贈(zèng)送結(jié)構(gòu)板面積如何利用?商品房戶型圖改造后，贈(zèng)送面積如何計(jì)算？

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• 133****3361

  你好，我是做房產(chǎn)銷售的，估計(jì)是入行不久吧 給你一點(diǎn)我的建議
  你可以這樣說(shuō)：您認(rèn)為贈(zèng)送的面積小是吧?
  其實(shí)我覺得也是不大，同時(shí)估計(jì)您可以看過(guò)***小區(qū)的房子，和我們這里的基本相同，他們沒(méi)有任何贈(zèng)送的面積，價(jià)格也不比我們這里的低?。∵@是我們專門設(shè)計(jì)出來(lái)為客戶著想的地方，為了客戶的利益來(lái)著想的，這本身就是個(gè)附加值的地方，您說(shuō)花同樣的錢，您還能多白得幾平米的房子，您說(shuō)贈(zèng)送的面積小嗎
  如對(duì)您有幫助

  查看全文↓ 2019-08-21 06:42:24
• 137****5572

  在買房的時(shí)候，“贈(zèng)送面積”可謂是司空見慣。特別是在看樣板房的時(shí)候，一會(huì)兒銷售告訴你陽(yáng)臺(tái)是送的，一會(huì)兒又說(shuō)這個(gè)房間送一半面積，一會(huì)兒說(shuō)入戶花園全贈(zèng)送，時(shí)?？捶康臅r(shí)候會(huì)感覺到一愣一愣的，感覺自己買下這套房賺了不少？
  
  但其實(shí)，大多數(shù)時(shí)候這些“贈(zèng)送面積”，有的其實(shí)本就是購(gòu)房者應(yīng)得的，有的是開發(fā)商擅自改規(guī)劃違建的面積，在所有權(quán)上得不到法律的保護(hù)，甚至還可能沒(méi)法辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證！
  
  所以我們?cè)谫I房的時(shí)候一定要看好了！
  
  首先小狐想說(shuō)說(shuō)贈(zèng)送面積通常會(huì)有哪些形式：

  查看全文↓ 2019-08-21 06:42:19
• 146****4533

  送的，他怎么會(huì)幫你弄呢

  查看全文↓ 2019-08-21 06:42:15
• 135****5079

  朱春苗，上海市建緯（杭州）律師事務(wù)所專職律師。
  
  
  
  編者按：
  城市建筑.jpg
  
  在商品房開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位為突破容積率指標(biāo)的約束，贈(zèng)送面積改造方式層出不窮，但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實(shí)質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，履行過(guò)程中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因贈(zèng)送面積改造引發(fā)的糾紛不斷。本文試從法律實(shí)例出發(fā)，就贈(zèng)送面積改造所涉之法律問(wèn)題，包括買受人主張欺詐撤銷問(wèn)題、贈(zèng)送面積存在質(zhì)量瑕疵情形下的救濟(jì)途徑問(wèn)題以及逾期辦證法律風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)問(wèn)題等作一簡(jiǎn)要論述。
  
  本文在第四屆杭州律師論壇上榮獲優(yōu)秀論文二等獎(jiǎng)。
  
  
  
  
  
  
  
  
  商品房地上總建筑面積為建設(shè)用地面積與土地容積率之積數(shù)，而在國(guó)有土地出讓時(shí)，相應(yīng)的建設(shè)用地面積及容積率等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已然明確。在既有容積率指標(biāo)的約束下，通過(guò)何種方式**大程度地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，同時(shí)保持乃至增加商品房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是出賣人需要解決的一大難題。循著該思路，實(shí)踐中出賣人利用商品房建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的漏洞，通過(guò)商品房改造方式實(shí)現(xiàn)“贈(zèng)送面積”、提高房屋得房率，從而增加房屋使用面積已成為現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的常見方式。但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實(shí)質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，實(shí)際履行中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因商品房改造而引起的法律糾紛層出不窮且紛繁復(fù)雜。
  
  
  
  
  
  一、贈(zèng)送面積改造之常見方式
  
  
  《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB／T17986.1-2000）從國(guó)家層面詳細(xì)規(guī)定了建筑面積的計(jì)算方式和測(cè)量規(guī)則，《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）（建房［1995］517號(hào)）明確了商品房套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積的計(jì)算規(guī)則。各省、市根據(jù)實(shí)際情況就建筑面積、容積率的計(jì)算問(wèn)題也都有細(xì)致規(guī)定，如浙江省《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》（DB33/T 1152-2018）在國(guó)家規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)定了建筑面積的計(jì)算規(guī)則，并較之前的規(guī)定更加詳細(xì)和嚴(yán)格?，F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，出賣人通過(guò)改造方式拓展面積，主要就是通過(guò)對(duì)相關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的利用或規(guī)避來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
  
