買二手房規(guī)避的問題有哪些呢？

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• 134****0215

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

  查看全文↓ 2019-02-19 17:00:27
• 133****5046

  1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
  
  　　2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
  
  　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  
  　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
  
  　　5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  
  　　6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
  
  　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。

  查看全文↓ 2019-02-19 17:00:17
• 135****2350

  一、二手房交易中會遇到哪些問題 二手房交易中會遇到如下的問題： （一）二手房性質(zhì)的瑕疵： 1、房產(chǎn)權(quán)利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。 2、房產(chǎn)已被出租。買房應注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。 3、買方購買準備用作營業(yè)或辦公的，應注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。 風險防范： 購房者在投資之前，首先要驗看該房的產(chǎn)權(quán)證正本，**好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實性。 其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。 再次，要核實產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。 **后，尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)，弄清該房有沒有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。 審查產(chǎn)權(quán)證時，應注意到以下幾方面： 1、以優(yōu)惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應該先補足標準價和成本價之間6%的差價。 2、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。 3、遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。 4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所標注的字體、字樣、字號、格式都有統(tǒng)一標準。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證，基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》均為1998年以后頒發(fā)。 此外，購房者還要注意：在房屋買賣交易完成的同時，應要求賣方及時協(xié)助自己到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。 如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發(fā)商的問題而**終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。 （二）賣方資質(zhì)上的瑕疵： 1、賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒有所有人的授權(quán)。 2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意。 風險防范： 要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書**好是經(jīng)過公證的。 其次，與業(yè)主約定遷出時間。專業(yè)人員認為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，**好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。 （三）二手房價格上的瑕疵： 1、二手房價格應為周邊區(qū)域新建商品房市價的2／3左右（具體視房子時間而定），過分高于此價格將存在貶值的風險。 2、二手房售價中計算了違章搭建部分的價款，但實際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權(quán)證。 3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。 風險防范： 價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，因而差價不大；而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應從幾個方面具體分析。 房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也會產(chǎn)生相當?shù)挠绊憽?環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。 另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。

  查看全文↓ 2019-02-19 17:00:10
• 138****7889

  一、就是此宅先前有哪些人居住過，大概是什么狀況，有沒有異常的情況發(fā)生，如果原來此宅居住的人運勢很差、處境困窘，或者
  
  
  出現(xiàn)過兇殺、異常死亡、失蹤等，自身就要多考慮一下;
  　　二、適當?shù)牧私庵車泥従佑袩o異常生活方式，及每日的此宅會出現(xiàn)的特殊狀況;
  　　三、不能單憑外觀的優(yōu)越性看此宅，不要因為表象忽略了其他的問題，因為大多數(shù)情況下，賣房或租房的房主，會提前修整一
  
  
  下內(nèi)飾及外觀，墻壁的裂縫及缺損等很容易被修飾彌補;
  　　四、如果選擇了此房，無論是暫時租住還是永久居住，都不要使用上一家人遺留下來的床，因為是否有過世、久疾的人使用過
  
  
  此床;
  　　五、也不要使用上一家人遺留下來的空調(diào)，因為空調(diào)的氣流交換系統(tǒng)中會殘留有上一家人的氣息，無論是疾病的還是穢氣的，
  
  
  假如為省錢考慮而使用，用之前要找人將空調(diào)徹底清洗干凈，但**好還是買一部新的空調(diào);
  　　六、也不要使用上一家人遺留下來的洗衣機，因為會殘留上一家人的疾病或者穢氣，如果找人清理，恐怕很難清理的那么干凈
  
  

  查看全文↓ 2019-02-19 17:00:01

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些呢？
  答

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些呢？
  答

  弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！币虼?，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些? 二手房買賣常見法律問題有哪些
  答

  1、夫妻共有的二手房買賣根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請簽字一方，當然也應該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。2、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些? 二手房買賣應該注意哪些問題避免糾紛
  答

  1、夫妻共有的二手房買賣根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請簽字一方，當然也應該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。2、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產(chǎn)，所以任何一個人都無權(quán)單獨處置共有的房產(chǎn)

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• 問 購買二手房要注意規(guī)避的問題有哪些？
  答

  1.買房前，必須確認賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。2.買房時，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。