流程，甚至提供包括<合同、法律、估價(jià)、勘測(cè)、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶>等得全程一條龍服務(wù)8、每次帶看都是提前安排好，你只需要去到現(xiàn)場(chǎng)看房即可5、代表你的利益，幫助你和對(duì)方談判。6、降低交易風(fēng)險(xiǎn)。辨明房產(chǎn)真實(shí)性。7、全程幫你代辦過戶（在過戶的時(shí)，中介公司都是全程陪你走手續(xù)，告訴你什么時(shí)間應(yīng)該準(zhǔn)備什么材料，什么時(shí)間應(yīng)該去什么地方，提供了一個(gè)很好的引領(lǐng)作用和保姆的作用。）

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• 問 如何選擇二手房地產(chǎn)中介?
  答

  二手房買賣是一種特殊的商品交易，因其金額大(一般是上百萬甚至上千萬)及交易周期長(一般三個(gè)月甚三五年)及交易流程專業(yè)復(fù)雜(簽約、貸款、評(píng)估、過戶、還貸、付款、交房等)以及交易后影響較大(不同時(shí)期找不同的經(jīng)紀(jì)人同一套房子可能會(huì)有不同的價(jià)格以及如果出現(xiàn)房產(chǎn)交易違約、詐騙、卷款私逃等對(duì)當(dāng)事人的損害)等因素，一般的市民從事過類似的交易并不多(投資客除外)，沒有先前的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，不拍一萬就怕萬一，如果出現(xiàn)違約、詐騙、卷款私逃等情況對(duì)當(dāng)事人造成的損失是無可估量的，因此，在買房過程中選擇專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就顯得分外重要。由于以上所述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的重要性，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)越來越多并被稱之為朝陽行業(yè)，林子大了什么鳥都有，于是一些損害當(dāng)事人的案例也層出不窮，在此我們除了呼吁相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的約束管制之外，自身的防范意識(shí)也至關(guān)重要。選擇品牌的房產(chǎn)中介公司有助于交易的安全性，選擇品牌的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人有有助于找到“物美價(jià)廉”性價(jià)比高的房子，那么如何選擇房產(chǎn)中介公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人呢?一、選擇房產(chǎn)中介公司1、 知名度正面的知名度的多寡無疑代表了品牌的高低，在購買二手房挑選中介之前，當(dāng)多方面多角度的詢問該公司的成立情況和經(jīng)營情況，看其是否屬于上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市國土資源局和房屋管理局認(rèn)證的“放心中介”。2、 直營還是加盟直營的中介公司一般實(shí)力都比較雄厚，也比較注意自身的品牌形象，內(nèi)部的管理體系也比較完善，相對(duì)來說損害客戶利益的機(jī)率也相對(duì)較小，而加盟中介公司雖然打的是國際著名中介品牌的旗幟，但其自身的管理體系及實(shí)力都顯得明顯的薄弱，由于市場(chǎng)行情和宏觀調(diào)控的影響，很多加盟店隨時(shí)都有關(guān)門大吉的可能，選擇這樣的房產(chǎn)中介無疑就選擇了一種風(fēng)險(xiǎn)。3、 廣告投放量廣告投放量的多寡無疑也是衡量中介公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)之一，以正常的宣傳方式展示自身品牌及房源信息，包括電視廣告、報(bào)紙廣告及絡(luò)廣告，而不是塞進(jìn)小區(qū)信箱和門縫的宣傳單。4、 是否有自己的網(wǎng)站一般能擁有自己網(wǎng)站的中介公司，都比較注重自己的公司形象。5、 口碑應(yīng)去權(quán)威的媒體查看關(guān)于此中介公司的負(fù)面報(bào)道，以及此中介公司對(duì)于此報(bào)道所持的相應(yīng)態(tài)度，以此來判斷此中介公司是否是一家值得信賴的公司。6、 查看營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書申辦房產(chǎn)中介公司需要符合眾多條件，一定要查看該中介公司的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，看其是否具備從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資格，為以后不具備此資格的“假中介”逃避責(zé)任消除隱患。7、 注冊(cè)資金選擇品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易過程中的安全和保障，但目前很多小房產(chǎn)公司的注冊(cè)資金僅為500000以下人民幣，而絕大部分單套交易的二手房房款都大于注冊(cè)資金，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介卷款私逃的行為，客戶的權(quán)益很難得到保障。8、 所簽訂的居間協(xié)議是否經(jīng)過工商局備案由于二手房交易中有很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例，而國家并未強(qiáng)制要求中介公司使用法定文本，允許房產(chǎn)中介公司與委托方自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托協(xié)議及合同或中介公司自行制定格式的居間協(xié)議及合同。而對(duì)于格式的使用要求，應(yīng)在其使用所在

• 問 怎樣做二手房中介? 如何做好二手房地產(chǎn)中介
  答

  通過中介公司買二手房的流程如下：1、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付。2、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。3、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。4、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7~8個(gè)工作日左右。6、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右；7、房屋過戶：買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中，遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日。8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右。

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