??夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但只有一方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，這合同生效嗎？

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• 153****1332

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
  (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會(huì)公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 只要不存在上述幾種情況，合同都是有效的。不要擔(dān)心因?yàn)樯倭斯灿腥说暮灻贤瑫?huì)無(wú)效。 另外，合同的效力與過(guò)戶(hù)行為的效力是分開(kāi)來(lái)看的。 具體房屋過(guò)戶(hù)行為是否有效，要看買(mǎi)方對(duì)于房子權(quán)屬的知曉情況如何。 二手房交易雖好，但也風(fēng)險(xiǎn)重重，入行需謹(jǐn)慎吶！建議大家簽合同時(shí)一定要小心處理

  查看全文↓ 2018-08-07 16:22:17
• 152****8205

  在買(mǎi)二手房時(shí)，如果房產(chǎn)證上有共有人一定要讓共有人都簽字，沒(méi)有共有人也盡量讓產(chǎn)權(quán)登記人的配偶也簽字，也要盡早及時(shí)過(guò)戶(hù)，以免帶來(lái)不必要的麻煩。另也想告訴大家金錢(qián)是有價(jià)的，誠(chéng)信是無(wú)價(jià)的。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:56
• 156****5799

  1、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人其權(quán)利的正當(dāng)性，有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人。從合同法的鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神以及保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益出發(fā)，買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權(quán)益，由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)保障。該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。(賣(mài)方應(yīng)協(xié)助買(mǎi)方到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)合同的真正目的。)但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
  2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，房產(chǎn)共有人不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人，即買(mǎi)方。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)確認(rèn)有效。
  處分權(quán)人與他人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)其事后是否取得所有權(quán)或處分權(quán)和權(quán)利人事后是否追認(rèn)兩種不同情況來(lái)分別判定買(mǎi)賣(mài)合同的效力。**高法院考慮到《物權(quán)法》實(shí)施后，依照《物權(quán)法》第十五條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果區(qū)分原則的規(guī)定精神，有必要區(qū)分合同的效力與合同的履行，體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)合同中，就是要區(qū)分買(mǎi)賣(mài)合同與無(wú)權(quán)處分，即在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，不會(huì)影響到原因行為的買(mǎi)賣(mài)合同之效力。
  《買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！边@一無(wú)處分權(quán)人所簽買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)《合同法》第五十一條的上述規(guī)定進(jìn)行了顛覆性的改變。
  據(jù)此規(guī)定，出賣(mài)人在簽約時(shí)對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。但是，買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效后，能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣(mài)人事后能否取得所有權(quán)或處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)處于效力待定狀態(tài)。因無(wú)權(quán)處分致使買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。換言之，真正的所有權(quán)人事后是否追認(rèn)，以及出賣(mài)人事后能否取得出賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)或處分權(quán)，不再是認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同效力應(yīng)考慮的因素，而是買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，由此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)所應(yīng)酌量的因素。簡(jiǎn)言之，買(mǎi)賣(mài)合同的生效與出賣(mài)人對(duì)出賣(mài)標(biāo)的物是否擁有所有權(quán)或處分權(quán)無(wú)關(guān)。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:21
• 138****4789

  依據(jù)**近的司法案例來(lái)看，一般認(rèn)為：購(gòu)房人通常情況下難以得知簽字一方是否故意損害另外一方的權(quán)利，同時(shí)由于房產(chǎn)的價(jià)值較大，認(rèn)定夫妻之間有互為代理的權(quán)限也是不符合法律規(guī)定的。所以認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵是該房產(chǎn)登記在了誰(shuí)的名下。
  一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示為原則，當(dāng)由夫妻一方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者有義務(wù)審核房屋登記在哪一方名下。當(dāng)?shù)怯浽诜蚱薅嗣禄蛘叩怯浽诜呛贤虾炞址矫?，那么?gòu)房人僅與夫妻一方簽訂合同，而且在沒(méi)有得到夫妻另一方授權(quán)的情況下，不能輕易認(rèn)定購(gòu)房者為善意，因?yàn)楹贤ǖ?1條規(guī)定：無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，該種情況下合同為效力待定合同，需要經(jīng)過(guò)夫妻另一方的追認(rèn)。
  二、如果房屋登記在夫妻中的簽字一方的名下，那么合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，因?yàn)橘?gòu)房人只負(fù)有對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況形式審查的義務(wù)，《物權(quán)法》規(guī)定房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)是享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的證明，購(gòu)房人可以相信房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人是唯一的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處分該房產(chǎn)。購(gòu)房人沒(méi)有義務(wù)去審查出賣(mài)人是否已婚，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)之類(lèi)的信息。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:03
• 152****7923

