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轉(zhuǎn)出14000元到房貸按揭賬戶后，李濤將手機(jī)扔在一邊，深深地呼了口氣。30歲的李濤是北京一個理發(fā)店的普通職員，每月掙六千塊左右，卻要背負(fù)著一萬多元的房貸。每次還貸，他的姐姐都要提前給他打一萬元。這套房，在40公里外的河北小鎮(zhèn)燕郊。2016年12月從炒房客手里花300萬元買來，117平方米的房子每個月租金只有2000多元，目前他打算以192萬元出售——這個數(shù)字，剛好是所欠銀行的尾款。他準(zhǔn)備還完后，回河北承德老家居住。90萬元的**，加上兩年來的還款，一共110萬元全跌沒了，李濤內(nèi)心像被人剜了塊肉，鮮血不斷。來了幾波人看房后，依舊沒有成交。每次還貸，都有一種說不出的痛。燕郊因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國城郊而得名，有“天子腳下，御駕行宮”之美譽(yù)。它是中國的著名小鎮(zhèn)，夾在北京通州和順義之間的一塊“飛地”，因為距離天安門只有35公里而舉足輕重。一份關(guān)于中國特大鎮(zhèn)的人口榜單顯示，在2007年前，燕郊只有10余萬人。2015年，燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮(zhèn)第一名。燕郊隨北京的發(fā)展而興，也隨著北京的風(fēng)吹草動而搖擺不定。作為北京的”睡城“，燕郊晚上有人居住，白天大街上，人煙稀少。房子，是燕郊永遠(yuǎn)的關(guān)鍵詞，也是燕郊人心中的痛。受地緣因素的影響，燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人群，成為他們首次置業(yè)起點。對于投資客來說，燕郊樓市似乎已成為一個賭局，有的賺得盆滿缽滿不再戀戰(zhàn)，認(rèn)輸?shù)娜艘膊粩嘁а罀伿?，也有一些場外的人虎視眈眈在官網(wǎng)。過去10年間，燕郊房價從每平方米4000元增長漲到2017年初的3萬多元，現(xiàn)在又回到1.6萬元左右，樓房也越建越密。幾年的時間里，燕郊的房價猶如過山車，一部分在價格頂峰入場的投資客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。賣掉的話，虧掉幾十甚至上百萬元。不賣的話，每個月要交一筆不小的月供。如今，已經(jīng)成為燕郊投資客的燙手山芋。更多的人，是不服輸，雖然租金和月供的缺口非常大，但他們還繼續(xù)堅持扛著，在這些人看來，跌下去的，還會漲回來?？礉q的人，他們有兩個期待：一是北京正在規(guī)劃的22號地鐵通過燕郊，二是限購政策解除。還有一部分人，做著更斑斕的夢，他們夢想著1958年的歷史重演“燕郊劃北京”——這一年，隸屬于河北的通州被劃給了北京。期待通過在燕郊購房得到戶口、有朝一日能成為北京人。京津冀一體化中提出“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”后，他們覺得這個夢越來越接近真實。甚至網(wǎng)上有人說，河北省會遷到通州，讓人哭笑不得。這個白日夢中，通吃的贏家就是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商。燕郊樓市的凄涼，很多人把它歸結(jié)于嚴(yán)格的限購，其實這僅僅是原因之一。同樣是環(huán)京的涿州，政策相對寬松兩年來價格也直線下降，燕郊樓市的大起大落是因為泡沫的破滅。不排除接下來或許會煥發(fā)生機(jī)，但需要漫長的等待。房價腰斬，**跌沒了2015年秋，通州成為北京城市副中心，一河之隔的燕郊房價從每平方8千元左右上漲的1.5萬元。第二年，北京樓市的大幅升溫，帶動了燕郊房價急速上漲。2016年12月底，汪霞和全國各地的無數(shù)投資客一樣，按捺不住內(nèi)心的躁動，專程從遼寧葫蘆島坐高鐵趕赴北京，再直奔燕郊。之前，北京一位朋友已經(jīng)在燕郊買了兩套，她對燕郊的各種利好已有“備課”，汪霞找了幾家中介，到處都是看房的人，“時間就是金錢，猶豫也有成本”，跑了幾趟，汪霞親眼見一些房子坐地三萬、五萬地漲價，甚至有看房者主動漲價搶房。汪霞來到位置比較偏僻的嘉都小區(qū)，這里環(huán)境不錯，由于交房沒多久，業(yè)主沒有房本，難以過戶，但是她不敢多想，匆匆以2.3萬元/平的價格簽下一套92平方米的房子。為此，她賣了一套遼寧葫蘆島的房，籌了81萬元的**。“朋友訂了，我就跟著訂了，都沒怎么看，特別輕率，現(xiàn)在想起來都是淚啊”，回想起當(dāng)初買房的情景，汪霞忍不住感嘆：“我本來不懂，以為朋友懂，結(jié)果她只是有錢任性”。汪霞的這位朋友，早年從事銷售工作，收入好的時候一年一兩百萬元。2017年初的幾個月，嘉都房子一平方漲了幾千塊，汪霞暗暗高興自己“成功的選擇”。