抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 房屋抵押后抵押人還可以出售嗎？抵押權(quán)人

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• 145****6450

  現(xiàn)實中存在很多未結(jié)清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實是很常見的，需要由賣方在限定時間內(nèi)解除抵押，抵押解除了才可以進(jìn)行正常的過戶。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買方可以依法向法院起訴。
  
  
  
  一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？
  
  房屋被抵押 ，常見的是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。
  
  所謂解抵押 ，簡單來說是指有貸款的房子，在產(chǎn)權(quán)交易中心有登記，此時房子某些權(quán)利受到限制（如出售）。當(dāng)你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個過程稱之為解抵押。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-02 18:23:54
• 146****5656

  生活中，住房被抵押是一種解決經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)問題的途徑，在房屋買賣合同中，經(jīng)常都有房屋被抵押的情況發(fā)生。那么，房子被抵押還能買賣嗎?從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，抵押期間，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無效。
  但從房產(chǎn)的角度來看，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無法辦理過戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過戶，又能優(yōu)先保證抵押權(quán)，這種簽約行為未必會侵犯抵押權(quán)人的利益。
  所以，在司法實踐中對于這種情況的合同效力和操作，實際上并不是一律認(rèn)定無效的。《**高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);
  取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?？偟膩碚f，抵押是擔(dān)保的一種形式，被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買賣，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，可以有效。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

  查看全文↓ 2019-05-02 18:23:49
• 152****0965

  抵押不解除無法過戶，房屋買賣合同不能繼續(xù)履行應(yīng)解除嗎?
  
  抵押不解除房屋過戶有障礙，無繼續(xù)履行可能房屋買賣合同應(yīng)予解除
  
  ——康某與黃某房屋買賣合同糾紛案（再審）法律解析
  
  
  
  【關(guān)鍵詞】
  
  房屋買賣合同糾紛 存量房買賣 履行不能 遲延履行 違約 繼續(xù)履行 合同解除 不動產(chǎn)抵押 過戶 自行支付 資金監(jiān)管
  
  
  
  【要點提示】
  
  房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持;買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
  
  
  
  【當(dāng)事人信息】
  
  原告：康某（被上訴人/出賣人/甲方/申請人）
  
  被告：黃某（上訴人/買受人/乙方/被申請人）
  
  第三人：某經(jīng)紀(jì)公司（經(jīng)紀(jì)公司/中介機(jī)構(gòu)）
  
  
  
  【案情簡介】
  
  2015年10月17至18日間，康某與黃某在經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》約定：康某出售位于北京市海淀區(qū)某1603號房屋(以下簡稱1603號房)，總價409萬元，買受人應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)日支付定金10萬元，雙方協(xié)商一致采取自行交割支付，買受人按揭貸款210萬，該房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行北京慧忠里支行，抵押登記日期為2013年8月13日，甲方應(yīng)于2015年11月17日辦理完畢提前還款及抵押登記注銷手續(xù)。甲、乙雙方應(yīng)于2015年11月15日前，辦理貸款申請及簽約等相關(guān)手續(xù)；乙方應(yīng)于網(wǎng)簽后3日內(nèi)，將除貸款辦理金額以外的購房款(以下簡稱**款)189萬元自行支付；逾期付款超過15日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款；甲、乙雙方任何一方逾期履行約定義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計算向守約方支付房屋交易總價萬分之五的逾期違約金。簽訂后，康某與黃某在沒有得到經(jīng)紀(jì)公司正式認(rèn)可的情況下，簽訂《補充協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）將**款的支付方式更改為申請有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管。
  
  2015年11月4日黃某購房資格的初步核驗結(jié)果為不通過，2015年11月6日住建委將其購房資格復(fù)核通過，康某對黃某的購房資格問題產(chǎn)生懷疑，并因此多次向有關(guān)部門進(jìn)行信訪。黃某未按約定及時支付**款或?qū)?*款進(jìn)行資金監(jiān)管；康某在解除抵押過程中，資金出現(xiàn)困難，為此，經(jīng)紀(jì)公司員工及關(guān)聯(lián)企業(yè)曾試圖以借款的方式解決康某的資金問題，但康某與黃某及經(jīng)紀(jì)公司之間已互不信任，各方之間糾紛不斷。
  
  2015年12月19日，康某向經(jīng)紀(jì)公司發(fā)出《告急催告函》，主要內(nèi)容為：合同約定網(wǎng)簽合同2015年11月23日下來3天之內(nèi)由黃某支付189萬元，黃某至今沒有支付。2015年12月3日批貸函已經(jīng)下來，合同約定見批貸函3日內(nèi)由黃某支付監(jiān)管帳戶189萬元，乙方至今沒有支付，由于乙方嚴(yán)重違約，甲方立即解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》。
  