  一、按法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，因此，若房地產(chǎn)權(quán)證是記載夫妻二人的名下或者記載在非簽合同一方名下，考慮購(gòu)房人具有依據(jù)房屋權(quán)屬證明審查房屋的所有權(quán)狀態(tài)的義務(wù)。
  在房屋共同登記在夫妻二人的名下或者在非簽合同一方名下時(shí)，在購(gòu)房人僅與夫妻中一人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而且在簽名一方未取得其配偶的授權(quán)下，此時(shí)，不能輕易認(rèn)定購(gòu)房人為善意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。因此，在未取得出賣(mài)人的配偶同意的情況下，上述情況中所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力待定。若出賣(mài)人的配偶**終拒絕追認(rèn)合同的效力，則該合同不能作有效處理。反之，如果房屋僅登記在夫妻其中一人，該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》由登記的權(quán)利人簽名。
  二、考慮到購(gòu)房人對(duì)房屋出賣(mài)人是否有權(quán)處分房屋僅負(fù)有形式審查義務(wù)。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”的規(guī)定。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，購(gòu)房人有理由相信房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人是唯一的所有權(quán)人，其有權(quán)處分房地產(chǎn)。購(gòu)房人沒(méi)有義務(wù)去審查出賣(mài)人是否已婚，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)之類(lèi)的信息。事實(shí)上，購(gòu)房人也難以核查上述信息。若將審查義務(wù)強(qiáng)加于購(gòu)房人將不利于鼓勵(lì)交易，也將增加不必要的交易成本。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，維護(hù)交易安全是法律所追求的價(jià)值目標(biāo)。因此，在這情況下，認(rèn)定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效為宜，若因此損害到出賣(mài)人的配偶的利益，出賣(mài)人的配偶可向出賣(mài)人請(qǐng)求賠償損失。在案例三中，由于該房是只是登記在乙一人的名下，也沒(méi)有其它證據(jù)證明甲乙在簽訂合同有惡意串通損害乙配偶的情況，應(yīng)認(rèn)定合同有效。甲付清房款后，其請(qǐng)求乙交付房屋和辦理過(guò)戶(hù)是合理的。
  三、當(dāng)房?jī)r(jià)逐漸上升時(shí)，基于利益的驅(qū)使，出賣(mài)人在履行合同的過(guò)程中為爭(zhēng)取**大利益常常提出各式各樣的反悔理由，其中以夫妻雙方只有一方簽名，另一方事后不同意而主張合同無(wú)效的理由較為常見(jiàn)。
  同時(shí)，如果在購(gòu)房人采取按揭付款或者轉(zhuǎn)按揭付款的情況下，按照廣州市各商業(yè)銀行目前的操作，若出賣(mài)人已婚，還是需要夫妻二人共同到商業(yè)銀行處當(dāng)面簽署有關(guān)的法律文件。為避免日后的麻煩，購(gòu)房人**好還是要求出賣(mài)人的配偶在合同中簽名或者要求出賣(mài)人的配偶出具同意出售房屋的函。同時(shí)，盡量縮短從簽約到房屋過(guò)戶(hù)的時(shí)間。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:20:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??居間買(mǎi)賣(mài)合同，共同財(cái)產(chǎn)夫妻一方?jīng)]簽字視為無(wú)效合同嗎
  答

  夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)不一定都引起無(wú)效的法律后果。我國(guó)《婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”《**高人民法院關(guān)于適用＜婚姻法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第2款規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對(duì)抗善意第三人?！备鶕?jù)法律的相關(guān)規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，賣(mài)方一方未簽字，合同生效嗎？
  答

  居間合同只用來(lái)證明你們的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是在第三方（比如中介）的協(xié)助下完成的，跟你們的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有任何關(guān)系。如果沒(méi)有第三方介入，當(dāng)然不會(huì)有這個(gè)協(xié)議。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎? 婚后以一方名義買(mǎi)房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎?
  答

  婚后一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。婚前的個(gè)人所有房產(chǎn)加上妻子的名字，視為贈(zèng)與，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)新婚姻法第七條 婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于**款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法 》

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的問(wèn)題
  答

  產(chǎn)權(quán)人的配偶簽字，一般需要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)，如果產(chǎn)權(quán)人拒絕追認(rèn)，合同不生效。 因此導(dǎo)致的違約責(zé)任，有違約方承擔(dān)，可以要求依照定金罰則退還雙倍定金。

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• 問(wèn) 夫妻一方的福利房是共同財(cái)產(chǎn)嗎
  答

  是 你們夫妻共同財(cái)產(chǎn)

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