  
  
  （一）凸（飄）窗
  
  出賣人利用關(guān)于飄窗的面積計(jì)算規(guī)則，通過(guò)控制飄窗的窗臺(tái)高度、進(jìn)深、窗臺(tái)至上方結(jié)構(gòu)底板的高度等手段，從而使飄窗面積不計(jì)入建筑面積。該種方式，其實(shí)應(yīng)屬合理利用規(guī)則的范疇，但部分出賣人會(huì)將飄窗設(shè)計(jì)為用磚塊砌起來(lái)的“假飄窗”，買受人可以直接拆除使用，這部分就屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)上真正的“贈(zèng)送面積”。當(dāng)然，也存在出賣人原設(shè)計(jì)建造的實(shí)為混凝土澆筑的“真飄窗”，但部分買受人擅自進(jìn)行拆除以拓展使用面積，這就容易給房屋的質(zhì)量和防水等帶來(lái)重大隱患。
  
  
  
  （二）陽(yáng)臺(tái)
  
  建筑主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，也即懸挑陽(yáng)臺(tái)，因其僅計(jì)算二分之一的建筑面積，故出賣人常將陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為懸挑陽(yáng)臺(tái)，后期再統(tǒng)一施工封閉，作為贈(zèng)送面積的改造方式之一。還有的出賣人為使陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入建筑面積，將其設(shè)計(jì)為通高陽(yáng)臺(tái)、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等，再通過(guò)施工改造，將樓板澆筑或者是設(shè)置陽(yáng)臺(tái)頂棚，從而將其轉(zhuǎn)化為套內(nèi)實(shí)際可使用面積。
  
  
  
  （三）設(shè)備平臺(tái)
  
  設(shè)備平臺(tái)原設(shè)計(jì)功能是供空調(diào)室外機(jī)、熱水機(jī)組等設(shè)備擱置、檢修使用的，根據(jù)所涉商品房戶型的建筑面積不同可設(shè)計(jì)至3平米或5平米，并且該部分是不計(jì)算建筑面積的。故出賣人一般會(huì)做足所能設(shè)計(jì)的**大面積限度，后期通過(guò)將設(shè)備平臺(tái)包入房間從而增加房屋的使用面積。
  
  
  
  （四）天井
  
  由于建筑天井屬于室外開放空間，并不計(jì)算建筑面積，一般出賣人在設(shè)計(jì)之初即將該部分預(yù)留，將其作為室外的通高天井，但施工時(shí)會(huì)先完成后期改造所需承重的結(jié)構(gòu)梁，交付后就只要再將樓板澆筑，同時(shí)將外墻封閉就可以全部作為套內(nèi)面積使用。
  
  
  
  （五）套內(nèi)通高空間
  
  許多躍層的戶型設(shè)計(jì)時(shí)，往往會(huì)在客廳、起居廳預(yù)留大量的通高空間，這類通高空間根據(jù)以往規(guī)定，只計(jì)算一層的建筑面積，在后期使用過(guò)程中，可通過(guò)澆筑樓板的方式獲得二層建筑面積。
  
  
  
  除了前述方式外，實(shí)踐中還存在通過(guò)改造入戶花園、花池等方式實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積，隨著商品房戶型設(shè)計(jì)的進(jìn)步及政府部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)合規(guī)性控制的提高，許多贈(zèng)送面積改造方式如上述的設(shè)計(jì)建筑天井、套內(nèi)通高空間等已較難實(shí)現(xiàn)。
  
  
  二、案例的引出
  
  
  “法律人從事的工作在于將抽象的法律適用于具體個(gè)案，涉及法律的解釋、漏洞的補(bǔ)充或法律續(xù)造等法學(xué)方法等問(wèn)題?！辈⒁劳鯘设b教授所言，“學(xué)習(xí)法律的**佳方法是，先讀一本簡(jiǎn)明的教科書，期能通盤初步了解該法律的體系結(jié)構(gòu)和基本概念。其后再以實(shí)例作為出發(fā)點(diǎn)，研讀各家教科書、專題研究、論文及判例評(píng)釋等，作成解題的報(bào)告。”故筆者試以案例為引子，并就案例所涉之法律問(wèn)題作一初步探討。
  
