??預售房以物抵債對債權(quán)人有風險嗎？

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• 147****6834

  以物抵債。債權(quán)人和債務人在債務履行期屆滿前約定以物抵債的，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物可能在價值上存在較大差距，如果此時直接認定該約定有效，可能會導致雙方利益顯失公平。
  所以在處理上一般會參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的規(guī)定，否認該這種情形下以物抵債約定的效力。以物抵債，系債務清償?shù)姆绞街?，是當事人之間對于如何清償債務作出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。
  當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債的更改，即成立新債務，同時消滅舊債務;亦可能屬于新債清償，即成立新債務，與舊債務并存?；诒Ｗo債權(quán)的理念，債的更改一般需有當事人明確消滅舊債的合意，否則，當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應為新債清償。

  查看全文↓ 2019-08-02 11:45:01
• 132****8609

  一、借款當事人采取以物抵債方式簽訂房屋買賣合同的性質(zhì)應認定為房屋買賣合同。
  借款當事人雙方在借款期間或期滿后，采取以物抵債方式簽訂房屋買賣合同，約定將借款作為購房款，該合同的性質(zhì)應認定為房屋買賣合同。**高人民法院指導第15批指導性案例之72號《湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》亦持此觀點。
  二、未經(jīng)預告登記的房屋買賣合同不具有物權(quán)效力，借款債權(quán)人對所購房屋享有的權(quán)利性質(zhì)應認定為債權(quán)。
  根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！笨梢姡餀?quán)法對不動產(chǎn)買賣設(shè)立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權(quán)效力。本文所述債務人與借款債權(quán)人采取以物抵債方式簽訂商品房買賣合同未經(jīng)預告登記，不具有物權(quán)效力，借款債權(quán)人基于房屋買賣合同享有的權(quán)利類型屬于債權(quán)。
  三、當借款債權(quán)人所購房屋上并存建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)、銀行抵押權(quán)情況下，其優(yōu)先權(quán)受償順序應根據(jù)借款債權(quán)人是否為消費者、所購房屋是否交付分別確定。
  (一)當借款債權(quán)人為消費者時，無論該房屋是否交付，借款債權(quán)人對所購房屋享有的債權(quán)類型屬消費性債權(quán)，應優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、銀行抵押權(quán)受償。
  破產(chǎn)清算程序?qū)儆趯鶆杖素敭a(chǎn)概括執(zhí)行程序，應準用法律、司法解釋關(guān)于執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱“《工程價款優(yōu)先受償批復》”）“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱“《破產(chǎn)法》”）“第一百零九條、對破產(chǎn)人的特定財產(chǎn)享有擔保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”規(guī)定，當債務人與借款債權(quán)人通過以物抵債方式簽訂房屋買賣合同、且借款債權(quán)人為消費者時，根據(jù)上述法律及批復規(guī)定，該借款債權(quán)人對所購房屋享有的權(quán)利性質(zhì)屬消費性債權(quán)，應優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、銀行抵押權(quán)受償。對于《工程價款優(yōu)先受償批復》第二條規(guī)定中的“消費者”，應依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定進行認定?！断M者權(quán)益保護法》第二條將“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務”的行為界定為消費者行為，即所謂消費者，是指為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的公民個人和單位，而非經(jīng)營者的商業(yè)利益。該條中的“商品房”應僅指為生活居住用房，商業(yè)用房不能適用該條的規(guī)定。因此，當同一房屋并存建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、銀行抵押權(quán)、借款債權(quán)人享有的消費性債權(quán)情況下，其優(yōu)先權(quán)受償順序為：借款債權(quán)人享有的消費性債權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)。

