小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)?小產(chǎn)權(quán)房怎么維權(quán)

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• 134****9295

  這事不好辦，如果原房主他處沒房，連法院都無法執(zhí)行，唯一辦法，就是給他錢，買他出去租房，這你肯定想不通對嗎?實際生活中對一些特別無賴(殘疾人，老人，病人)等，只有用這種辦法。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:37
• 144****7510

  由于小產(chǎn)權(quán)房是不合法的不動產(chǎn),小產(chǎn)權(quán)房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產(chǎn)公司協(xié)商處理。
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:30
• 135****5244

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風險有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
  2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補償。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:25
• 141****7552

  
  山西長治市的市民來信反映，在長治，“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止，尤其是城市周邊，大量開發(fā)建設(shè)，導致房地產(chǎn)市場無序發(fā)展，群眾利益得不到保障。希望這種亂象得到糾正。
  
  
  
  近年來，國家相關(guān)部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴肅查處。國家有關(guān)部門反復申明，建設(shè)、銷售、購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護，對違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題要堅決遏制。
  
  
  
  所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅得不到法律的認可保護，還容易滋生各類矛盾糾紛。對讀者反映的問題，記者進行了采訪調(diào)查。
  
  
  
  
  
  
  
  長治城市周邊“小產(chǎn)權(quán)房”很常見，市民已見怪不怪
  
  
  
  新鑫園小區(qū)坐落于長治市郊區(qū)北部的小辛莊村，共4棟高層住宅樓，部分房屋在村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，部分對外銷售。11月上旬，記者到此了解情況時，恰巧遇到銷售人員，他表示：“銷售價格每平方米3000元左右。購房是和村委會簽協(xié)議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)出具證明并蓋章?！薄?*好全款付清，不能按揭做房貸，或者走消費貸款，先墊上?！薄皼]有房產(chǎn)證，都是‘小產(chǎn)權(quán)房’。”
  
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”并非一個法律概念，指的是一些村集體或者開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的房屋，沒有依法辦理手續(xù)，業(yè)主也難以取得房產(chǎn)證。即便如此，記者在長治市城區(qū)周邊走訪發(fā)現(xiàn)，多個村莊均建有“小產(chǎn)權(quán)房”，少則一兩棟，多則七八棟。比如在長治市郊區(qū)西部的蔣村，3棟新樓矗立在村頭，很多業(yè)主都在忙裝修，這些都是“小產(chǎn)權(quán)房”，但已全部售出，無剩余房源。
  
  
  
  根據(jù)土地管理法，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才能享有的權(quán)利。因此，一旦購買“小產(chǎn)權(quán)房”，不但不能退，更不得交易。而記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在長治，對外銷售“小產(chǎn)權(quán)房”較為常見。
  
  
  
  長治市郊區(qū)西部的暴馬村，2012年以來集資建設(shè)了一批6層高的樓房，取名暴馬家苑小區(qū)。多位村民反映：“先緊著本村人，再對外銷售，一般就是和村里簽個協(xié)議，都是小產(chǎn)權(quán)，沒有大紅本（房產(chǎn)證）?！庇捎谠撔^(qū)房屋已全部賣出，村委會的一位值班人員介紹了一種迂回方式：“現(xiàn)在只能和村民私下交易，不能過戶、辦證，房產(chǎn)還得在本村村民的名下，但歸你實際占有?！?br/>
  
  
  與暴馬村只有一街之隔的是湛上村。該村于2011年以村委會的名義注冊成立金湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隨后在村集體土地上興建了金湛·上城國際小區(qū)，部分房屋用于村民回遷安置，部分對外銷售。截至目前，該小區(qū)已建設(shè)、銷售多年。
  
  
  
  依照現(xiàn)行法律，建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項目，必須首先申請獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》，即俗稱的“五證”。
  
  
  
  記者看到，金湛·上城國際小區(qū)售樓處已被前來咨詢買房的群眾擠滿，還有一些群眾在咨詢臺前排隊。售樓處墻上掛著長治市國土局郊區(qū)分局對該項目用地的預審意見、長治市郊區(qū)發(fā)改局對該項目申請報告核準的批復，均不是法律規(guī)定的“五證”。對此，售樓人員坦承“土地證還沒有”，并表示目前已納入城中村改造，相關(guān)手續(xù)正在辦理。
  
  
  
  采訪調(diào)查中，記者還隨機和一些市民、房產(chǎn)中介人員進行了交流，發(fā)現(xiàn)他們普遍對“小產(chǎn)權(quán)房”見怪不怪。多位出租車司機反映，郊區(qū)的樓盤基本都是“小產(chǎn)權(quán)房”。一位蔣村的業(yè)主說：“在長治郊區(qū)，大多都是小產(chǎn)權(quán)，沒有大紅本?！?br/>
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”風險大隱患多，購房者權(quán)益難以得到保障
  
  
  
