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按理說，同一套房產(chǎn)應該只有一個房屋產(chǎn)權所有人，但是惠安的連女士所要購買的這套拆遷安置房卻有多個房屋產(chǎn)權所有人，這無疑是由于售房者一房多賣造成的。一房多賣是房產(chǎn)交易中常見的糾紛之一，那么在這樣的情況下，該如何確定房屋產(chǎn)權呢？同一套房有多個業(yè)主 一房多賣者被刑拘2016年2月，惠安的連女士買了一套80平米的拆遷安置房，地段和戶型都很好，房價總額只要18萬。過于低廉的價格讓連女士一開始也懷有戒心，但是售房者小賀說是由于家中突遭變故，急于用錢，再加上房屋所有人（即小賀的母親洪阿婆）可以當面簽字，這才讓連女士放下了戒心。2016年3月，連女士和小賀一起擬定了一份購房合同，洪阿婆親自簽了字，小賀也作為代理人在合同上簽了字。之后，連女士通過銀行將10萬元匯給小賀作為定金，并約定7月20日匯余款過戶。然而，7月15日，連女士到小區(qū)門口選戶型時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)4號樓前已有多名前來看房的“業(yè)主”，經(jīng)詢問后，這些“業(yè)主”所要選購的房屋戶型與自己購買的房屋戶型相同，甚至連選房的牌號都相同，而且還都是由小賀經(jīng)手的，這時，連女士才發(fā)現(xiàn)自己被騙了，便隨其他“業(yè)主”一起報了案。目前，嫌疑人賀某已經(jīng)被警方刑拘，案件也在進一步偵辦中。“一房多賣”的情況該如何處理？售房者若將同一套房產(chǎn)出售給多個購房者的話，他是需要承擔相應責任的，因為根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任”，所以售房者務必要按照合同的約定履行自己的責任與義務。一旦你遇見了“一房多賣”的情況，需要按照以下原則來確定房屋產(chǎn)權：1、 賣方是否實際將房屋交付給買方如果賣方已經(jīng)將房屋實際交付給買方，且買方已實際使用了該房屋，表明賣方履行了合同，應考慮支
全部5個回答>一房多賣怎么辦?一房多賣如何處理的法律依據(jù)
135****4814 | 2019-09-07 06:11:25
已有5個回答
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154****5427
1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權的轉移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不能對其主張權利。
查看全文↓ 2019-09-07 06:11:50
當然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。
2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權并沒有轉移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
導致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任。
包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
3、合同一經(jīng)簽訂，關于房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。 -
155****7029
按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失。
查看全文↓ 2019-09-07 06:11:45
合同一經(jīng)簽訂，關于房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。
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147****0627
1、一房兩賣，你不僅可以要求退款，還可以要求賠償你要另行買房的差價損失。
查看全文↓ 2019-09-07 06:11:40
2、不過，目前來看，拿回你的購房款還有困難，索要損失賠償可能會更難。
3、找律師幫忙寫申請執(zhí)行書：不需要本人到場，律師就可以辦。但是，委托執(zhí)行一般是另行收費的，也許律師讓你回來是這意思？你原來的委托協(xié)議中說明第一次交的費用包括申請執(zhí)行費了嗎？
4、想盡快拿回剩下的錢：只能是在對方不履行分期還款的協(xié)議后，立即申請強制執(zhí)行，同時能查到并提供對方訴財產(chǎn)線索。
5、他才賣完房，如果房款還在手里，還你應當是不成問題，可以不同意再分期還，要求一次還清。 -
157****3822
在現(xiàn)實生活中，很多人可能會遇到“一房二賣”或者“一房多賣”的情況，那么，當出現(xiàn)這種情況時，會產(chǎn)生哪些法律后果?出賣方又該承擔哪些法律責任呢?
