?? 寫字樓如何買？誰知道呢？

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• 152****9549

  1.了解規(guī)劃、預防貶值風險
  預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。
  2.目標精準，防止租賃艱難
  在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
  3.選對時機，規(guī)避不正當競爭
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當?shù)臅r機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經(jīng)濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:06:52
• 146****3812

  1、要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢!這些投資者一定要注意這樣一個事實，當甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。
  9 t# O7 V, ?6 p新浪樂居　　2、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。今年，
  北京寫字樓市場的供應量會不斷擴大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但并不排除個別物業(yè)的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼“。
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  　　3、要瞄準客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面**小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報。當然，這同時也說明你要有很高的支付能力。
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  　　4、投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，你就要當心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當經(jīng)濟不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。北京不是沒有這樣的例子。
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  　　5、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。
  房產(chǎn)論壇,
  裝修論壇,業(yè)主論壇% l: X" [# \: V"
  　　6、投資寫字樓必須防貶值風險。貶值風險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:06:45
• 144****2053

  　　1、朝向好、光線足：一個朝向好、光照充足的寫字間雖然價格會稍高一些，但是對提升公司形象以及客戶對你公司的信心有非常大的作用。不僅如此，開闊、敞亮的辦公環(huán)境對員工的工作熱情也是有積極的促進作用的。另外，這樣的寫字間還會顯得比實際的面積要大一些哦！
  　　 2、安靜、無噪音：安靜、無噪音的辦公環(huán)境我想大家都會喜歡，所以在選購寫字間時要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯?zhí)玫葏^(qū)域）。這對于維護公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。
  　　 3、交通要便捷、要好停車：交通便捷的重要性我想不必多說大家也能明白，而停車位是否充足就是大家在購買寫字間時比較容易忽視的一個問題了。試想一下你的客戶每次來談生意都要為停車問題頭疼半天，要么違章停車被貼條、要么就得把車停在1里之外再走回來，換做誰都不會開心吧？
  　　 4、配套設施要齊備：在購買寫字間之前一定要對寫字樓的配套設施有個全面的了解——會客區(qū)域可以提供哪些服務？沒有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？**近的銀行有多遠？這些問題看似小事，實際上關(guān)系到你公司的整體運營效率呢！

