二手房買賣沒過戶有哪些風(fēng)險？

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• 152****2360

  買二手房具體注意事項：
  1、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  2、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  首先要看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  4、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  5、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度。
  注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
  6、查看是否有私搭私建部分。
  是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
  7、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
  戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
  8、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  希望以上內(nèi)容對你有所幫助。

  查看全文↓ 2018-08-15 02:45:02
• 152****7232

  1、合同可能被認定無效
  《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
  （1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （3）以合法形式掩蓋非法目的；
  （4）損害社會公共利益；
  （5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  注：延期過戶主要的風(fēng)險就是有可能合同被判無效，這個不僅在理論上，而且實踐中是有真實案例的。
  2、交易風(fēng)險
  按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書是認定房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。只要房屋沒有辦理過戶，在過戶之前房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在雙方等待過戶的期限內(nèi)，賣方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣方自身原因，比如涉及債務(wù)糾紛訴訟時，被第三人通過法院查封等可能性。
  而一旦賣方將房屋抵押、轉(zhuǎn)售或者房屋被司法機關(guān)、行政機關(guān)查封凍結(jié)，這個時候買方的利益將無法保證。此外，國家對于二手房交易的相關(guān)政策變動頻繁。
  一旦雙方在約定過戶之前的時間內(nèi)國家出臺了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來影響。
  3、房屋毀損風(fēng)險
  在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風(fēng)險，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價值等問題，買賣雙方誰來承擔(dān)責(zé)任就很難界定了。
  4、過戶風(fēng)險
  如果在規(guī)定的時間內(nèi)不進行過戶，就會增加過戶風(fēng)險，畢竟不是所有的房產(chǎn)都可以過戶，即使具有房本，產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)對于房產(chǎn)交易和上市進行限制。

  查看全文↓ 2018-08-15 02:44:51
• 131****8008

  購買二手房后不立即過戶后果：房產(chǎn)在法律層面尚不屬于買方，在過戶時有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險，比如發(fā)生賣房人反悔、死亡、糾紛等變故，給房產(chǎn)過戶帶來風(fēng)險。建議立即過戶或者辦理預(yù)告登記。
  《房屋登記辦法》：
  第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
  （一）買賣；
  （二）互換；
  （三）贈與；
  （四）繼承、受遺贈；
  （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

  查看全文↓ 2018-08-15 02:44:42

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣沒過戶有哪些風(fēng)險？
  答

  很多人簽完二手房屋的買賣合同后，出于各種原因不及時辦理房屋過戶手續(xù)，那么二手房買賣不過戶后果如何，二手房買賣不過戶有何風(fēng)險呢？這個問題對于二手房買賣中的雙方都具有重要的影響，小編為您從這兩方面具體分析這種情況下對于買家來說存在哪些潛在的風(fēng)險，希望能對您有所幫助。一、二手房買賣不過戶后果如何？這幾年，隨著房價的不斷上漲和國家對房地產(chǎn)政策的連續(xù)調(diào)整，二手房買賣合同大量增多。但是出于各種原因，很多人簽訂合同后并沒有馬上辦理房屋過戶手續(xù)。在這種情況下，雖然房產(chǎn)交易的雙方進行了公證或者簽訂了協(xié)議，甚至房屋已經(jīng)實際交付，但買賣雙方?jīng)]有到交易中心辦理登記過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進行變更的，產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣方，由于我國對不動產(chǎn)實行的是登記制度，買賣雙方簽訂的合同只能體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系。如果雙方不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記那么就對物權(quán)變動不發(fā)生法律效力，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是賣方。二、二手房買賣不過戶有何風(fēng)險？在這種情況下，出賣人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。賣方可以申請遺失補辦重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣房人存在其他債務(wù)被訴之法院，根據(jù)**高人民法院的司法解釋，買方對未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)。公證房屋買賣合同和委托合同能夠證明合同是真實、合法的，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系。因此，經(jīng)過公證的合同和委托書，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當(dāng)事人一旦行使解除的權(quán)利，公證的合同和委托書也就失去了效力。而對于買方來說，由于沒有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，買方并未建立自己的房產(chǎn)檔案、沒有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利，如將房產(chǎn)再次賣出、抵押貸款、拆遷賠償?shù)鹊?，這改變不了一房兩賣、房屋被抵押、查封、公證存在失效的風(fēng)險。當(dāng)然賣方的相關(guān)權(quán)利也會受到影響。如果雙方約定延期過戶，在此期間房屋所有權(quán)仍在賣方名下。如果賣方想再買房，就會受到新政對二套房貸的政策制約。小編提醒：以上就是對“二手房買賣不過戶后果如何，二手房買賣不過戶有何風(fēng)險”的解答，希望能對您有所幫助。購買二手房要規(guī)避風(fēng)險**好能直接過戶，除此之外沒有其他更好的規(guī)避風(fēng)險的辦法。從簽約到過戶，這個期間越長，買方不可預(yù)知的風(fēng)險就越大。因此，在二手房買賣中，雙方**好能按照正規(guī)途徑辦理過戶手續(xù)，千萬不要存在僥幸心理。如果辦理手續(xù)的過程中有任何疑問，一定要咨詢專業(yè)的法律人士，以保障自己的合法權(quán)益。