  查看全文↓ 2019-08-02 11:44:49
• 152****1924

  提示：被執(zhí)行人是個人，多個債權(quán)人分別輪候查封房產(chǎn)，房產(chǎn)流拍以物抵債裁定給債權(quán)人，其余債權(quán)人提出分配異議，法院如何審查。
  裁判要旨
  被執(zhí)行人是個人，對被執(zhí)行人的房產(chǎn)流拍后以物抵債裁定首封債權(quán)人，其他債權(quán)人要求執(zhí)行分配的，應當予以支持
  實務要點
  第一、被執(zhí)行人是個人，查封在后的債權(quán)人可以適用參與分配制度，理由詳見上一期案例被執(zhí)行人是個人，查封在后的債權(quán)人提出分配異議，法院如何審查執(zhí)行中，對查封財產(chǎn)的處置權(quán)，通常有首先查封的法院處置，理由詳見首查封與輪候查封、優(yōu)先權(quán)之間的法院之間的處置規(guī)定。
  第二、被執(zhí)行財產(chǎn)流拍后，法院裁定以物抵債給首查封普通債權(quán)人，其余普通債權(quán)人參與分配，如何處置的問題。我們認為，各債權(quán)人都是普通債權(quán)人，均具有平等的受償權(quán)利，流拍房產(chǎn)以物抵債裁定其中的債權(quán)人，該債權(quán)人對流拍物全額享有優(yōu)先于其他債權(quán)人受償，與法理相駁。理由是：**高人民法院《關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第五百零八條被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請參與分配。第五百一十條參與分配執(zhí)行中，執(zhí)行所得價款扣除執(zhí)行費用，并清償應當優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)后，對于普通債權(quán)，原則上按照其占全部申請參與分配債權(quán)數(shù)額的比例受償。
  第三、本案系執(zhí)行監(jiān)督，撤銷執(zhí)行異議裁定，撤銷執(zhí)行復議裁定。根本原因在于，執(zhí)行法院明知各輪候查封普通債權(quán)人均在該院執(zhí)行，以未提交書面參與分配申請書且執(zhí)行程序終結(jié)為由，剝奪了其他普通債權(quán)人平等受償?shù)膮⑴c分配權(quán)利。
  第四、但被執(zhí)行人是公民個人時，我們注意到執(zhí)行參與分配申請、執(zhí)行分配方案、執(zhí)行分配方案異議、執(zhí)行分配異議之訴等，本案執(zhí)行中，執(zhí)行法院不認為參與分配，沒有制作分配方案。理由是：**高人民法院《關(guān)于適用民訴法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第二十五條、第二十六條，參見文后法律依據(jù)部分。
  第五、我們注意到被執(zhí)行人是個人和企業(yè)法人，資不抵債的，兩者適用不同的執(zhí)行制度，個人不存在破產(chǎn)，可申請分配，企業(yè)則存在破產(chǎn)制度，因此，被執(zhí)行人是企業(yè)的，與查封順序受償兩者之間的銜接在于破產(chǎn)制度，根據(jù)是《**高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第五百一十三條在執(zhí)行中，作為被執(zhí)行人的企業(yè)法人符合企業(yè)破產(chǎn)法第二條第一款規(guī)定情形的，執(zhí)行法院經(jīng)申請執(zhí)行人之一或者被執(zhí)行人同意，應當裁定中止對該被執(zhí)行人的執(zhí)行，將執(zhí)行案件相關(guān)材料移送被執(zhí)行人住所地人民法院。另外，我們認為，《執(zhí)行規(guī)定》第96條不再適用?！?*高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》96.被執(zhí)行人為企業(yè)法人，未經(jīng)清理或清算而撤銷、注銷或歇業(yè)，其財產(chǎn)不足清償全部債務的，應當參照本規(guī)定90條至95條的規(guī)定，對各債權(quán)人的債權(quán)按比例清償。

  查看全文↓ 2019-08-02 11:44:36

相關(guān)問題

• 問 預售房以物抵債對債權(quán)人有風險嗎
  答

  一般超過三次就不會再拍賣了，會采用中介放售，或由有意向購買的債權(quán)人競價的方式處理。對于這種問題，參與競價是比較容易降低風險的方式

  全部3個回答>
• 問 債權(quán)人能過戶債務人房產(chǎn)嗎?
  答

  申請法院強制執(zhí)行，法院不于執(zhí)行時向檢察院控申處反映．自己無權(quán)執(zhí)行．如果方法不當，可能會更麻煩．

  全部5個回答>
• 問 房改房的債權(quán)人有哪些？
  答

  目前在二手房交易中，主要有以下幾種稅：1、契稅，是由房屋承受人所應承擔的稅收，普通住宅稅率2％，非普通住宅稅率4％。2、地稅，它主要按照房產(chǎn)行政的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人在購買房屋未滿兩年出售的須承擔的稅收。它由營業(yè)稅、印花稅、教育附加費等構(gòu)成，為合同價格的5.56％。 　　另外，二手房交易中的費包括：1、交易服務費，由買賣雙方承擔，住宅為3元/平米、非住宅5元/平米、房改房買賣雙方各100元。2、登記費，由買方承擔。住宅按套收取80元/每套、非住宅按宗收取（100平米以下200元；100 500平米400元；500 1000平米600元；1000 2000平米1000元；2000 5000平米1500元；5000 10000平米2000元；10000 20000平米4000元；20000平米以上10000元），房改房買賣登記費為40元。3、測繪費，憑證交易的收取配圖費20元。4、工本費，每增加一本共有權(quán)證收取10元工本費。

• 問 ??債權(quán)人能偷偷過戶債務人房產(chǎn)嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  務人到期不償還債務的，債權(quán)人可以向人民法院起訴。判決生效后，債務人逾期不履行生效判決的，債權(quán)人可以申請人民法院強制執(zhí)行，人民法院可以拍賣、變賣房產(chǎn)，債權(quán)人競價取得房產(chǎn)的，可以不通過債務人直接過戶。

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• 問 司法拍賣中以物抵債的房產(chǎn)過戶需要繳納稅費嗎
  答

  這就是房屋的正常過戶，過兩年的房子只繳納房屋評估價1%的契稅，免繳納營業(yè)稅，過戶手續(xù)費1000元內(nèi)。

  全部3個回答>