作為環(huán)京樓市的代表，其他樓盤甚至創(chuàng)下了每平方米房價破3萬元奔4萬元的輝煌“戰(zhàn)績”。一家樓盤的在建項目，別出心裁的廣告為了引起人們關(guān)注。她完全沒有意識到，“限購”的達(dá)摩克利斯之劍已經(jīng)懸在頭頂。2017年3月17日，北京認(rèn)房又認(rèn)貸的“3·17新政”出臺；3月22日，廊坊市主城區(qū)、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高**比例；4月5日，三河市限購實施細(xì)則出臺，進(jìn)一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，本地戶籍限購2套。屬于“北三縣”之一三河市的燕郊因為燕郊產(chǎn)業(yè)空心化，就業(yè)人數(shù)有限，擁有購房資格的人非常有限，樓市成交量迅速萎縮，房價直線下滑。2018年春天，房東拿下這套房的房產(chǎn)證后，不斷催汪霞辦理過戶手續(xù)，但她沒有購房資格，也無法辦理按揭貸款。中介支招說，讓汪霞出13萬元的公關(guān)費打通政府工作人員，補(bǔ)交社保辦理購房資格，但汪霞覺得不靠譜，所以對這一方案予以拒絕。此時，汪霞所購買的嘉都，每平方**低已經(jīng)降到1.4萬元左右。在環(huán)京樓市大蕭條的背景下，曾經(jīng)房價漲勢兇猛的“領(lǐng)頭羊”，燕郊也成為這一輪樓市的領(lǐng)跌者。房東也在北京上班，**初只花3000多元一平方米購買，每個月還貸才800多元，汪霞獲得的情況是，“他說他爸做生意欠錢了，所以賣房”。
全部3個回答>房子買了兩年可以賣嗎? 我的房子買了未夠兩年現(xiàn)在想賣掉，可以過戶嗎
153****1407 | 2019-01-22 16:30:20
已有5個回答
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131****1592
現(xiàn)行的個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則規(guī)定:
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:52
1、2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
2、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。
擴(kuò)展資料
財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅。
此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。
昨天，兩部門又進(jìn)一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
稅務(wù)總局明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
參考資料:人民網(wǎng)?二手房優(yōu)惠政策一律延續(xù) -
133****4998
首先簡單了解一下國家政策：國家在今年3月30日宣布普通住宅營業(yè)稅減免條件由滿5年改為滿2年，俗稱營業(yè)稅五改二，具體計算標(biāo)準(zhǔn)為普通住宅過戶價*5.6%，非普通住宅無時間限制統(tǒng)一（過戶價-原價）*5.6%。
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:45
其次針對你家的情況屬于買過來才一年，如果是二手房基本可判定個人所得稅是沒有的，因為個稅一般可選核定或者核實進(jìn)行交易，核實情況下可判定沒有個稅。
**后房子好賣不好賣是綜合因素決定的，當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系、房子本身品質(zhì)、價格、稅費等，不可一概而論。 -
136****4750
只要是有房屋所有權(quán)證的房子，都可以自由買賣。只是所交納的稅費是有所區(qū)別的。您的房子交易過程中需要交納以下費用：
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:38
1、契稅（成交價的3%）小于140平米的減半。
2、不滿五年需要交納營業(yè)稅（成交價的5.5%）。
3、個人所得稅（成交價的1%）。不過現(xiàn)在在房屋買賣過程中，出售方只需要報出一個凈得價，所有稅費都是買方承擔(dān)的。 -
138****8704
一個項目公司名下有多個地塊，其中多個商業(yè)地塊，只有一個住宅地塊，而且均已經(jīng)辦理土地證，我們只想要其中的住宅地塊，請問如何操作？
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:33
