預(yù)售房以物抵債對(duì)債權(quán)人有風(fēng)險(xiǎn)嗎

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• 155****6763

  一般超過(guò)三次就不會(huì)再拍賣了，會(huì)采用中介放售，或由有意向購(gòu)買(mǎi)的債權(quán)人競(jìng)價(jià)的方式處理。對(duì)于這種問(wèn)題，參與競(jìng)價(jià)是比較容易降低風(fēng)險(xiǎn)的方式

  查看全文↓ 2018-07-04 09:35:32
• 145****4855

  憑法院判決書(shū)以及相關(guān)的執(zhí)行法律文書(shū)，由法院簽發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，依法準(zhǔn)備好相關(guān)材料，到房管部門(mén)進(jìn)行相關(guān)證照的辦理。具體時(shí)間則要看你材料的準(zhǔn)備情況而定了。
  
  法條鏈接：〈民事訴訟法〉第二百五十一條
  在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。

  查看全文↓ 2018-07-04 09:34:45
• 137****5934

  商品房市場(chǎng)價(jià)格年年看漲，于是買(mǎi)個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的抵債房就成了許多人的選擇，但購(gòu)買(mǎi)這類房屋涉及到三方當(dāng)事人，加之部分購(gòu)房者經(jīng)驗(yàn)不足，因此，產(chǎn)生的問(wèn)題很多。 吳先生想買(mǎi)套房子結(jié)婚，地產(chǎn)中介公司向他介紹了不少，但都由于樓價(jià)較貴，因此吳先生一直都在猶豫當(dāng)中。隨后，地產(chǎn)中介公司介紹了一套某花園的抵債房，是由一家承建該花園裝修的裝修公司放售的。由于該單位房?jī)r(jià)比一手房?jī)r(jià)格便宜約一成，看樓后吳先生很滿意，于是立即交了1萬(wàn)元訂金給該裝修公司，并簽下了合同。
  
  半個(gè)月過(guò)去了，房屋買(mǎi)賣事宜卻一直沒(méi)有回音。吳先生向中介公司咨詢，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)該裝修公司未正式與發(fā)展商簽署該單位的購(gòu)房合同，該單位已經(jīng)由發(fā)展商以先到先得的原則與另一位買(mǎi)家成了。鄭先生**后只好收回裝修公司所退的1萬(wàn)元訂金。
  
  【核心閱讀】 據(jù)專業(yè)人士介紹，吳先生的個(gè)案主要是由于買(mǎi)家的一時(shí)疏忽，未能及時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽下合同，才導(dǎo)致成交失敗。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)抵債房時(shí)，
  
  應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
  
  1.搞清楚“抵債房”權(quán)屬。只有持有合法的房屋所有權(quán)證書(shū)的房屋才可以放心地買(mǎi)。如果債務(wù)人作價(jià)將房屋抵給債權(quán)人，債權(quán)人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，證明該房屋已經(jīng)歸屬債權(quán)人，買(mǎi)房人買(mǎi)的是債權(quán)人的房屋，房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)與債權(quán)人簽訂，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)二手房。
  
  2.與誰(shuí)簽購(gòu)房合同。雖然抵債房由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。因此買(mǎi)家要購(gòu)買(mǎi)抵債房，就必須與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而與債權(quán)公司簽訂的購(gòu)房合同屬無(wú)效。像上述個(gè)案中的吳先生，看中房子后沒(méi)有立即跟開(kāi)發(fā)商簽下合同，結(jié)果與相中的房子失之交臂。
  
  3.出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)。既然合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買(mǎi)的，與開(kāi)發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法是錯(cuò)誤的。合同依法成立，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，而對(duì)合同以外的人卻沒(méi)有約束力。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對(duì)其沒(méi)有約束力，出了問(wèn)題也無(wú)須其負(fù)責(zé)。因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，以防出現(xiàn)問(wèn)題。一旦真的出現(xiàn)問(wèn)題，也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
  