  穿行于小區(qū)、售樓處、房產(chǎn)中介，人流熙熙攘攘，雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”，但一些小區(qū)入住率還比較高。在暴馬村、蔣村，幾位業(yè)主饒有興致地和記者聊起倒賣“小產(chǎn)權(quán)房”的“致富經(jīng)”：本村村民購買村集體開發(fā)的房屋，有價格優(yōu)惠，將來再以市場價格賣出，從中賺取差價。
  
  
  
  當被問及相關(guān)部門來查住房手續(xù)怎么辦？小辛莊村一位雜貨店老板說：“本村村民購房的，都有村里頒發(fā)的綠本。外村人來買房，如果愿意在繳納房款的基礎(chǔ)上再交一筆錢，就可以取得一個村里頒發(fā)的藍本。將來遇到問題，我們可以拿這些去協(xié)調(diào)?！睂嶋H上，這些所謂的“綠本”“藍本”并非真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:21

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的。地皮屬于集體所有。不屬于個人，是在農(nóng)村戶口的宅基地上建設(shè)而成的。我國的規(guī)定是只可以在我國農(nóng)村戶口的人之間流通。小產(chǎn)權(quán)房是沒辦法維權(quán)的。所有有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的協(xié)議、合同，在我國法律上都是不承認的

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)?小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生矛盾后，怎么維權(quán)
  答

  開發(fā)商出售建設(shè)在集體所有土地上的房屋，根本不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這種土地是不允許進行商品房開發(fā)建設(shè)的，這種房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。所以，購房者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同違反了《合同法》第52條之規(guī)定而無效。購房者只能依法請求法院確認購房合同無效，并要求開發(fā)商退換購房款、支付利息損失等。 ②雖然購房者購買了小產(chǎn)權(quán)房后，有權(quán)提出合同無效，退換購房款以及利息，但是可能遭遇開發(fā)商嚴重違法、資不抵債，導致喪失賠償能力，往往遇到拆遷時也無法維護其合法權(quán)益。 ③在目前政策環(huán)境和司法實踐中，律師建議城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房，購房人在購房時一定要查驗開發(fā)商的五證，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房預售許可證》，只有五證齊全才可以辦理購房手續(xù)。

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• 問 已售小產(chǎn)權(quán)房如何處置?? 小產(chǎn)權(quán)房能夠買賣嗎，已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)
  答

  來自于住建部的數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，浙江省已拆除違法建設(shè)3億平方米。根據(jù)浙江省對于“違法建筑”的定義：違法占用基本農(nóng)田、不符合土地利用規(guī)劃、侵占交通干線、消防通道、廣場、公共綠地等公共設(shè)施、公共場所用地的以及發(fā)生在重點區(qū)域，影響社會治安和公共安全，妨礙國家和省重點工程建設(shè)，以及頂風作案，造成惡劣影響的等違法用地的建筑將成為拆除重點。照此來看，違反規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房無疑是浙江拆除違法建筑的重要內(nèi)容。針對農(nóng)村違法建筑拆除后騰出的土地，上述浙江省住建廳相關(guān)人士介紹，規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)等，必須由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權(quán)，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)，且土地出讓金的60%也將返還給村級組織，從而調(diào)動了基層組織參與三改一拆的積極性。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長談月明曾在總結(jié)浙江“三改一拆”行動時特別提出，為浙江省的城市發(fā)展騰出了發(fā)展空間，改善了環(huán)境等。以2013年浙江實行“三改一拆”的第一年為例，累計拆除違法建筑1.5億平方米；累計拆出違法占地12.09萬畝，騰出改造用地8.6萬畝，相當于浙江省全年土地供應(yīng)量的三分之二，緩解了供地不足的難題。實際上早在2014年，住建部和國土部就已經(jīng)部署對各地小產(chǎn)權(quán)房狀況進行摸底，并初步清理整治在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)浙江“拆違”要求，不僅要確保新建違建零增長，與此同時，亦建立違法建筑認定標準和分類處理的辦法。“浙江違法建筑的處理不僅針對小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑的一個方面，也隨著違法建筑的分類處理而解決?！闭憬髮W房地產(chǎn)研究中心主任賈生華如是介紹。也特別注意到，浙江省有關(guān)違法建設(shè)的處理，并未包括一些未違背土地用途和規(guī)劃，但是出售給村集體以外的城市人口的小產(chǎn)權(quán)房問題。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房遲遲不交工怎樣維權(quán)權(quán)
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。當然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。二、購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦？如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房，因國家不會發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應(yīng)該如何**大程度來維護小產(chǎn)權(quán)房購買者的合法權(quán)益呢？根據(jù)不同的情況，購房者可以采用的措施如下：1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購房者非當?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是**直接的方法。2、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構(gòu)評估市場風險和法律風險之后，則應(yīng)當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何判決?小產(chǎn)權(quán)房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋物權(quán)問題法院是不處理的，若果是相鄰權(quán)糾紛則根據(jù)雙方過錯程度來判決。法院是不會因別的糾紛來處理小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)問題的。

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