?? 寫字樓如何盈利？政策怎么規(guī)定的呢？

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• 132****8495

  1、投資寫字樓要注意投資回報率
  現(xiàn)在人們已經(jīng)認識到投資寫字樓的一些關鍵元素，這個投資群體正在逐步增長。從實際情況來看，投資寫字樓的回報率要遠高于住宅投資。目前住宅價格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機的機會。而且住宅出租的價格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費、暖氣費用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時間內(nèi)收回成本。
  投資回報率是一個寫字樓投資的關鍵數(shù)據(jù)點，也是是大多數(shù)投資者投資寫字樓所要達到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式，第一個公式是：投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的**佳方案。另一個根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項目尚具**空間。
  2、寫字樓投資選好地段是關鍵
  地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，可以說是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報也較高。
  3、投資寫字樓要看準區(qū)位位置
  投資寫字樓一定要認準中心，這個中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。
  4、投資寫字樓要選擇地標式建筑
  由于地標性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場所，同時還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實力。與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那**空間自然不會很高。在選擇寫字樓時，投資者要將這一因素考慮進入。
  5、投資寫字樓要注重使用率
  雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項中并不是主流，但是隨著這種意識的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時，將運營成本降到**低，將是未來寫字樓競爭的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓的運營成本相對于住宅來說還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運營費用，那么對企業(yè)來說，也將是一項支出的節(jié)省。不過對于這一點，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:55
• 158****0764

  一、寫字樓是專用的辦公場所，這是民房所無法滿足的。而且國家對民房作辦公場所有限制。
  
  二、寫字樓用于辦公，而生產(chǎn)則有專門的生產(chǎn)基地。寫字樓通常會在市區(qū)內(nèi)的繁華地帶，大大方便了人員辦公，而生產(chǎn)基地設在工業(yè)區(qū)，成本低，運輸方便。
  
  三、許多類型的公司不需要生產(chǎn)基地，比如軟件公司、法律事務所、新聞機構(gòu)、外派辦事處、設計公司，甚至一個國家駐另一個國家的使領館。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:41
• 151****6394

  計算投資回報率，可以根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量寫字樓物業(yè)價格合理與否的基本公式為年收益×15年=房產(chǎn)購買價。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。
  　　目前市場上比較認可的寫字樓的投資回報率為8%~10%之間，如果估算的回報率能達到這個數(shù)值，則較適宜投資。
  　　**后還需要提醒一點，未來寫字樓市場的供應量會不斷擴大，平均投資回報率也許會有一定的下滑。同時鑒于中小投資者的實力，在投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，投資者要注意，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司規(guī)模小、流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:34
• 141****7437

  做什么好取決于寫字樓的租戶
  統(tǒng)計一下他們都是哪些行業(yè)的
  統(tǒng)計一下他們各自都需要哪些周邊服務
  在可行性中挑選投資回報率**高的
  綜合考慮一樓商鋪的租金
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:25
• 156****7355

  寫字樓投資被稱為個人投資的新“金礦”，甚至有人預言寫字樓投資將掀起新的個人投資熱潮。 什么樣的寫字樓比較適合個人投資？
  一、公共交通的位置舉足輕重，寫字樓所處的位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠交通不便就不合適投資。如寫字樓位于地鐵旁，價格又適合，則可以投資。除此之外，寫字樓所擁有的車位的多少，也很重要，必須列入考查范圍。
  二、寫字樓的電梯容量及數(shù)量均影響物業(yè)。電梯數(shù)量的多少，決定上下班時的便利度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了，選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考查周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲等，功能是否齊全很重要。
  三、寫字樓周邊的自然景觀。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就不適合投資。因為人工作到一定時候，勢必疲憊，樓層里設置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠眺心曠神怡。
  四、寫字樓的大堂和走廊。寬敞明亮高空間的大堂和走廊，讓人心情舒暢工作愉快，大堂是決定寫字樓檔次的標志之一。
  五、物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應、車位管理等方方面面的問題。選擇投資某個寫字樓時，調(diào)查物管公司情況不容忽視

  查看全文↓ 2019-06-24 09:17:13

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• 問 ?? 寫字樓如何改建？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  第一，用地性質(zhì)。在規(guī)劃上用地性質(zhì)分為居住用地、農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個用地性質(zhì)看起來，寫字樓或者住宅，都屬于居住用地，性質(zhì)上沒什么區(qū)別，只是業(yè)態(tài)上的不同，換句話說他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質(zhì)，只是屬于商業(yè)操作的決策變化而已。第二、你說到這個價格上面的因素，我很奇怪，寫字樓在售價上現(xiàn)在比較平穩(wěn)，當然要也看地段，但是肯定比住宅單方價格要高呀！你說比周圍的樓盤便宜好幾千，有兩種可能，一個是開發(fā)商在改建住宅后，順便勾兌了規(guī)劃局把原來定好的容積率改大了，這樣就地價一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價格肯定就便宜啊。另一個是，產(chǎn)品類型的不同也可能會導致單價上的不同，這個要視具體情況定?？傊矣X得該落實一下這個價格的問題，不可道聽途說也。第三、產(chǎn)權證的問題，你需要查這個開發(fā)商這塊地的相關手續(xù)和資料，產(chǎn)權證的問題就能落實個大概了，還有就是和其他購房者或有意向購房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

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• 問 ?? 公司如何買地蓋寫字樓？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、地段，好的地理位置是投資的保證2、是一手樓還是二手樓，建議購一手樓3、管理公司，一棟大廈的好與差是與管理公司的素質(zhì)是密不可分的4、管理費（中央空調(diào)，分體空調(diào)）買寫字樓它的管理費可能對你會有直接的應響，中央空調(diào)大的管理費一般都在25元/方/月左右，分體空調(diào)的大廈管理費就比較便宜，一搬10元/方/月以內(nèi)，就是說當你的單位一時租不出去，交管理費壓力也不會太大。

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• 問 寫字樓是靠什么來盈利的
  答

  一般來說，帶租約的二手寫字樓**潛力大。據(jù)統(tǒng)計，租約長達3－5年的二手寫字樓，哪怕售價與附近寫字樓相比高出2000－3000元／平方米，也劃算。因為深圳高檔寫字樓普遍管理費高，管理費加中央空調(diào)費已高出租金的一半以上，如有幾個月空置，管理費的損失對寫字樓整體租金收入影響很大。

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• 問 ?? 如何代理寫字樓？怎么規(guī)定的呢？
  答

  **簡單的辦法是找一家房地產(chǎn)營銷策劃公司給你具體出個方案，然后決定是否讓他們代理，代理費用雖然高點，但問題是你沒經(jīng)驗，怕受騙，所以交給他們處理是**好的，因為他們是專業(yè)的。

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• 問 ?? 寫字樓如何銷售？怎么規(guī)定的呢？
  答

  　1、寫字樓銷售的一般階段劃分：　　第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項目導入期)　　此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經(jīng)取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項目破土動工?！　〉诙A段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)　　此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準)現(xiàn)樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風險。　　第一及第二階段一般處于項目導入期，此階段宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

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