查看全文↓ 2019-09-07 06:11:36
一、 “一房二賣”會產(chǎn)生什么樣的法律后果：
(一)不同出賣人對同一房屋進行出售，沒有確鑿證明證明自己對房屋享有所有權的一方，不能對抗證據(jù)充分的一方，沒有確鑿證據(jù)一方所簽訂的房屋買賣合同無效。
甘肅省高級人民法院再審申請人劉少蓮因與被申請人蘭州亞太房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、蘭州亨達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及劉紅忠房屋買賣合同糾紛申請再審一案中認為：“本院經(jīng)審查認為，本案屬一房兩賣后產(chǎn)生的糾紛，由于出賣方不同，申請人與亨達公司所簽合同標的物，同劉紅忠與亞太公司所簽合同標的物發(fā)生沖突，而亨達公司不能擔保給申請人所出售房屋的權利，即亨達公司缺乏具有出售該房權利依據(jù)，而亞太公司出售該房的權利依據(jù)較充分，故亨達公司與申請人所簽合同效力難以對抗亞太公司與劉紅忠所簽合同。因此在所爭議房屋權利人亞太公司否定申請人所持買賣該房屋合同情況下，申請人的主張難以得到支持。另原審根據(jù)個案事實情況依據(jù)法律規(guī)范作出相應處理，符合法律精神。綜上原判有據(jù)，應屬適當?！薄疽陨蟽?nèi)容摘自甘肅省高級人民法院(2016)甘民申1444號民事裁定書“本院認為”部分?！?br/>
此類情況涉及的相關法律、法規(guī)：
(1)《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”
(2)《中華人民共和國物權法》第十四條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！?br/>
(二)在“一房二賣”糾紛中，對于權利保護的順位問題，應結合合同成立的時間、購房款的支付時間以及占有涉訴房產(chǎn)的時間進行認定，權利保護順位在先的合同合法有效。
廣東省高級人民法院在審理趙彬與王勝祥、歐亮房屋買賣合同糾紛再審復查與審判監(jiān)督民事裁定書中認為：“本案系房屋買賣合同糾紛。根據(jù)趙彬的再審申請，本案審查的焦點問題主要是在一房數(shù)賣且購買人均主張取得房屋的情形下的權利保護順位問題。二審法院認為“趙彬與王勝祥簽訂的《二手房買賣合同》成立時間、購房款的支付時間及占有涉訴房產(chǎn)的時間均后于林方寬、徐張華、李小逸，在林方寬、徐張華、李小逸與趙彬均對涉訟房產(chǎn)主張物權權利的情況下，趙彬的權利保護順位后于林方寬、徐張華、李小逸”，并無不當。至于趙彬所遭受的損失問題，在一房數(shù)賣且購買人均主張取得房屋的情形下，無論人民法院保護哪一個順位的當事人，均會有其他順位的當事人遭受損失，這個損失是交易對方違約造成的。在合同有效且無法履行的情況下，當事人可以通過解除合同并向違約方主張賠償?shù)姆绞絹斫鉀Q損失問題，遷責法院，于事無補。”【以上內(nèi)容摘自廣東省高級人民法院(2016)粵民申1397號“本院認為”部分?！?br/>
此類情況涉及的相關法律、法規(guī)：
《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第15條：“審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定?！?br/>
(三)賣房人將同一標的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，雖然**終兩個買受人不可能都得到房屋，但是，只要房屋買賣合同都是當事人自愿簽署的，并且內(nèi)容合法，沒有侵害國家、集體或者第三者的利益，就應當認定兩份合同都是合法有效的。
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156****6116
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查看全文↓ 2019-09-07 06:11:32
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司法實踐中“一房二賣”或“一房多賣”如何處理？
一、何謂“一房二賣”或“一房多賣”？
所謂“一房二賣”或“一房多賣”，是指出賣人將所有的房屋先后與兩人或者多人簽訂房屋買賣合同，約定將同一房屋賣給兩人或者兩人以上。
二、“一房二賣”或“一房多賣”合同是否有效？
“一房二賣”是指業(yè)主將同一房屋先后出賣給不同的買受人。關于“一房二賣”或“一房多賣”合同的效力問題，除合同具有《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形外，應當認定有效。
疑問：“一房二賣”或“一房多賣”情形下的房屋買賣合同是否一定要進行產(chǎn)權變更登記合同才有效？
（一）“一房二賣”或“一房多賣”物權效力問題?！段餀喾ā返诰艞l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”意思是說，設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權，只有經(jīng)過相關部門的登記，才能生效。不登記的，不發(fā)生物權效力。不動產(chǎn)登記，是指將房屋等不動產(chǎn)的所有權或其他物權的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有關專門機構掌握的專門的薄冊上的行為。在房屋買賣中，簽訂了房屋買賣合同，還必須經(jīng)過登記主管機關對房屋權屬變更情況進行登記，買房人才能取得房屋的所有權。