根據(jù)大家的經(jīng)驗，如果通過傳統(tǒng)手段股權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么必然幾個地塊是一起綁定的，項目公司的各種債權(quán)債務(wù)也會一并過來，無法達(dá)到收購方的目的；
如果采取單獨轉(zhuǎn)讓住宅地塊，基本沒有太可行的路徑，直接買賣土地使用權(quán)，國家法律是不允許的，采用在建工程轉(zhuǎn)讓，必須要滿足25%投資額的限制，這個相當(dāng)于給交易判了死刑，很多項目收購都是因此夭折；
這時候，有人就想了，我想個辦法把土地剝離出來，新設(shè)一個項目公司裝進(jìn)去不就行了，當(dāng)然這是**理想的，然而老岳經(jīng)歷這么多年收并購，基本發(fā)現(xiàn)不可行，因為這里面會涉及到土地使用權(quán)變更，在很多情況下，土地過戶會被視同轉(zhuǎn)讓，根本不會給你辦理過戶手續(xù)，政策上完全行不通。然而，事實總會讓你大開眼界，某些實操案例好像真的辦成了！
注意注意，此種手法不是所有地方都可行，但是你得承認(rèn)這是事實！
關(guān)于這種方式，大家的叫法各有不一，有的稱為“土地剝離新設(shè)”、有的稱為“土地作價入股”、有的稱為"土地使用權(quán)出資"，有的簡單稱為“土地過戶”；
不管叫法是什么，這個過程有兩個核心要素： 1. 土地權(quán)屬發(fā)生了變更，需要重新辦理土地證 2.土地價值發(fā)生了變化，一般都存在增值的過程；好了，各種理論鋪墊都結(jié)束了，上案例！
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案例1： 某開發(fā)商早年用公司A拿了幾塊土地，其中只有一宗屬于住宅用地，規(guī)模100畝，每畝300萬，總價值 3億元，土地款全部繳齊并辦理了土地證。后期因為開發(fā)資金不足，一直擱置了幾年，后期土地市場行情變好，開發(fā)商決定把其中**容易出手的住宅用地轉(zhuǎn)出去,
于是，地主進(jìn)行了如下操作，解決了單一地塊的交易問題：
第一步：成立新的全資子公司B，認(rèn)繳注冊資本金1000萬
第二步：將土地使用權(quán)重新評估，假設(shè)評估值為5.5億元；
第三步：按照5.5億元的評估價將土地使用權(quán)出資至項目公司B，1000萬用于實繳注冊資本，其余用于增資，項目公司注冊資本變更為5.5億元；
第四步：土地過戶，將土地證變更至項目公司名下；
第五步：母公司A繳納增值稅、土地增值稅、所得稅，公司B繳納契稅，A依法向B開具足額增值稅專用發(fā)票；
第六步：將項目公司重新作價，假設(shè)為6億元，轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)；
以上五步屬第一階段，完成土地剝離新設(shè)，作價入股過程，第六步屬于第二階段，完成項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓；
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那么我們來算一算，這個過程買賣雙方各自付出了哪些代價和成本？
一、地主總收入：6億元
二、土地剝離新設(shè)過程稅費計算
共涉及5項稅費，其中增值稅、所得稅和土增稅屬于大額稅種；
（1）增值稅繳納： 5.5億元/1.1*10%=5000萬；（評估值/1.1 *10%）,價稅分離后，不含稅金額為5.5/(1+10%)=5億元；
特殊說明：這里很多人問什么不按照增值部分征收，這也是老岳**初的困惑點，但因親眼見到增值稅專票原件，稅務(wù)局確實征收方式如此，事實勝于理論，大家先默默的記住，后期老岳有了確切答復(fù)后在留言處詳細(xì)說明；
（2）增值稅附加：5000萬*12%=600萬 （ 增值稅*12%）
（3）印花稅： 5億元*0.05%=25萬 （不含稅金額*0.05%）
（4）土增稅繳納：
扣除金額：3億+600萬+25萬=3.06億元 （原值+稅費，不含增值稅）
增值額：5億元-3.06億=1.94億元 （ 不含稅金額-扣除金額）
增值率：1.94億/3.06億元*100%=64%（增值額/扣除項目金額）
土增稅: 1.94億*40%-3.06*5%=0.62億元 （50%-100%部分）
（5）所得稅：（5億元-3億元-0.562億-0.62億元）*25%=2045萬元；
不難看出，綜合以上，三大稅種+兩小稅種 ，即為5000萬+600萬+25萬+ 6200萬+2045萬=1.39億元；
三、 出讓項目公司過程稅費計算
此過程只需繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅，印花稅忽略不計；
1. 股轉(zhuǎn)取得收入 6億元
2. 取得股權(quán)所付出的成本5.5億元
