?? 商品房沒(méi)上房能賣嗎？該怎么交易呢？

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• 142****5093

  有貸款的房子不能交易
  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子也不能交易
  必須把貸款還清，解除抵押，并房產(chǎn)證在手，才可以交易

  查看全文↓ 2019-05-30 21:24:37
• 143****5125

  開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房之前應(yīng)取得《預(yù)售許可證》;未取得《預(yù)售許可證》銷售或預(yù)售商品房的，屬于違法行為;開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售或預(yù)售合同屬于無(wú)效合同。

  查看全文↓ 2019-05-30 21:24:22
• 158****5366

  1、具備商品房預(yù)售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開(kāi)發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因?yàn)闊o(wú)論是商品房買賣合同還是認(rèn)購(gòu)書(shū)，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買方要具備民事行為能力，開(kāi)發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。
  　　2、《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
  　　3、《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。
  　　4、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

  查看全文↓ 2019-05-30 21:24:11

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• 問(wèn) 商品房沒(méi)上房能賣嗎？該怎么交易呢？
  答

  有貸款的房子不能交易沒(méi)有房產(chǎn)證的房子也不能交易必須把貸款還清，解除抵押，并房產(chǎn)證在手，才可以交易

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• 問(wèn) ??自住商品房能賣嗎？該怎么交易呢？
  答

  可以貸款的。貸款準(zhǔn)入條件是：借款人及配偶、其他產(chǎn)權(quán)人及配偶必須為中國(guó)國(guó)籍；借款人：25到55周歲；其他產(chǎn)權(quán)人：18到60周歲；借款人必須為產(chǎn)權(quán)人之一；所有產(chǎn)權(quán)人兩兩之間必須為配偶或直系血親（父母/子女）；不接受當(dāng)前有壞賬客戶；不接受有嚴(yán)重逾期客戶，半年不能有3次以上逾期，一年不能有6次以上逾期。

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• 問(wèn) ??自住商品房可以賣嗎？該怎么交易呢？
  答

  您好，自住型商品房在取得房屋所有權(quán)證5年后可以上市交易。 根據(jù)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》京建發(fā)[2013]510號(hào)文件規(guī)定： 自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買自住型商品住房。如有疑問(wèn)請(qǐng)追問(wèn)，如果滿意請(qǐng)及時(shí)采納。謝謝！

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• 問(wèn) ??商品房能砍價(jià)嗎？該怎么交易呢？
  答

  現(xiàn)在買一手房砍價(jià)基本上就是一件不可能的事。下面幾條是買房時(shí)需要注意的事項(xiàng)： 1、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。- 2、開(kāi)盤(pán)絕對(duì)沒(méi)有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。- 3、廣告沒(méi)有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來(lái)比畫(huà)的難看多了。- 4、售樓員會(huì)用許多方法來(lái)逼你買房，讓你無(wú)時(shí)無(wú)刻感到緊張，這時(shí)你千萬(wàn)要冷靜。要自己看中才買。- 5、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。- 6、別對(duì)景觀抱太大希望，樹(shù)和草是在交房前一個(gè)月從外地買來(lái)直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。- 7、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒(méi)人用面磚當(dāng)外墻。 - 8、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來(lái)，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告..- 9、綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信我們，我們只是聽(tīng)工程部隨便說(shuō)說(shuō)的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。- 10、漏水和外立面的材料根本沒(méi)關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^(guò)大，造成外墻裂縫才漏水的。- 11、開(kāi)盤(pán)的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊上說(shuō)這個(gè)房子好，千萬(wàn)別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)捧場(chǎng)的。- 12、注意，有人代理公司來(lái)代理的樓盤(pán)他們通常花樣**多，比如排隊(duì)買號(hào)等，但是開(kāi)發(fā)商直接銷售就不會(huì)搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_(kāi)發(fā)商更多的代理費(fèi)。- 13、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只有很小一扇，我們說(shuō)是為了安全，其實(shí)是整個(gè)上海的開(kāi)發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。- 14、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤(pán)單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬(wàn)不要去買這個(gè)房型，不是賣不掉的就是位置有問(wèn)題，我們叫**后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ - 15、到售樓處后直接問(wèn)售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒(méi)了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤(pán)會(huì)做一份假的。- 16、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。- 17不要相信物業(yè)管理會(huì)是廣告上的外資單位來(lái)管理，通常只買他們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)顧問(wèn)，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬(wàn)以上的樓盤(pán)來(lái)服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來(lái)管理。- 18不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國(guó)或加拿大的公司，這也是假的，國(guó)家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤(pán)的建筑設(shè)計(jì)，而必須是外加一個(gè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司來(lái)共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。 以上這些是我和我兄弟做了3年房產(chǎn)銷售的一些經(jīng)驗(yàn)，-希望對(duì)你能有所幫助。買房時(shí)，你千萬(wàn)要瞪大眼睛，不要被表面的現(xiàn)象所蒙蔽了。

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• 問(wèn) ??家屬院當(dāng)商品房賣能買嗎？該怎么交易呢？
  答

  不可以買賣的，通常沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法證明房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，沒(méi)有房產(chǎn)證也不能房產(chǎn)過(guò)戶，因此不能房屋買賣的。二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見(jiàn)，再根據(jù)手續(xù)辦理過(guò)戶。具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)步驟：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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