（二）“一房二賣”或“一房多賣”合同效力問題。登記對不動產(chǎn)物權的效力和對合同效力的影響是不同的，也就是說不動產(chǎn)登記并不必然影響合同的效力。我國《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！币馑际菦]有辦理不動產(chǎn)物權登記的，不發(fā)生物權效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應依據(jù)《合同法》來判斷是否有效。如果合同有效的，當事人可依據(jù)《合同法》的規(guī)定要求對方履行辦理登記的義務；無法辦理登記的，可要求損害賠償。
綜上所述，“一房二賣”產(chǎn)生的法律效力與我國物權變動模式密切相關，我國物權法采用的物權變動原則是合意加公示原則，即除了當事人就債權達成合意之外，還必須履行交付或登記等法定形式。比如，當事人之間或者購買方與房地產(chǎn)開發(fā)商之間簽訂房屋買賣合同后，并未及時到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，故該房屋的所有權并未發(fā)生變動，其所有權仍為賣方所有。賣方有權再次向賣方以外的其他人出賣該房屋，其對該房屋的處分權限并無限制，故不能認賣方與其他人之間簽訂的房屋買賣合同侵犯了原買方對房屋的所有權，故賣方兩次跟不同買方簽訂的房屋買賣協(xié)議亦不應當認定為效力待定或無效合同，對于兩份房屋買賣協(xié)議均應當屬于有效的買賣合同。但在未履行房產(chǎn)交付并登記之前房產(chǎn)的物權并未發(fā)生變化。
三、司法實踐中“一房二賣”或“一房多賣”如何處理
相關問題
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按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失。合同一經(jīng)簽訂，關于房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。
全部6個回答> -
答
這是開發(fā)商和房地局的共同責任。1、現(xiàn)在可以要求辦理產(chǎn)權證。這種情況下，開發(fā)商不可能在辦理到你的產(chǎn)權證。那么，你就可以以合同欺詐，首先向當?shù)毓矙C關報案，這就變成刑事了。原因是，開發(fā)商惡意合同欺詐。如公安機關不受理，那么你可以采取起訴方式要求開發(fā)商賠償。2、房地局，審查不嚴格。你如果做了貸款，那么需要地產(chǎn)做抵押，這就變成房地局審核不嚴格，一套房子多次抵押(事實上，即使沒有一房多賣，你的房子在你之前也被抵押過了，那就是開發(fā)商抵押個銀行了)。3、銀行的責任，銀行在你的房產(chǎn)沒有給開發(fā)商解除抵押前，是不可能再次讓第三房抵押的。所以，一房多賣，涉及的部分比較多，建議請專業(yè)律師幫助你。
全部4個回答> -
答
開發(fā)商一房多買，其實這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們該如何防止開發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購房者又該如何維權呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規(guī)范處理。為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護的所有權，我國《民法通則》規(guī)定了物權的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權的取得應當以房屋產(chǎn)權登記為標準。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會一房多賣，**后也許只有出價**高的買受者得到了產(chǎn)權證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權法》第20條規(guī)定了預告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預售買賣合同，即可向登記機構申請預告登記，保證將來獲得對于不動產(chǎn)的所有權。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。遭遇一房多賣購房者如何維權？遭遇一房多賣時購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋所有權要看合同簽訂的時間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應認定為有效合同。不能履行的，依法承擔違約責任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權;未進行房屋產(chǎn)權登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時間在先的買受人履行合同的請求。所以能否取得房屋所有權要區(qū)分所有購房人簽訂合同的時間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋所有權。
全部3個回答> -
答
為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權法設定了預告登記制度。預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進行抵押。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。不過，預告登記的有效期限并非無限長，物權法同時規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進行預告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
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