  
  
  （一）實(shí)例研習(xí)
  
  A開發(fā)商開發(fā)建造了花園小區(qū)樓盤，并以“贈(zèng)送面積56方”、“超高得房率”等為宣傳賣點(diǎn)，B買受人看過(guò)樣板房和宣傳資料后與A開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，購(gòu)買了花園小區(qū)樓盤701室躍層精裝房屋。在簽約當(dāng)日，B買受人又與A開發(fā)商簽訂了《委托改造協(xié)議》，約定由A開發(fā)商先行接收毛坯房屋并對(duì)房屋進(jìn)行改造，主要施工內(nèi)容為澆筑樓板，封閉陽(yáng)臺(tái)。在約定的精裝交付日期，A開發(fā)商將花園小區(qū)樓盤701室房屋交付給B買受人。
  
  B買受人接收房屋后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際贈(zèng)送面積為30方，遠(yuǎn)小于宣傳的贈(zèng)送面積，同時(shí)澆筑的樓板質(zhì)量亦不符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求。且由于房屋改造并未辦理審批手續(xù)，導(dǎo)致A開發(fā)商未能辦理房屋初始登記，已嚴(yán)重超

  查看全文↓ 2019-08-21 06:42:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 戶型圖贈(zèng)送面積怎么表示?商品房戶型圖改造后，贈(zèng)送面積如何計(jì)算？
  答

  一:請(qǐng)你和家人共同探討并很仔細(xì)也很用心的看幾遍合同以及用售樓商的心里去考慮每一條的內(nèi)容對(duì)售樓商和客戶之間的利益英因果關(guān)系!這點(diǎn)很重要知己之皮打起官司也容易點(diǎn)第二請(qǐng)到詢問(wèn)專業(yè)的人員或從事裝潢建筑的朋友同學(xué),精確的測(cè)量房屋的面積包括個(gè)房間的小面積,用土木工程方面的計(jì)算方法計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)(小房間的總和等)是否以合同以及房產(chǎn)證上的匹配,就算差0.1都不能相讓換現(xiàn)金就是千把這個(gè)道理很淺顯第三相開發(fā)商售樓處物業(yè)等索要相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)與(第二)一起執(zhí)行在得到第三方有國(guó)家認(rèn)可資質(zhì)專業(yè)人肯定的下再考慮起訴等關(guān)于起訴不要自以為口才好,法律不止是口才!請(qǐng)找律師相助以上是相關(guān)意見一下關(guān)于你房子的第一首先你給的圖應(yīng)該是售樓商的網(wǎng)站圖片字很小也看不清如何,其只是一種售樓商的圖文游戲忽悠人只能算商品介紹注意兩室一廳下面的小字"參考面積"還給了個(gè)大約幾到幾的數(shù)據(jù)說(shuō)明有一定的誤差我接觸過(guò)好幾個(gè)大學(xué)生也被相同情況耍過(guò)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的不足(注意這不具備多少法律效率,請(qǐng)以房產(chǎn)證和售樓合同為準(zhǔn))第二就如你所說(shuō)""如果真是免費(fèi)贈(zèng)送的，那么我們購(gòu)買的是92平米的房屋面積，實(shí)際面積就應(yīng)該加上贈(zèng)送的部分（大約10平米左右），那么實(shí)際計(jì)算下來(lái)應(yīng)該是100多平米啊。。。但是我怎么算都還是92平米，合同中的套內(nèi)面積是69平米，于是我就按照戶型圖尺寸計(jì)算套內(nèi)面積（包括“贈(zèng)送”的陽(yáng)臺(tái)花池等）的確是69平米！那么贈(zèng)送面積何在？我從你給的圖上這樣理解套用圖上文字參""考建筑面積90.3m-95.3m 贈(zèng)送面積11-13m總共有90.3m-95.3m其中贈(zèng)送11-13平米實(shí)際應(yīng)該付錢購(gòu)買用**小90.3-贈(zèng)送的**小11平米89.3左右值得注意的是有5平米花錢的3平米送的**大共8平米誤差

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• 問(wèn) 贈(zèng)送面積部分怎么改造?商品房戶型圖改造后，贈(zèng)送面積如何計(jì)算？
  答

