抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 對(duì)于抵押后的房屋可以買賣嗎

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• 153****5084

  　已經(jīng)抵押的房子可以買賣，不過(guò)不能直接買賣。能買賣抵押房子的方法有：
  　　一、提前還清貸款。房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產(chǎn)權(quán)。所以，申請(qǐng)人可以先還清房貸，注銷房產(chǎn)抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)。
  　　二、辦理轉(zhuǎn)按揭貸款。辦理轉(zhuǎn)按揭貸款方法是變更房產(chǎn)的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。轉(zhuǎn)按揭貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。
  　　所以已經(jīng)抵押的房子可以買賣的。不過(guò)若個(gè)人需要的額度不大，也可以考慮申請(qǐng)信用貸款，不用賣房子。終歸房子的貸款還沒(méi)有還清，等辦理好相關(guān)的手續(xù)再賣房子，花費(fèi)的時(shí)間也是比較長(zhǎng)的。

  查看全文↓ 2019-04-16 08:48:20
• 137****8953

  生活中，住房被抵押是一種解決經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)問(wèn)題的途徑，在房屋買賣合同中，經(jīng)常都有房屋被抵押的情況發(fā)生。那么，房子被抵押還能買賣嗎?從《擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，抵押期間，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無(wú)效。
  但從房產(chǎn)的角度來(lái)看，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無(wú)法辦理過(guò)戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過(guò)戶，又能優(yōu)先保證抵押權(quán)，這種簽約行為未必會(huì)侵犯抵押權(quán)人的利益。
  所以，在司法實(shí)踐中對(duì)于這種情況的合同效力和操作，實(shí)際上并不是一律認(rèn)定無(wú)效的?！?*高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);
  取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?？偟膩?lái)說(shuō)，抵押是擔(dān)保的一種形式，被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買賣，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，可以有效。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存

  查看全文↓ 2019-04-16 08:48:14
• 145****0044

  裁判要旨
  
  
  
  當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無(wú)效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。
  
  
  案情簡(jiǎn)介
  
  
  一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過(guò)以物抵債的方式取得華晨公司的六個(gè)門面。
  
  二、2012年6月19日林福漢通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬匯款300萬(wàn)元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉(zhuǎn)賬匯款500萬(wàn)元，合計(jì)匯款800萬(wàn)元，但注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。
  
  三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買賣合同》，購(gòu)買上述門面，價(jià)款800萬(wàn)元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無(wú)權(quán)辦理過(guò)戶手續(xù)；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應(yīng)歸還乙方全部預(yù)付購(gòu)房定金款，另加日3‰的違約金。
  
  四、福州中院因毛來(lái)華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請(qǐng)求。
  
  五、林福漢向福州中院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買賣合同》有效，停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行。福州中院一審支持了其訴請(qǐng)。
  
  六、毛來(lái)華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。
  
  七、毛來(lái)華仍不服，向**高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?*高法院確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效，改判駁回林福漢全部訴請(qǐng)。
  
  
  
  裁判要點(diǎn)
  
  
  本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人毛來(lái)華得以絕地逢生，其根本原因即在于證明了案涉房屋買賣合同并非林福漢與劉宣求真實(shí)的意思表示，而系為林福漢對(duì)劉宣求800萬(wàn)元的借款提供擔(dān)保。**高法院從《房屋買賣合同》約定的內(nèi)容反常，800萬(wàn)元匯款的附注為借款、交易價(jià)格約定反常等幾個(gè)方面認(rèn)定《房屋買賣合同》并非林福漢與劉宣求之間真實(shí)的意思表示，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。由于雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實(shí)，故**高法院依據(jù)《民法總則》第一百四十六條關(guān)于通謀所作的虛假意思表示無(wú)效的規(guī)定，認(rèn)定案涉《房屋買賣合同》無(wú)效。由于《房屋買賣合同》無(wú)效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據(jù)依據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，排除毛來(lái)華的強(qiáng)制執(zhí)行。
  
  
  
  實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
  
  
  1.為民間借貸提供擔(dān)保而簽訂的買賣合同，因雙方均無(wú)真實(shí)買賣的意思，而系一種為債權(quán)債務(wù)提供擔(dān)保的措施，故該買賣合同構(gòu)成通謀虛偽表示。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，相關(guān)買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。但同時(shí)根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效，也不影響雙方當(dāng)事人關(guān)于擔(dān)保的真實(shí)意思表示。故以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，仍不失為一種非典型的擔(dān)保措施。
  
