一房多賣(mài)怎么辦?一房多賣(mài)如何處理的法律依據(jù)

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• 157****1154

  按理說(shuō)，同一套房產(chǎn)應(yīng)該只有一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，但是惠安的連女士所要購(gòu)買(mǎi)的這套拆遷安置房卻有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，這無(wú)疑是由于售房者一房多賣(mài)造成的。一房多賣(mài)是房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的糾紛之一，那么在這樣的情況下，該如何確定房屋產(chǎn)權(quán)呢？
  
  同一套房有多個(gè)業(yè)主 一房多賣(mài)者被刑拘
  
  2016年2月，惠安的連女士買(mǎi)了一套80平米的拆遷安置房，地段和戶(hù)型都很好，房?jī)r(jià)總額只要18萬(wàn)。過(guò)于低廉的價(jià)格讓連女士一開(kāi)始也懷有戒心，但是售房者小賀說(shuō)是由于家中突遭變故，急于用錢(qián)，再加上房屋所有人（即小賀的母親洪阿婆）可以當(dāng)面簽字，這才讓連女士放下了戒心。
  
  2016年3月，連女士和小賀一起擬定了一份購(gòu)房合同，洪阿婆親自簽了字，小賀也作為代理人在合同上簽了字。之后，連女士通過(guò)銀行將10萬(wàn)元匯給小賀作為定金，并約定7月20日匯余款過(guò)戶(hù)。
  
  然而，7月15日，連女士到小區(qū)門(mén)口選戶(hù)型時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)4號(hào)樓前已有多名前來(lái)看房的“業(yè)主”，經(jīng)詢(xún)問(wèn)后，這些“業(yè)主”所要選購(gòu)的房屋戶(hù)型與自己購(gòu)買(mǎi)的房屋戶(hù)型相同，甚至連選房的牌號(hào)都相同，而且還都是由小賀經(jīng)手的，這時(shí)，連女士才發(fā)現(xiàn)自己被騙了，便隨其他“業(yè)主”一起報(bào)了案。
  
  目前，嫌疑人賀某已經(jīng)被警方刑拘，案件也在進(jìn)一步偵辦中。
  
  “一房多賣(mài)”的情況該如何處理？
  
  售房者若將同一套房產(chǎn)出售給多個(gè)購(gòu)房者的話(huà)，他是需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任”，所以售房者務(wù)必要按照合同的約定履行自己的責(zé)任與義務(wù)。
  
  一旦你遇見(jiàn)了“一房多賣(mài)”的情況，需要按照以下原則來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)：
  
  1、 賣(mài)方是否實(shí)際將房屋交付給買(mǎi)方
  
  如果賣(mài)方已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)方，且買(mǎi)方已實(shí)際使用了該房屋，表明賣(mài)方履行了合同，應(yīng)考慮支

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:36
• 155****9174

  1、已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過(guò)戶(hù)登記的購(gòu)房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購(gòu)房人不能對(duì)其主張權(quán)利。
  
  當(dāng)然，如果辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人是與房屋出賣(mài)人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并過(guò)戶(hù)的，其他購(gòu)房人可以主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。
  
  2、未辦理過(guò)戶(hù)登記的其他購(gòu)房人依法可以追究商品房出賣(mài)人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的商品房買(mǎi)賣(mài)，僅僅使買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
  
  導(dǎo)致原商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無(wú)法取得房屋的購(gòu)房人以及出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購(gòu)房人，均可以要求商品房出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  包括返還已付購(gòu)房款和利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開(kāi)發(fā)商又將房屋賣(mài)給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購(gòu)房者在選擇簽訂購(gòu)買(mǎi)該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購(gòu)買(mǎi)該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
  
  所以開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的情況下，購(gòu)房者可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)還有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:29
• 156****9732

  據(jù)媒體報(bào)道，2016年4月，李女士以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式認(rèn)購(gòu)了西安某項(xiàng)目的商品房，并全款支付了120萬(wàn)余元的購(gòu)房款。兩年后，在西安房?jī)r(jià)大漲的背景下，開(kāi)發(fā)商以當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將包括李女士在內(nèi)的12名業(yè)主分別起訴至多個(gè)法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。**終一審法院以無(wú)預(yù)售證為由確認(rèn)合同無(wú)效，二審法院以誠(chéng)實(shí)信用原則等為依據(jù)，改判駁回了開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。
  