3.所得稅繳納額（6億元-5.5億元）*25%=1250萬；
四、賣方股東盈利
在各付各稅的情況下，股東實際拿到手的6億元-3億元-1.39億元-1250萬=1.5億元，我們計算一下，3億元的土地原值，**終凈賺1.5億元，也算還不錯了?。ù蟛糠智闆r下，賣方經(jīng)常會把稅費加到買方頭上，利潤更高）
如果以上數(shù)字你看的有點懵沒看懂？別太在意，記著有三大稅就可以行，增值稅、土增稅和所得稅，剩下的交給財務(wù)算細(xì)賬；
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五、買方承擔(dān)稅費
**后再說一句，如果項目公司契稅由買方承擔(dān)的話，那么只有一個很小的契稅，但是收益卻很大，因為未來增值稅計算中，土地成本扣除項目按照新的土地成本5億元計算，大大降低了土增稅！
契稅計稅基礎(chǔ)：5.5億元-5000萬=5億元；
契稅稅率：4%
契稅金額：5億元*4%=2000萬
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分析： 經(jīng)過案例分析，可以看出，采用土地使用權(quán)出資，賣方的稅負(fù)還是比較重的，但是**大的好處是不受25%的投資額限制，極大的提高了轉(zhuǎn)讓靈活度，同時對于買方而言，不必承擔(dān)項目公司的各種債權(quán)債務(wù)，而且在未來的土增稅清算中，可以采用新的土地價值，大大降低了稅費，所以，如果能落地執(zhí)行，這種依然不失為一種非常好的交易方式。
當(dāng)然，這個過程我們替賣方算帳，其實主要是很多情況下，賣方只考慮凈收入，稅費依然會轉(zhuǎn)嫁到買方身上，所以，如果能學(xué)會對方的計算方法，也是很有必要的。
小伙伴，你學(xué)會了么？ **終重申一句，不是所有地方都可以這么操作！
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137****9690
查看全文↓ 2019-01-22 16:30:26
2018年12月27日早晨，眾多居住在北京像素的年輕人像往常一樣，涌進(jìn)地鐵6號線草房站，奔向北京各大寫字樓，開始新的一天。
北京像素號稱北京**大的商住樓盤，在東五環(huán)外、朝陽區(qū)與通州區(qū)交界處。
2018年12月，北京像素小區(qū)，樓房窗戶密密麻麻。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
小區(qū)一共19棟高樓，窗戶密密麻麻，東南西北各種朝向都有，就像一個大蜂巢。這里有近1萬套房屋，面積從30到70多平米不等，居住著三萬多人。
雖然建于2010年前后，但因缺乏維修，樓內(nèi)就像老舊的宿舍，每層30戶，走廊又暗又長。推拿店、美甲店、寵物店直接開在小區(qū)里，辦公室出租廣告隨處可見。
很多北漂選擇在這里落腳，他們沒有戶口，又暫時沒有購房資質(zhì)。
比如陳林，兩年前，他懷揣著父母和親戚幫忙湊的150多萬塊錢，在北京像素買了一套40多平的開間。
“商住房”是一個很微妙的概念，在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成住房進(jìn)行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。
與普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后產(chǎn)權(quán)到期；不能落戶；**高、貸款年限少；水電氣費貴，稅高。
北京像素每層30戶，走廊又暗又長。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
這些陳林都不在乎，他甚至選擇性忽略了小區(qū)雜亂的環(huán)境和頭頂上幾乎每分鐘一次的飛機(jī)噪音。北京像素對他而言**重要的意義在于，終于在北京買了房、安了家。
陳林早已打算好，等后面交夠五年社保，就把房子賣掉，去換一套北京的普通住宅。
2016年買房的時候，他不愁將來賣不掉，畢竟那時僅北京像素一個小區(qū)就聚集了近20家中介門店，聽說每月都能成交幾百套。
動態(tài)黑色音符
房子不好賣了
但在2017年3月26日之后，一切都變了。
當(dāng)日，為打壓炙熱的房地產(chǎn)市場，北京出臺了空前嚴(yán)厲的商住房調(diào)控政策。明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?，從態(tài)度上否定了商住房的所謂“居住”屬性。
政策同時規(guī)定，個人購買存量商住房時，要求名下無房、五年社保或繳稅，并且只能全款購買。
2018年12月，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
購買商住房的條件從不限購變得異?？量?，有人評價這等于對商住房市場“一劍封喉”。
