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1、投資寫字樓要注意投資回報率 現在人們已經認識到投資寫字樓的一些關鍵元素，這個投資群體正在逐步增長。從實際情況來看，投資寫字樓的回報率要遠高于住宅投資。目前住宅價格處于高位的水平，已經失去了投機的機會。而且住宅出租的價格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費、暖氣費用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時間內收回成本。 投資回報率是一個寫字樓投資的關鍵數據點，也是是大多數投資者投資寫字樓所要達到的首要目的。比較投資方案的唯一依據，就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式，第一個公式是：投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的**佳方案。另一個根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項目尚具**空間。 2、寫字樓投資選好地段是關鍵 地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，可以說是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報也較高。 3、投資寫字樓要看準區(qū)位位置 投資寫字樓一定要認準中心，這個中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。 4、投資寫字樓要選擇地標式建筑 由于地標性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經不僅僅是作為辦公用的場所，同時還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實力。與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那**空間自然不會很高。在選擇寫字樓時，投資者要將這一因素考慮進入。 5、投資寫字樓要注重使用率 雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項中并不是主流，但是隨著這種意識的不斷提升，能否在享受到同等品質的同時，將運營成本降到**低，將是未來寫字樓競爭的因素。苗業(yè)內人士表示，寫字樓的運營成本相對于住宅來說還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運營費用，那么對企業(yè)來說，也將是一項支出的節(jié)省。不過對于這一點，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現出來。
全部5個回答>?? 寫字樓如何改建？政策怎么規(guī)定的呢？
145****2364 | 2019-06-24 09:36:04
已有4個回答
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149****0229
第一，用地性質。在規(guī)劃上用地性質分為居住用地、農業(yè)用地、工業(yè)用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個用地性質看起來，寫字樓或者住宅，都屬于居住用地，性質上沒什么區(qū)別，只是業(yè)態(tài)上的不同，換句話說他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質，只是屬于商業(yè)操作的決策變化而已。
查看全文↓ 2019-06-24 09:37:00
第二、你說到這個價格上面的因素，我很奇怪，寫字樓在售價上現在比較平穩(wěn)，當然要也看地段，但是肯定比住宅單方價格要高呀！你說比周圍的樓盤便宜好幾千，有兩種可能，一個是開發(fā)商在改建住宅后，順便勾兌了規(guī)劃局把原來定好的容積率改大了，這樣就地價一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價格肯定就便宜啊。另一個是，產品類型的不同也可能會導致單價上的不同，這個要視具體情況定。總之我覺得該落實一下這個價格的問題，不可道聽途說也。
第三、產權證的問題，你需要查這個開發(fā)商這塊地的相關手續(xù)和資料，產權證的問題就能落實個大概了，還有就是和其他購房者或有意向購房者多交流，得到信息分析一下就知道了。 -
141****8081
需要到當地主管部門（市委，縣委，區(qū)委等等）改建設手續(xù)，把計劃書也要改！得到同意以后到所在建委報批，然后到衛(wèi)生局審核。
查看全文↓ 2019-06-24 09:36:51 -
156****8752
理論上不可行的，但從目前情況而言，能夠辦理完整的改建手續(xù)難度很大。
查看全文↓ 2019-06-24 09:36:31
我們看一下兩者的定義：
商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權年限為50年。
寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”
目前來看，只有辦改建手續(xù)。
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154****4894
首先應該看看他的預售證是商產，還是，民宅，如果，是民宅，就可以買。如果，不是就就是商產。那樣就沒有什么意義的
查看全文↓ 2019-06-24 09:36:23
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1、地段，好的地理位置是投資的保證2、是一手樓還是二手樓，建議購一手樓3、管理公司，一棟大廈的好與差是與管理公司的素質是密不可分的4、管理費（中央空調，分體空調）買寫字樓它的管理費可能對你會有直接的應響，中央空調大的管理費一般都在25元/方/月左右，分體空調的大廈管理費就比較便宜，一搬10元/方/月以內，就是說當你的單位一時租不出去，交管理費壓力也不會太大。
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**簡單的辦法是找一家房地產營銷策劃公司給你具體出個方案，然后決定是否讓他們代理，代理費用雖然高點，但問題是你沒經驗，怕受騙，所以交給他們處理是**好的，因為他們是專業(yè)的。
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1、寫字樓銷售的一般階段劃分： 第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期) 此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進行訂作式生產。該階段一般持續(xù)到項目破土動工?！ 〉诙A段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期) 此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風險?！ 〉谝患暗诙A段一般處于項目導入期，此階段宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。
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目前，我行已開展“個人商業(yè)用房貸款”，該項貸款是我行向自然人發(fā)放的，用于購買各類型商業(yè)用途房產的貸款（主要是用于購買商鋪、寫字樓和商住兩用房）。貸款所購商業(yè)用房，須符合當地城市規(guī)劃，項目合法、合規(guī)，滿足當地市場需求。
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