  本文所指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所出售的商品房，不含二手房。
  
  一、未取得預(yù)售許可證的房產(chǎn)可以買(mǎi)嗎？
  
  出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果房?jī)r(jià)上漲，可能開(kāi)發(fā)商以合同無(wú)效為由起訴，要求返還房產(chǎn)，此舉嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，雖然中國(guó)不是判例法國(guó)家，但是該案基本奠定了開(kāi)發(fā)商不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲再通過(guò)起訴合同無(wú)效的方式拿回房產(chǎn)。
  
  二、房產(chǎn)被一房多賣(mài)應(yīng)當(dāng)怎么辦？
  
  商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。比如一套房產(chǎn)300萬(wàn)，此時(shí)**高可以要求開(kāi)發(fā)商返還300萬(wàn)購(gòu)房款即利息，并要求承擔(dān)300萬(wàn)的賠償責(zé)任。
  
  如果第三人是惡意的，那么可以請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求承擔(dān)賠償責(zé)任。如果第三人都是善意的，此時(shí)都想要房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)給誰(shuí)呢，等以后再專(zhuān)文探討此問(wèn)題。
  
  三、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？
  
  交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。相應(yīng)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。
  
  四、開(kāi)發(fā)商延期交房怎么辦 ？
  
  開(kāi)發(fā)商延期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但是由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同都是開(kāi)發(fā)商擬定的條款，其不會(huì)約定對(duì)自身不利的條款。因此在簽訂合同時(shí)，爭(zhēng)取約定比較高的違約金，同時(shí)約定爛尾情形出現(xiàn)時(shí)的合同解除權(quán)。
  
  有的開(kāi)發(fā)商也存在不約定逾期交房違約責(zé)任，如果雙方未約定違約金的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  
  五、抵押貸款未能成功辦理，還能要回**款嗎?
  
  如果買(mǎi)方自身信用、財(cái)產(chǎn)狀況等原因，導(dǎo)致不能辦理貸款的，需要支付違約金或者定金，但是可以要回**款。
  
  如果是是因?yàn)檎蝗幌拶?gòu)等不可歸屬于雙方的原因，此時(shí)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
  
  六、繳納了定金不想要房了還能拿回定金嗎？
  
  根據(jù)《擔(dān)保法》給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
  
  因此如果繳納了定金，因?yàn)樽陨碓虿幌胭?gòu)房，無(wú)法要求返還定金。但是定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。定金過(guò)高的部分可以要求返還。
  
  七、商品房合同中存在不利條款的應(yīng)怎么辦？
  
  商品房買(mǎi)賣(mài)中往往開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，不允許修改合同條款，因此如果不得已簽訂了對(duì)自己不利的合同條款怎么辦？
  
  對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在大量格式條款，即重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款。開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)買(mǎi)方注意，如采取加粗劃線(xiàn)等方式或者尾部有個(gè)我已經(jīng)全文認(rèn)真閱讀了合同條款等表述。 同時(shí)提供格式條款一方如存在免除其責(zé)任、加重買(mǎi)方責(zé)任、排除賣(mài)方主要權(quán)利的，或者有合同法規(guī)定的其他無(wú)效情形的，該條款無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:26
• 146****2200

  
  
  案例模型：出賣(mài)人將自己的同一個(gè)房子與1、2、3、┄┄等若干個(gè)買(mǎi)受人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  各買(mǎi)賣(mài)合同的效力:出賣(mài)人一房多賣(mài)與多個(gè)買(mǎi)受人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同除合同法第52條規(guī)定的合同法定無(wú)效情形外，均為有效（第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）。
  
  房屋的**終歸屬：各合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的，一般按照如下排序確定房屋歸宿，已辦理過(guò)戶(hù)登記>已辦理預(yù)告登記（在登記有效期內(nèi)）>已經(jīng)交房>已申請(qǐng)過(guò)戶(hù)>已網(wǎng)簽或預(yù)售備案>已依約付款>先成立的合同。以排在前面的條件確定歸屬。
  
  無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人的救濟(jì)：買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋不論出賣(mài)人是否惡意，及不論是出賣(mài)人一房多賣(mài)還是出賣(mài)人委托的銷(xiāo)售商在沒(méi)告知出賣(mài)人的情況下擅自一房多賣(mài)，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人均可以要求出賣(mài)人解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  
  
  
  
  多人賣(mài)一房
  
  
  
