??小白求助小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？小產(chǎn)權(quán)房是只可以集體內(nèi)部買賣嗎?

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• 146****0920

  買“小產(chǎn)權(quán)房”有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  1、無(wú)法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
  小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房**大**嚴(yán)重的問(wèn)題。
  2、無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款
  購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；
  同樣未來(lái)也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押。
  3、拆遷補(bǔ)償難，質(zhì)量沒(méi)保證
  因不是房屋合法所有人，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者將來(lái)遇到拆遷，將得到補(bǔ)償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆后，購(gòu)房人很可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。
  另外開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，為賺錢會(huì)偷工減料，職能部門(mén)也一般不會(huì)監(jiān)管這些房子，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題，一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購(gòu)房者基本無(wú)法維權(quán)，**終只能自行承擔(dān)損失。
  4、小產(chǎn)權(quán)房交易難
  小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

  查看全文↓ 2018-08-31 09:43:27
• 135****6885

  小產(chǎn)權(quán)房買賣屢禁不止的原因:
  1、 巨額利益誘使小產(chǎn)權(quán)房出售
  即使國(guó)家有相關(guān)法律條約明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，還是有很多小產(chǎn)權(quán)房掛出牌來(lái)公開(kāi)出售。很多小產(chǎn)權(quán)房都是基于占用耕地，而村集體用地的公章主要掌握在村干部手中，這種交易并不麻煩?；诶娴年P(guān)系，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)交易采取默認(rèn)的態(tài)度。
  2、 商品房?jī)r(jià)格昂貴
  即使知道交易有風(fēng)險(xiǎn)，但是面對(duì)無(wú)力承受的高昂房?jī)r(jià)，還是有很多低收入者選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
  3、村民利益可觀
  村民可以通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房買賣獲取利益可觀的分紅，或者可以通過(guò)出售的自住房得到數(shù)目不菲的金額，這對(duì)于人均收入不高的村民來(lái)說(shuō)無(wú)疑是誘惑極大的。

  查看全文↓ 2018-08-31 09:43:09
• 147****7032

  小產(chǎn)權(quán)房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
  既然如此，那么小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?能不能買，我們要考慮的是買來(lái)的用途，是自己住還是轉(zhuǎn)讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說(shuō)拆就拆。并且購(gòu)買協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見(jiàn)證人并在協(xié)議書(shū)上簽名，協(xié)議書(shū)內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動(dòng)協(xié)助買主辦理過(guò)戶手續(xù)、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購(gòu)房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時(shí)就不要考慮了，在小產(chǎn)權(quán)房的**新政策下，轉(zhuǎn)手不方便，且收入也不會(huì)很大(目前現(xiàn)狀情況下)。
  另外，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房還須注意的是，這類房子從法律上來(lái)說(shuō)是不允許交易的，因此沒(méi)有法律效應(yīng)，在購(gòu)買后如果出了問(wèn)題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們?cè)谫I之前應(yīng)特別注意這點(diǎn)。

  查看全文↓ 2018-08-31 09:42:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買么？ 小產(chǎn)權(quán)樓房可以買賣嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不可購(gòu)買，那合法的是否可購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

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• 問(wèn) 集體小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子無(wú)房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買賣，但是由于無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法備案，不受法律保護(hù)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無(wú)房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎？
  答

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。 小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。 由此看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房如何買賣小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  答

  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無(wú)法辦理抵押等。當(dāng)然，這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款，這是**直接的方法。2、如果購(gòu)買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購(gòu)買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。以上便是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，以及購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦等問(wèn)題的相關(guān)分析。通過(guò)上文的閱讀，我們應(yīng)該知道，小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下也是不合法的。因而，廣大購(gòu)房者在購(gòu)買之前應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)，**好不要去買這類房產(chǎn)，容易帶來(lái)糾紛。

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• 問(wèn) 集體產(chǎn)權(quán)是小產(chǎn)權(quán)房嗎
  答

  集體產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)房還是有一定區(qū)別的，雖然二者都同屬于集體用地，但因?yàn)榻ㄔ斓姆讲煌远咧g還是有本質(zhì)的區(qū)別。集體產(chǎn)權(quán)住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)也不能夠買賣，由地方政府批準(zhǔn)之后是由國(guó)家扶持建造完成，小產(chǎn)權(quán)的房子一般是在農(nóng)村集體上建設(shè)，可以出售給本村的村民。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒軌蜣k理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，所以現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一房?jī)少u，房屋爛尾，買賣合同無(wú)效等多種問(wèn)題。2、因?yàn)椴荒苻k理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，所以也就沒(méi)有辦法落戶。3、小產(chǎn)權(quán)的房子是不能夠在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的，而且不能夠抵押也就不能夠享受正常的拆遷補(bǔ)償，購(gòu)房人在購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房之后，其實(shí)比較被動(dòng)，即便是之后能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，也需要再次繳納土地出讓金。