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房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理暫行辦法》的通知（國家物價局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計委、國家土地管理局關(guān)于土地價格評估收費的通知（國家計委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（北京市物價局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價機構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r點以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進行處理。
全部3個回答>買二手房規(guī)避的問題有哪些? 二手房買賣常見法律問題有哪些
134****9261 | 2019-01-24 16:01:00
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134****2226
1、夫妻共有的二手房買賣
查看全文↓ 2019-01-24 16:01:31
根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導(dǎo)致無效，有時還會引起其他麻煩。
有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應(yīng)該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。
另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風(fēng)險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應(yīng)該警覺，這個二手房到底該不該買。
2、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣
有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購房人遇到這樣的二手房時就更應(yīng)格外小心。 -
133****0512
一、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？
查看全文↓ 2019-01-24 16:01:25
根據(jù)我國法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過戶的期限。這樣就能**大限度的維護買方的利益。
二、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？ -
156****0694
二手房交易市場，由于交易主體多為自然人，房屋買賣交易時間長，交易程序較為復(fù)雜，交易價格高，市場波動大，交易糾紛時常發(fā)生。二手房交易市場主要會產(chǎn)生哪些糾紛？各市場交易主體又如何規(guī)避交易風(fēng)險呢？總結(jié)分析幾種常見的二手房買賣合同糾紛類型，供交易中參考。
查看全文↓ 2019-01-24 16:01:15
一、 房價上漲過快，賣家毀約引起糾紛
房地產(chǎn)交易市場，房價增長過快，賣家毀約現(xiàn)象頻發(fā)，有些賣家為了逐利，選擇承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任而解除合同。作為買方，如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
買方如主張解除合同，如何證明損失呢？依據(jù)合同法第一百一十三條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”，**高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第八條“人民法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)”，即守約方需提交證據(jù)證明可得利益損失（包括居間費損失、涉案房屋上漲差價等），有助于法院認定守約方的損失，買方可申請法院指定評估機構(gòu)對涉案房屋的市場溢價進行評估。
作為買方，可根據(jù)案件具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑V訟策略。具體而言，如果支付定金數(shù)額較小，違約金約定較高，可以依據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱買賣合同司法解釋）第二十六條之規(guī)定主張違約金+定金一倍返還；如果定金數(shù)額較大，可以依據(jù)買賣合同司法解釋第二十八條之規(guī)定主張定金雙倍返還+賠償損失。
二、 購房政策引發(fā)的糾紛
二手房交易周期較長，在此過程中，政策的變化會影響交易市場的穩(wěn)定，限購政策會導(dǎo)致已經(jīng)買賣但尚未過戶的房屋無法過戶，限貸政策會導(dǎo)致已經(jīng)簽訂房屋買賣合同和支付**款的買方無法通過銀行貸款來支付剩余房款。限購政策地域性較強，且各省份、地區(qū)實施力度差異較大，就重慶而言，限購力度較小，并未大量出現(xiàn)由于限購政策導(dǎo)致買受人喪失購房資格而引發(fā)糾紛的案例。在其他限購力度較大的地區(qū)，此類案件頻發(fā)，因此，一些省份、地區(qū)針對此種情況出臺了相應(yīng)政策，如2011年北京高院《關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第三條，2012年上海高院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第二條、第三條，廣東省高級人民法院粵高法〔2012〕240號《全省民事審判工作會議紀要》。 基本上，各地裁判思路大同小異，限購從寬，限貸從嚴。在買方?jīng)]有過錯及其他違約的情形下，因限購導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買受方可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果是因為限貸導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，則要區(qū)分情況，如合同是否約定貸款買房，是否為首套房，買方因限貸要解除合同將遭遇更多障礙。
三、因戶口問題引起的糾紛
戶口雖然不影響房產(chǎn)交易，但會影響買家落戶，如果買家買的是“學(xué)區(qū)房”，或者買房就是為了落戶，那么對房屋內(nèi)的戶口情況一定要進行詳細了解，對賣家戶口遷出時間要有明確的約定，否則如賣家遲遲不遷出戶口將會損害買家的權(quán)益。作為買方，可以采取以下方式對賣方進行約束：
（1）可以在買賣合同中約定賣家逾期遷移戶口的違約金，按照逾期遷出的時間支付相應(yīng)的違約金數(shù)額，這在一定程度上可以避免賣家遲延遷戶的風(fēng)險。
（2）可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件.約定支付尾款前，賣家應(yīng)將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責(zé)任。
（3）約定逾期不遷戶的單方解除權(quán)。對于購買學(xué)區(qū)房的買方來說，落戶成為合同目的，因此，此種情況下可約定如果賣家逾期不遷戶口導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，買家可以解除買賣合同并追究賣家違約責(zé)任。
以上僅為二手房交易中三種常見的買賣合同糾紛，由于個案情況紛繁復(fù)雜，本文不能涵蓋所有細節(jié)。各方市場主體在進行房屋等大宗交易時，應(yīng)加強法律意識，必要時向律師等專業(yè)人士咨詢，合理設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，規(guī)范交易流程，防范交易風(fēng)險。
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房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理暫行辦法》的通知（國家物價局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計委、國家土地管理局關(guān)于土地價格評估收費的通知（國家計委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（北京市物價局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價機構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進行處理。
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1、夫妻共有的二手房買賣根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導(dǎo)致無效，有時還會引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應(yīng)該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風(fēng)險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應(yīng)該警覺，這個二手房到底該不該買。2、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購房人遇到這樣的二手房時就更應(yīng)格外小心。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產(chǎn)，所以任何一個人都無權(quán)單獨處置共有的房產(chǎn)
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（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
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（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
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