  4.售房發(fā)票要由開(kāi)發(fā)商出具。購(gòu)買(mǎi)抵債房屋，合同的當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，雖然房款**終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開(kāi)發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。
  
  5.約定價(jià)格要寫(xiě)進(jìn)合同。購(gòu)房者是因抵債房便宜才購(gòu)買(mǎi)的，但房?jī)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開(kāi)發(fā)商簽的。開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)，往往將價(jià)格約定得較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購(gòu)房者約定的價(jià)款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購(gòu)房者補(bǔ)足房款，購(gòu)房者有口難辯。因此，購(gòu)房者在簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同，至于施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間如何結(jié)算，則應(yīng)由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與購(gòu)房者無(wú)關(guān)。

  查看全文↓ 2018-07-04 09:34:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??預(yù)售房以物抵債對(duì)債權(quán)人有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  以物抵債。債權(quán)人和債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿前約定以物抵債的，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物可能在價(jià)值上存在較大差距，如果此時(shí)直接認(rèn)定該約定有效，可能會(huì)導(dǎo)致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般會(huì)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的規(guī)定，否認(rèn)該這種情形下以物抵債約定的效力。以物抵債，系債務(wù)清償?shù)姆绞街?，是?dāng)事人之間對(duì)于如何清償債務(wù)作出的安排，故對(duì)以物抵債協(xié)議的效力、履行等問(wèn)題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債的更改，即成立新債務(wù)，同時(shí)消滅舊債務(wù);亦可能屬于新債清償，即成立新債務(wù)，與舊債務(wù)并存?；诒Ｗo(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意，否則，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。

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• 問(wèn) 債權(quán)人能過(guò)戶債務(wù)人房產(chǎn)嗎?
  答

  申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院不于執(zhí)行時(shí)向檢察院控申處反映．自己無(wú)權(quán)執(zhí)行．如果方法不當(dāng)，可能會(huì)更麻煩．

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房的債權(quán)人有哪些？
  答

  目前在二手房交易中，主要有以下幾種稅：1、契稅，是由房屋承受人所應(yīng)承擔(dān)的稅收，普通住宅稅率2％，非普通住宅稅率4％。2、地稅，它主要按照房產(chǎn)行政的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人在購(gòu)買(mǎi)房屋未滿兩年出售的須承擔(dān)的稅收。它由營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)等構(gòu)成，為合同價(jià)格的5.56％。 　　另外，二手房交易中的費(fèi)包括：1、交易服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)賣雙方承擔(dān)，住宅為3元/平米、非住宅5元/平米、房改房買(mǎi)賣雙方各100元。2、登記費(fèi)，由買(mǎi)方承擔(dān)。住宅按套收取80元/每套、非住宅按宗收?。?00平米以下200元；100 500平米400元；500 1000平米600元；1000 2000平米1000元；2000 5000平米1500元；5000 10000平米2000元；10000 20000平米4000元；20000平米以上10000元），房改房買(mǎi)賣登記費(fèi)為40元。3、測(cè)繪費(fèi)，憑證交易的收取配圖費(fèi)20元。4、工本費(fèi)，每增加一本共有權(quán)證收取10元工本費(fèi)。

• 問(wèn) ??債權(quán)人能偷偷過(guò)戶債務(wù)人房產(chǎn)嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  務(wù)人到期不償還債務(wù)的，債權(quán)人可以向人民法院起訴。判決生效后，債務(wù)人逾期不履行生效判決的，債權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院可以拍賣、變賣房產(chǎn)，債權(quán)人競(jìng)價(jià)取得房產(chǎn)的，可以不通過(guò)債務(wù)人直接過(guò)戶。

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• 問(wèn) 司法拍賣中以物抵債的房產(chǎn)過(guò)戶需要繳納稅費(fèi)嗎
  答

  這就是房屋的正常過(guò)戶，過(guò)兩年的房子只繳納房屋評(píng)估價(jià)1%的契稅，免繳納營(yíng)業(yè)稅，過(guò)戶手續(xù)費(fèi)1000元內(nèi)。

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