  2015年12月21日，黃某向康某發(fā)出《告急催告函》，主要內(nèi)容為：康某不配合造成其付不成款，終止合同的事實和理由不成立，請及時提供經(jīng)紀(jì)公司賬戶，做購房資金監(jiān)管。
  
  2016年1月4日，康某以黃某為被告、經(jīng)紀(jì)公司為第三人向法院提起訴訟，請求：1、判令解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》；并判令黃某配合辦理撤銷網(wǎng)簽合同的手續(xù)；2、判令黃某支付給康某違約金30萬元，另外支付從2015年12月10日至實際給付之日每天2045元違約金（按合同約定逾期每日按房屋價款409萬元的萬分之五計算）。
  
  案情補充：至法院一審?fù)戤?，黃某未支付**款或?qū)?*款進(jìn)行資金監(jiān)管；康某亦未將1603號房上設(shè)立的抵押全部解除。1603號房設(shè)立有兩個抵押，抵押權(quán)人之一交通銀行已將康某起訴至法院。
  
  
  
  【法院判決】
  
  【一審】
  
  1.解除康某與黃某簽訂的《房屋買賣合同》及相關(guān)的《補充協(xié)議》；
  
  2.康某、黃某、經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)相互配合，撤銷涉案1603號房屋的擬購房產(chǎn)網(wǎng)上簽約手續(xù)；
  
  3.駁回康某的其他訴訟請求。
  
  【二審】
  
  【留待后文揭秘】
  
  【再審】
  
  【留待后文揭秘】
  
  
  
  【案件解析】
  
  一、未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售抵押房屋，房屋買賣合同有效嗎？
  
  【詳見本公眾號2018年7月20日推送】未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售抵押房屋，房屋買賣合同有效嗎？
  
  
  
  二、抵押不解除無法過戶，房屋買賣合同不能繼續(xù)履行應(yīng)解除嗎?
  
  《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第八條規(guī)定：“出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持;買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?br/>
  本案中，康某與黃某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》雖合法有效，但在存在兩個抵押權(quán)未解除，且黃某明確表示其只對1603號房的其中一個抵押負(fù)責(zé)，不能解除抵押的情況下，1603號房無法過戶，故本案《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》已無繼續(xù)履行之可能，應(yīng)予解除，法院**終支持了康某要求解除合同的訴求。

  查看全文↓ 2019-05-02 18:23:45

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• 問 抵押人和抵押權(quán)人有哪些區(qū)別？ 什么是抵押人和抵押權(quán)人？
  答

  抵押人指向債權(quán)人提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，用以擔(dān)保債務(wù)履行的債務(wù)人或第三人。抵押權(quán)人是指對債務(wù)人享有債權(quán)，并在債務(wù)人不履行債務(wù)時得就抵押物優(yōu)先受償?shù)娜恕５盅菏菗?dān)保的一種方式?！　　吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第三十三條 本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。　　前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物。

  全部3個回答>
• 問 抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 對于抵押后的房屋可以買賣嗎
  答

  　已經(jīng)抵押的房子可以買賣，不過不能直接買賣。能買賣抵押房子的方法有：　　一、提前還清貸款。房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產(chǎn)權(quán)。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產(chǎn)抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)?！　《?、辦理轉(zhuǎn)按揭貸款。辦理轉(zhuǎn)按揭貸款方法是變更房產(chǎn)的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。轉(zhuǎn)按揭貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小?！　∷砸呀?jīng)抵押的房子可以買賣的。不過若個人需要的額度不大，也可以考慮申請信用貸款，不用賣房子。終歸房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關(guān)的手續(xù)再賣房子，花費的時間也是比較長的。

  全部3個回答>
• 問 轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)需征得抵押權(quán)人同意嗎?
  答

  老什么情況，如果貸款買房你的房產(chǎn)抵押給銀行還是可以賣。根據(jù)你的情況到抵押銀行問問就知道了。

  全部3個回答>
• 問 抵押權(quán)人的出賣合同
  答

  這個問題具體要看你們的抵押合同是怎么樣的，如果是合同里有說明你在期間沒按時還錢，他對房子的處理權(quán)的問題，如果上面沒說明可以，那就可以用法律追回

  全部6個回答>
• 問 在哪些情況下，抵押權(quán)人可以處分抵押房產(chǎn)?
  答

  抵押權(quán)人在發(fā)生如下情形之一時，可處分抵押房產(chǎn)：　　①債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;　?、诘盅喝怂劳觯虮恍嫠劳龆鵁o人代為履行到期債務(wù)的;或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;　?、鄣盅喝吮灰婪ㄐ娼馍⒒蚱飘a(chǎn)的;　?、艿盅喝诉`反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;　?、莸盅汉贤s定的其他情況?！　〗?jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商，發(fā)生上述情形時，可通過拍賣等方式處分抵押房產(chǎn)，協(xié)商不成的，可以向人民法院提起訴訟。