  查看全文↓ 2019-06-24 09:06:38

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• 問 ?? 寫字樓如何招租？誰知道呢？
  答

  無本：1.門前貼廣告 2.網(wǎng)上宣傳就是那些當?shù)爻鲎夥孔拥木W(wǎng)站投資: 1.電視打廣告 2.報紙 3.派人游行宣傳

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• 問 ?? 如何裝飾寫字樓？誰知道呢？
  答

  設計階段 方案設計——完整圖紙《平面布置圖》、《效果圖》。 施工階段 一、簽定施工合同 a、施工合同必要內(nèi)容 1、標的金額。一般用大小寫，并于**后加“整”。由誰負責收取。 2、付款方式。一般分4次，必需明確付款時間、付款條件、總價是否正確。 3、施工對象。一般詳細寫明房屋所在地 4、結(jié)算方式。一般有兩種，一是“單價包干，工程量按實結(jié)算”，只有單價是固定的，工程量在施工完畢后測量一次；二是“一口價”，預算價格就是**終裝修費用。 5、合同聯(lián)系人員。必需明確合同履行人，一般是施工項目總負責人，這對明確責任意義重大。 6、質(zhì)量驗收標準。一般是北京市**新的質(zhì)量驗收標準，以及一些強制性標準。 7、進度標準。一般3/2型房在60天左右；一般中小型別墅在80天以上。 8、違約責任。這是雙方的，尤其是施工方對質(zhì)量缺陷、進度拖延的賠償責任。此外，對人員人員傷亡、房屋結(jié)構(gòu)損害的責任也要明確。 9、空氣環(huán)保質(zhì)量。 10、保修條款。 二、進場 a、進場辦手續(xù) 1、與施工負責人、房產(chǎn)物業(yè)人員約好辦手續(xù)時間。 2、明確裝修業(yè)主須知，業(yè)主與物業(yè)簽定有關(guān)責任合同。 3、物業(yè)單位與施工隊簽定施工責任合同。 4、業(yè)主付清垃圾清運費（根據(jù)預算洽談的情況來辦）。 5、由業(yè)主或裝修公司自己為裝修隊伍辦理《小區(qū)出入證》、施工人員押金。 6、明確裝修期限，適當加3-7天以避免延期。 b、施工隊進場事宜 1、辦物業(yè)手續(xù) 2、進場原始房屋現(xiàn)場驗收 3、水電、木工設備進場 4、工人進場住宿、生活用品進場 c、進場驗收 1、材料：與《工程預算報價表》一致無誤。 2、原門窗：五金零件齊全、關(guān)閉嚴密不漏水、開關(guān)順暢。 3、原墻壁頂面地面：平整、垂直、裂縫是否有影響、結(jié)構(gòu)是否有問題、無漏水。 4、原廚、衛(wèi)、陽臺：防水層無滲水、地面高差2cm、管道無漏水、落水管排水通暢。 5、設計條件：設計條件完全正確無誤。 6、交接工程**款，雙方辦理驗收書面文件并簽字

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• 問 ?? 如何介紹寫字樓？誰知道呢？
  答

  這個得看需要描述的這個寫字樓項目的定位，如果是地段不在熱門商圈、租金較低可以描述為：為創(chuàng)業(yè)者量身定制的孵化基地之類的，如果地段好、價格高、裝修好的可以描述為：優(yōu)勢資源，核心城區(qū)寫字樓的新典范這樣的詞

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• 問 ??買寫字樓要注意什么？誰知道呢？
  答

  實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是不管主體是誰，在你購買之前都一定要弄清楚主體有沒有取得合法開發(fā)土地的資格。2、 看是否取得了國有土地使用證？購房者在購買之前需要確定該房屋是否應該取得了國有土地使用證，按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由市土地整理儲備征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由相關(guān)部門核發(fā)國有土地使用證。3、 看是否有房地產(chǎn)市場整頓風險？按照現(xiàn)今的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣?，F(xiàn)在，以新農(nóng)村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法，但是小產(chǎn)權(quán)房一直不被國家所認可，所以有著隨時會被整頓的風險，要多多關(guān)注政策的變動。4、 看是否符合城市規(guī)劃？城中村的改造項目是必須要符合城市總體規(guī)劃的，小產(chǎn)權(quán)房本就不允許被售賣，如果要是不符合城市的規(guī)劃，就會有拆遷的可能性，所以只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋權(quán)證書才可能取得一定的保障。5、 看是否取得了建筑工程施工許可證？城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收，要取得建筑工程施工許可證，這樣房屋的質(zhì)量才能夠被保障，如果沒有取得該證件，那么購買的時候就要多加小心。6、 看是否有商品房銷（預）售許可證？據(jù)規(guī)定，城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售，同時這也是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。

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• 問 ?? 銷售如何寫字樓掃樓？誰知道呢？
  答

  我都沒勇氣掃街，原因很簡單，我不知道誰是我的目標客戶。從目的上講，你所銷售的商品決定了你的銷售對象。根據(jù)小區(qū)的消費層次，消費習慣，住戶職業(yè)，教育程度去決定掃哪里，和你的產(chǎn)品對上號。從方式上講，要跟相關(guān)保安打招呼，如果不讓你去就繞進去。然后每層去的時候，帶好工作牌，說明身份目的和所需時間。微笑自信的打招呼，頭三句要說到他的心里去。**好帶上調(diào)查表，當面不要說買這個字，只是說需要別人配合市場調(diào)查，價格定位。等介紹完了以后問他愿意以多少價格成交。

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