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• 問 二手房買賣避稅有哪些風(fēng)險？
  答

  （一）做低合同價，能避就避。做低合同價是二手房市場買賣雙方**常用的避稅方式。比如一套實際轉(zhuǎn)讓成交價格為20萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽訂協(xié)議后，遞交給房產(chǎn)局的過戶價則是以15萬元成交，這樣剩余5萬元所產(chǎn)生的稅費就可以輕易地避掉了。這種方式可能導(dǎo)致買家根據(jù)低報的過戶價格來付款，造成業(yè)主損失。（二）先租后買，延期交易。兩稅都將5年作為界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅。于是，市場上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來達成交易的情況。該辦法因為在相當(dāng)長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，房子的產(chǎn)權(quán)并不是買方的，如果房價上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。假如幾年后房屋獲得時樓價跌了，買家必然也不愿繼續(xù)交易，未來買賣雙方無論哪一方反悔都會產(chǎn)生糾紛。（三）假贈予真買賣，暗箱操作。在新政策頒布后，不少業(yè)主通過假贈予偷逃個人所得稅和營業(yè)稅等。首先，由于雙方私下進行交易，一旦一方違約，很容易引起糾紛；其次，由于贈予不是買賣行為，而買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護，很難要求房主賠償；**后，贈予在房產(chǎn)證過戶之前，隨時可以撤銷。（四）假離婚。根據(jù)規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征個人所得稅。也就是說，夫妻雙方的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時要繳納個人所得稅。許多夫妻便通過假離婚的形式進行避稅。因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時對財產(chǎn)分割不會做過多考慮。因此，離婚后，一旦出現(xiàn)一方拒絕復(fù)婚的話，另一方很難維護自己的合法權(quán)益。

• 問 二手房沒過戶
  答

  沒過戶要看是因為什么原因沒有過戶，如果是政策或不可抗因素是不用付的。反之如果是因為單方違約那么違約方要支付中介費的

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• 問 買二手房的風(fēng)險有哪些? 買賣二手房風(fēng)險如何規(guī)避？？？
  答

  賣房其實風(fēng)險在于時間，金錢上的風(fēng)險為零。買你房子的朋友把錢給你了，你才交房，不給錢你不交房，他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**（買房者貸款）3.進交易中心（產(chǎn)權(quán)過戶）4.產(chǎn)權(quán)證下來（買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號,買房得到產(chǎn)權(quán)證）5.交尾款，賣家交房及辦理過戶手續(xù).

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• 問 我買了一套二手房，房產(chǎn)證上的戶主不是現(xiàn)在的戶主，他們沒有過戶，我頭一次買，這樣有問題嗎？
  答

  二手房不過戶的風(fēng)險：一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險，嚴重的會導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。二、違約風(fēng)險延遲過戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導(dǎo)致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。

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