不僅北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出臺措施，對商住房加以限制，商住項目也因此迅速降溫。
2018年12月，距離政策出臺一年半多，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。其中一家大型連鎖中介機(jī)構(gòu)的工作人員小心翼翼地回避著“商住房”的字眼，改稱“商業(yè)房”。
市場的冷淡還反映在成交量上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后20個月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交僅5409套，而此前的20個月（2015年8月-2017年3月），成交套數(shù)為 89690套。
也就是說，北京商住房成交量暴跌了94%。
現(xiàn)在，北京像素的復(fù)式戶型報價降到4萬/平米左右，調(diào)控前，同類型的房源報價一度接近7萬/平米。
但是在陳林看來，報價4萬還是3萬都沒有任何意義，因為現(xiàn)在很難找到下一個接盤的人，真心想賣房的業(yè)主只能不斷降價。
他說，雖然規(guī)定可以賣給公司，但現(xiàn)實中很少有公司愿意買，因為公司完全可以用更低的成本租一套類似的房子。
相關(guān)問題
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可以賣的，需要交的費用有下面幾點：（1）只是由于你的房子是在兩年內(nèi)出售需要繳納契稅。（2）通常情況普通住宅面積在90平米一下的，按房價1%征收。（3）如果面積在90平米以上140以下按照普通住宅征收1.5%。（4）如果是非普通住宅征收成交價的3%。（5）還會有其他的一些中介費什么的。（6）如果再次購買還是可以申請享受優(yōu)惠，但是再買房契稅**低也得是1.5%的比例了。
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二手房沒有規(guī)定買多久可以在賣，可以剛剛買了就賣都可以了。只要產(chǎn)權(quán)證的名字變更為買受人的名字了，那么想在想將房子賣掉都是可以的，只不過需要繳納稅費，辦理過戶的稅費如下：1.個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；2.契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；3.營業(yè)稅：5.6%（賣方出，滿兩年免征）；4.交易手續(xù)費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；5.工本費：80元（買方出）；
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新房買來后，房產(chǎn)證出來的話隨時都可以交易，只是辦手續(xù)的時間得花上兩三個月，房產(chǎn)證如果沒有滿5年，要交的營業(yè)稅挺高的，如果房產(chǎn)證沒有出來的話，得去公正，手續(xù)辦完就可以賣出去，只是不能貸款了，買方要一次性付款，時間也更短。還有一種就是房子買來直接轉(zhuǎn)讓，如果是要投資的話，直接收取一些轉(zhuǎn)讓費，買方直接和開發(fā)商簽合同。相關(guān)的就這些了 希望有用吧
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看看這個也許能幫到你,稅費計算買方1、契稅：成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房,二次購房或大于144平米的稅率為3%）2、交易服務(wù)費：建筑面積（平方米）×3元3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）賣方1、交易服務(wù)費：建筑面積（平方米）×3元2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%3、：成交價或評估價（高者）×1%4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%5、商品房：按× 3% × 未交的建筑面積6、分?jǐn)傎M用：成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下）成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上）7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）
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