  2.以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，并不能使債權(quán)人獲得相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人無(wú)法就買賣的標(biāo)的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律明確規(guī)定?！段餀?quán)法》上規(guī)定的具有優(yōu)先受償性的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，故以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保并不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也就無(wú)法對(duì)買賣標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。所以，債權(quán)人應(yīng)慎重選擇通過(guò)買賣合同的方式為債權(quán)提供擔(dān)保，防止因?qū)?biāo)的物不享有優(yōu)先受償權(quán)而無(wú)法發(fā)揮預(yù)期擔(dān)保的法律效果。
  
  3.以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人不能要求履行買賣合同，而只能根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第二款，申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。但就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。即在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)，不能直接取得房屋所有權(quán)，也不能主張標(biāo)的物拍賣所得全部歸其所有。
  
  
  
  
  
  相關(guān)法律規(guī)定
  
  
  《民法總則》
  
  第一百四十六條　行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
  
  以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
  
  《物權(quán)法》
  
  第五條　物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。
  
  第一百七十條　擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。
  
  《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》
  
  第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
  
  按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-16 08:48:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 房屋抵押后抵押人還可以出售嗎？抵押權(quán)人
  答

  現(xiàn)實(shí)中存在很多未結(jié)清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實(shí)是很常見(jiàn)的，需要由賣方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押，抵押解除了才可以進(jìn)行正常的過(guò)戶。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買方可以依法向法院起訴。一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？房屋被抵押 ，常見(jiàn)的是原房主通過(guò)貸款購(gòu)房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個(gè)人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。所謂解抵押 ，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指有貸款的房子，在產(chǎn)權(quán)交易中心有登記，此時(shí)房子某些權(quán)利受到限制（如出售）。當(dāng)你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動(dòng)產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個(gè)過(guò)程稱之為解抵押。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎
  答

  抵押的房產(chǎn)可以買賣，但是需要征得抵押權(quán)人的同意，或者買賣中的另一方代抵押人償還抵押貸款，那么就可以買賣已經(jīng)抵押的房屋，無(wú)論通過(guò)哪種形式購(gòu)房，都先要取得抵押權(quán)人的同意，才能夠進(jìn)行買賣。如果不同意的情況之下，可以先行支付一部分的購(gòu)房款償還所欠押權(quán)人的款項(xiàng)之后辦理完解押手續(xù)可以正常進(jìn)行交易，把房屋過(guò)戶給買房人。在實(shí)際的房屋交易過(guò)程當(dāng)中購(gòu)買二手房是比較容易遇到房屋抵押情況的，所以我們?cè)谫?gòu)房之前，一定要清楚的了解到所購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，如果存在有抵押凍結(jié)的情況要先解除產(chǎn)權(quán)被抵押的狀態(tài)才能夠走正常的交易，有些銀行目前可以更換被抵押人，具體要咨詢當(dāng)?shù)氐你y行，為了避免交易的復(fù)雜性，不太建議購(gòu)買已經(jīng)處于被抵押的房屋。

• 問(wèn) 抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 房產(chǎn)證抵押貸款后還可不可以賣
  答

  魏國(guó)鵬律師解答：根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房主將房屋抵押后，房屋的所有權(quán)仍然歸房租所有，也就是說(shuō)您有權(quán)將房屋繼續(xù)出售，同時(shí)，為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，對(duì)房主出售抵押房有一定的限制，具體有：1、抵押期間，房主轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況；房主未通知抵押權(quán)人或者未告知買主的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。2、買賣房屋的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求房主提供相應(yīng)的擔(dān)保，房主不擔(dān)保的，不得出售房屋。3、房主出售房屋所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 我的房產(chǎn)拿去抵押了還可以買賣嗎
  答

  據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。有抵押的二手房必須先還清銀行貸款，解除抵押之后才能完成過(guò)戶。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??有哪位清楚抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎？
  答

  買抵押過(guò)的房子對(duì)買方?jīng)]有影響，只要貸款已經(jīng)結(jié)清了就可以正常的辦理過(guò)戶手續(xù)了。只要房子沒(méi)有抵押了，查詢房屋信息，房子沒(méi)有債務(wù)問(wèn)題，沒(méi)有涉及財(cái)產(chǎn)分割就可以進(jìn)行正常的買賣過(guò)戶，過(guò)戶的流程是先打網(wǎng)簽、核稅、遞件、繳稅、取件，交易就結(jié)束了，需要繳納的稅費(fèi)如下：1.個(gè)人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；2.契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；3.營(yíng)業(yè)稅：5.6%（賣方出，滿兩年免征）；4.交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元（買賣雙方一家一半）；5.工本費(fèi)：80元（買方出）；

  全部3個(gè)回答>