買二手房規(guī)避的問題有哪些呢？

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• 138****6939

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  （2.）房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

  查看全文↓ 2019-01-17 20:52:56
• 157****1397

  1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。
  
  　　2、到房管局查驗賣方的房產證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳?，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
  
  　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。
  
  　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
  
  　　5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  
  　　6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
  
  　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。

  查看全文↓ 2019-01-17 20:52:48
• 143****0181

  首先必須說明，國家的法規(guī)明確規(guī)定，沒有三證的房屋是不能過戶交易的。一般期房或剛剛交付的房子遇到這樣的情況較多。但是我也明確的告訴你，是可以操作的。只要做到下面幾點的話，還是比較安全的。
  
  
  1：確認房東的身份，見到房東的購房合同，同時房東愿意陪同是開發(fā)商確認其本人是購房者。 （這一點是確認主體沒有問題，房子也確實是其購買的）
  
  
  2：簽定預約合同，里面注明雙方經過充分了解，明白且確認是在交易一套三證還未辦理的房子，約定資金支付方式等等。（有合同，等于有了依據）
  
  
  3：合同必須是三方的，找第三方見證，第三方并不負有任何責任，但是一旦起了糾紛，可以出面作證。
  
  
  4：只付定金，不支付高額款項，沒有三證是可能在未來出現糾紛的，比如：房價飛漲，房東不賣了等等。所以下個定金，真的出現問題也不會有很多錢掌握在對方手里。定金不要太高。
  
  
  5：房東的購房合同，發(fā)票及開發(fā)商交由房東的所有文件，雙方都同意由第三方代為保管或者直接交由購買方保管。

  查看全文↓ 2019-01-17 20:52:42
• 144****2336

  一、就是此宅先前有哪些人居住過，大概是什么狀況，有沒有異常的情況發(fā)生，如果原來此宅居住的人運勢很差、處境困窘，或者
  
  
  出現過兇殺、異常死亡、失蹤等，自身就要多考慮一下;
  　　二、適當的了解周圍的鄰居有無異常生活方式，及每日的此宅會出現的特殊狀況;
  　　三、不能單憑外觀的優(yōu)越性看此宅，不要因為表象忽略了其他的問題，因為大多數情況下，賣房或租房的房主，會提前修整一
  
  
  下內飾及外觀，墻壁的裂縫及缺損等很容易被修飾彌補;
  　　四、如果選擇了此房，無論是暫時租住還是永久居住，都不要使用上一家人遺留下來的床，因為是否有過世、久疾的人使用過
  
  
  此床;
  　　五、也不要使用上一家人遺留下來的空調，因為空調的氣流交換系統(tǒng)中會殘留有上一家人的氣息，無論是疾病的還是穢氣的，
  
  
  假如為省錢考慮而使用，用之前要找人將空調徹底清洗干凈，但**好還是買一部新的空調;
  　　六、也不要使用上一家人遺留下來的洗衣機，因為會殘留上一家人的疾病或者穢氣，如果找人清理，恐怕很難清理的那么干凈

  查看全文↓ 2019-01-17 20:52:35
• 147****5805

  二手房因價格較低、位置好、交通便利、又具有現房的優(yōu)越性，被眾多消費者青睞，甚至有個別購買人認為購買二手房比購買新房特別是期房更安全，因為二手房是看得見摸得著的，房屋也經出賣人使用過，一般不會有重大問題，再說，出賣人是普通老百姓，并不是以營利為目的的開發(fā)商，欺騙購買人的概率及水平都較低。作為普通的購買者，購買二手房比購買期房確實由于是現物，要調查清楚相對容易，風險性可能會小些，但是，如果不注意一些關鍵的而又容易忽視的法律問題，同樣有可能花錢連房都拿不到或者出現各種糾紛。
  一、查清待售房屋的權屬
  我國實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋所有權證和土地使用權證是合法產權的證明，所以購買二手房時，必須要查看房屋所有權證，俗稱產權證，弄清房屋的權屬情況，即房屋所有人是誰，有沒有共有人。
  只有房屋所有權證上的所有人才有權出賣房屋，如果有共有人的，只有共有人都同意出賣才可以，所以購買共有產權房屋如只有一人到場，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時才可以購買。否則按照法律規(guī)定買賣合同屬無效合同，購買方無法追究簽約者的違約責任，只能追究簽約者的簽約過失責任。
  同時還需注意的是如果是夫妻共有房產，即使在房產證上沒有另一方的姓名，也必須征得另一方的同意，否則一般都以無效合同處理，因此，在簽協(xié)議時，**好讓出賣方夫妻共同簽字。
  對于受委托出賣房屋的，如果過戶時產權人也無法到場辦理，授權委托書應進行公證，否則無法辦理過戶。因此，只要不是本人售房，購買人應根據情況判斷產權人是否能夠到產權中心辦理過戶，否則應要求辦理人對授權委托書進行公證。城在查驗產權證的同時，還應查驗土地使用權證，如果土地使用權證的權利人與產權證上的權利人相同，或兩證是合一的，就不用再履行其他手續(xù)了。如果不同，還必須按照產權證的相同標準和辦法得到土地使用權人的同意。

  查看全文↓ 2019-01-17 20:52:29

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些呢？
  答

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。 （2.）房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些呢？
  答

  弄清二手房的產權情況在舊房交易中，產權證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。根據我國《城市房地產管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！币虼?，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些? 二手房買賣常見法律問題有哪些
  答

  1、夫妻共有的二手房買賣根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產權過戶時會遇到障礙。另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。2、共同擁有產權的二手房買賣有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些? 二手房買賣應該注意哪些問題避免糾紛
  答

  1、夫妻共有的二手房買賣根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產權過戶時會遇到障礙。另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。2、共同擁有產權的二手房買賣有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產，所以任何一個人都無權單獨處置共有的房產

  全部3個回答>
• 問 購買二手房要注意規(guī)避的問題有哪些？
  答

  1.買房前，必須確認賣房人已取得《房屋所有權證》。2.買房時，必須查明房屋的土地使用權性質。3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產，須取得共有人同意出售的聲明。