  案例模型：甲認(rèn)為A房子是自己的，與乙簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。丙認(rèn)為A房子是自己的，與丁簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。（僅是對(duì)所有權(quán)歸屬的認(rèn)識(shí)不同，不包括詐騙犯罪的情形）
  
  各買(mǎi)賣(mài)合同的效力：除合同法第52條規(guī)定的合同法定無(wú)效情形外均有效，但沒(méi)有確鑿證據(jù)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的一方簽訂的出賣(mài)合同效力，不能對(duì)抗證據(jù)充分的一方所簽的出賣(mài)合同。
  
  因合同效力弱無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人的救濟(jì)：可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:21
• 158****6160

  
  
  
  美好生活，必須要有法律相伴。每個(gè)人的權(quán)益都可能面臨損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定可信賴(lài)的律師伙伴，既能防止上當(dāng)受騙，提高對(duì)違法行為的警覺(jué)性，又可避免因不懂法而造成無(wú)窮后患，可以為您構(gòu)筑一個(gè)很好的保護(hù)圈，以**有效的方法處理您的各類(lèi)法律事務(wù)。
  
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  查看全文↓ 2019-10-04 14:14:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 一房多賣(mài)怎么辦?一房多賣(mài)如何處理的法律依據(jù)
  答

  1、已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過(guò)戶(hù)登記的購(gòu)房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購(gòu)房人不能對(duì)其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人是與房屋出賣(mài)人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并過(guò)戶(hù)的，其他購(gòu)房人可以主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。2、未辦理過(guò)戶(hù)登記的其他購(gòu)房人依法可以追究商品房出賣(mài)人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的商品房買(mǎi)賣(mài)，僅僅使買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。導(dǎo)致原商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無(wú)法取得房屋的購(gòu)房人以及出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購(gòu)房人，均可以要求商品房出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。包括返還已付購(gòu)房款和利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開(kāi)發(fā)商又將房屋賣(mài)給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購(gòu)房者在選擇簽訂購(gòu)買(mǎi)該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購(gòu)買(mǎi)該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 一房多賣(mài)怎么處罰?一房多賣(mài)如何處理的法律依據(jù)
  答

  按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失。合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開(kāi)發(fā)商又將房屋賣(mài)給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購(gòu)房者在選擇簽訂購(gòu)買(mǎi)該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購(gòu)買(mǎi)該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房一房多賣(mài)如何處理?一房多賣(mài)如何處理的法律依據(jù)
  答

  這是開(kāi)發(fā)商和房地局的共同責(zé)任。1、現(xiàn)在可以要求辦理產(chǎn)權(quán)證。這種情況下，開(kāi)發(fā)商不可能在辦理到你的產(chǎn)權(quán)證。那么，你就可以以合同欺詐，首先向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，這就變成刑事了。原因是，開(kāi)發(fā)商惡意合同欺詐。如公安機(jī)關(guān)不受理，那么你可以采取起訴方式要求開(kāi)發(fā)商賠償。2、房地局，審查不嚴(yán)格。你如果做了貸款，那么需要地產(chǎn)做抵押，這就變成房地局審核不嚴(yán)格，一套房子多次抵押(事實(shí)上，即使沒(méi)有一房多賣(mài)，你的房子在你之前也被抵押過(guò)了，那就是開(kāi)發(fā)商抵押個(gè)銀行了)。3、銀行的責(zé)任，銀行在你的房產(chǎn)沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商解除抵押前，是不可能再次讓第三房抵押的。所以，一房多賣(mài)，涉及的部分比較多，建議請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師幫助你。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??一房多賣(mài)如何處理?怎么避免一房多賣(mài)?
  答

  開(kāi)發(fā)商一房多買(mǎi)，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們?cè)撊绾畏乐归_(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)呢?遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買(mǎi)賣(mài)行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買(mǎi)受人對(duì)其所購(gòu)房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國(guó)《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會(huì)一房多賣(mài)，**后也許只有出價(jià)**高的買(mǎi)受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買(mǎi)受人只要和開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保證將來(lái)獲得對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者如何維權(quán)？遭遇一房多賣(mài)時(shí)購(gòu)房者首先可以確定購(gòu)房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時(shí)間。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開(kāi)發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間在先的買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購(gòu)房人簽訂合同的時(shí)間順序，以及是否有購(gòu)房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

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• 問(wèn) 怎么查一房多賣(mài)?一房多賣(mài)如何處理
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  為防止一房二賣(mài)情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣(mài)，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。同時(shí)，買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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