  開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時(shí)可以將窗臺(tái)打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進(jìn)行計(jì)算。如果說(shuō)樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進(jìn)行計(jì)算。2、露臺(tái)：一般的露臺(tái)都是房間的外面的，所以說(shuō)是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題，大家在購(gòu)買之前就應(yīng)該有所了解的。如果露臺(tái)是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨(dú)使用；如果露臺(tái)處在一個(gè)與自己房屋相連的獨(dú)立空間，而且其他業(yè)主無(wú)法進(jìn)入的話，那么開發(fā)商可以將露臺(tái)的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時(shí)，購(gòu)房者一定要弄清楚露臺(tái)的所有權(quán)。3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫(kù)的，而車庫(kù)是和住宅分開計(jì)算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來(lái)說(shuō)別墅的地下室應(yīng)該不會(huì)計(jì)入到總的建筑面積中，而是屬于贈(zèng)送空間，給購(gòu)買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。4、挑高復(fù)式戶型：挑高復(fù)式戶型與復(fù)式樓的是兩個(gè)概念，挑高復(fù)式戶型主要是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高通常相比于正常躍層式住宅又要低一些。因?yàn)閱螒艨倢痈?.5米及以上按規(guī)定要算兩層，所以這種贈(zèng)一層的復(fù)式戶型層高一般都在4.5米以內(nèi)。雖然作為贈(zèng)送面積的改造夾層裝修成本要提高一些，但是，裝修成本再怎么增加也不是大數(shù)目，而多

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)贈(zèng)送結(jié)構(gòu)板面積如何利用？
  答

  建筑平面布置因?yàn)閼粜托枰?jīng)常會(huì)設(shè)計(jì)許多凸出凹進(jìn)的地方，但是這種設(shè)計(jì)對(duì)結(jié)構(gòu)受力并不好，出于結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的需要，可能會(huì)在凹進(jìn)的地方設(shè)計(jì)一些聯(lián)系梁，如果經(jīng)過(guò)計(jì)算聯(lián)系梁仍然不能滿足結(jié)構(gòu)要求是，就會(huì)在凹進(jìn)的地方設(shè)置結(jié)構(gòu)板，用來(lái)加強(qiáng)整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，但是這些地方是沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，所以在計(jì)算建筑面積的時(shí)候并沒(méi)有計(jì)入，開發(fā)商把這些空間送給小業(yè)主，其實(shí)是不合法的，這些面積也不會(huì)體現(xiàn)在你的房產(chǎn)證上。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 贈(zèng)送結(jié)構(gòu)板面積如何利用?客人說(shuō)房子贈(zèng)送面積小怎么回答
  答

  所謂的贈(zèng)送面積都是KFS吸引購(gòu)房者的一大亮點(diǎn)，盡量避免弊端 KFS在交付前把它再用混凝土澆起搜索來(lái)使得結(jié)構(gòu)板完全利用起來(lái)，讓購(gòu)房者得到更多實(shí)惠~

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 贈(zèng)送結(jié)構(gòu)板面積如何利用?交房時(shí)贈(zèng)送的面積（結(jié)構(gòu)板，是兩家人共用）沒(méi)有砌...
  答

  在澳大利亞墨爾本市中心，建筑空間稀缺。建筑師Seada 和 Jesse Linardi 總算尋覓到了一塊兒原本是廢棄車庫(kù)的土地。在這里，他們基于創(chuàng)新理念模型，以無(wú)限想象力，為自己和朋友設(shè)計(jì)并建造了住所?，F(xiàn)如今，要想在澳大利亞墨爾本市中心找到一塊建設(shè)用地幾乎不可能。幸運(yùn)的建筑師夫婦 Jesse Linardi 和 Seada 在科林伍德區(qū)(Collingwood)撿到了寶。這塊75平方米的用地本是隔壁一幢維多利亞式建筑的車庫(kù)。▲由 dKO 建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)的這棟整體性建筑的外墻完全由穿孔的鋼板與鋁制滑窗包裹。 “在這兒建一棟房子還算可行，然而要建兩棟就難了?！盝esse Linardi 如是說(shuō)。除此之外，只有一面向西的外墻可以照到太陽(yáng)，其他的都被附近的房屋遮擋了。所幸這里地處商業(yè)區(qū)，建筑高度不成問(wèn)題?！叭绻@塊兒地再向北幾米，我們就沒(méi)法把它建到這個(gè)高度了”， 建筑師補(bǔ)充說(shuō)。

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