由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款的局限性,幾乎每一份購(gòu)房合同都要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同由于是國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的,條款相對(duì)比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開(kāi)發(fā)商制定的,往往會(huì)限制購(gòu)房者的權(quán)利,甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益。小編列舉了一些注意事項(xiàng),看完這些再簽也不遲。 關(guān)于不可抗力 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明,發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋?zhuān)鐚⑹┕み^(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任,對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由,同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí),購(gòu)房者有權(quán)終止合同,要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng),或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 作為房屋總建筑面積的一部分,分?jǐn)偯娣e的多少,直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。購(gòu)房者應(yīng)該參照有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶瑢?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除。或者在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率,即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),購(gòu)房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于欲售商品房,特別是約定了精裝修的欲售商品房,購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn),防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等,以**大限度地保護(hù)自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 盡管從表面上看,房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的,與發(fā)展商并沒(méi)有直接的關(guān)系,不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中,房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾,保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證,否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金,超過(guò)約定期限的,購(gòu)房者還可以退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 貸款辦不來(lái)怎么辦? 由于在商品房購(gòu)房購(gòu)銷(xiāo)過(guò)程中,普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購(gòu)房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依賴(lài)發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購(gòu)房者本人的資信狀況等因素。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn),就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng),從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任,如果由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn),則購(gòu)房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因,則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)過(guò)程中的承諾 為配合商品房的銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商或個(gè)別銷(xiāo)售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車(chē)位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量,實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分,如果不能兌現(xiàn),必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。對(duì)于開(kāi)發(fā)商作出的種種承諾,一定要不厭其煩,一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí),并明確開(kāi)發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。
購(gòu)房合同協(xié)議通常包含哪些內(nèi)容,有哪些注意事項(xiàng)?
130****8496 | 2024-07-12 11:00:15
已有4個(gè)回答
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185****2223
聽(tīng)說(shuō)購(gòu)房合同涉及很多,包括房屋信息、價(jià)格、付款方式等,還要特別注意房屋質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
查看全文↓ 2024-07-17 14:47:18 -
185****5660
購(gòu)房合同需詳盡明確,關(guān)注房屋質(zhì)量、交付時(shí)間和產(chǎn)權(quán)狀況,別遺漏重要細(xì)節(jié)。
查看全文↓ 2024-07-13 21:06:16 -
180****8682
合同含房屋信息、價(jià)格、付款等,注意房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)和違約。
查看全文↓ 2024-07-12 18:51:40 -
185****3668
購(gòu)房合同包括房屋信息、價(jià)格、付款方式等,注意查看房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證和違約責(zé)任。
查看全文↓ 2024-07-12 11:36:02
相關(guān)問(wèn)題
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買(mǎi)房無(wú)論準(zhǔn)備的多充分,**終都要落實(shí)到購(gòu)房合同里,商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本是什么樣?購(gòu)房簽約要注意什么問(wèn)題?簽合同環(huán)節(jié)可要留個(gè)心眼,小心開(kāi)發(fā)商陷阱,不然所有準(zhǔn)備工作前功盡棄! 商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本: 出賣(mài)人:_________________ 注冊(cè)地址:_________________ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào): 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào): 法定代表人:_______聯(lián)系電話(huà):_____ 郵政編碼:______ 委托代理人:__________ 郵政編碼:________ 注冊(cè)地址:______________ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):_____________ 【本人】【法定代表人】姓名:_____國(guó)籍____ 【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】_____ 地址:_________ 【委托代理人】姓名:_____國(guó)籍:_______ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議: 第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。 【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_______。該地塊土地面積為_(kāi)__________,規(guī)劃用途為_(kāi)__________,土地使用年限自______年_____月_____日至___年__月___日?!〕鲑u(mài)人經(jīng)批準(zhǔn),在上述地塊上建設(shè)商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________,施工許可證號(hào)為_(kāi)_____。 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房,其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一,房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。 該商品房的用途為_(kāi)__________,屬___________結(jié)構(gòu),層高為_(kāi)__________,建筑層數(shù)地上___________層,地下___________層。 該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。 1.按建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米______元,總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。 2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米__________元。 總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的,不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理: 1.雙方自行約定: (1)_____________________ (2)_____________________ (3)_____________________ (4)_____________________ 2.雙方同意按以下原則處理: (1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款; (2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的,出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人,并按__________利率付給利息。 買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足; 超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積 面積誤差比=─────────────100% 合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 1.一次性付款_____________ 2.分期付款______________ 3.其他方式______________ 3.其他方式______________ 買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款,按下列第__________種方式處理:
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由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款具有一定的局限性,幾乎每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者另外簽訂一份購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議。那么簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議要注意什么問(wèn)題?有什么陷阱是你不知道的? 1、關(guān)于不可抗力 陷阱:導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明,開(kāi)發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋?zhuān)鐚⑹┕み^(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它開(kāi)發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 支招:對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現(xiàn)不可抗力時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由,同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí),購(gòu)房者有權(quán)終止合同,要求開(kāi)發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng),或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求開(kāi)發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 陷阱:作為房屋總建筑面積的一部分,分?jǐn)偯娣e的多少,直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定,但實(shí)際操作中個(gè)別開(kāi)發(fā)商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無(wú)關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。 支招:購(gòu)房者可以參照有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶瑢?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?;蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率,即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當(dāng)開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),購(gòu)房者即可以選擇退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 陷阱:對(duì)于預(yù)售商品房,特別是約定了精裝修的欲售商品房,購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn),防止被開(kāi)發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 支招:建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等,以**大限度地保護(hù)自己的利益。 4、關(guān)于房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 陷阱:盡管從表面上看,房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的,與開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有直接的關(guān)系,不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中,房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于開(kāi)發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。 支招:購(gòu)房者需要讓開(kāi)發(fā)商作出相應(yīng)的承諾,保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證,否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金,超過(guò)約定期限的,購(gòu)房者還可以退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 5、關(guān)于貸款辦不來(lái)怎么辦 陷阱:由于在商品房購(gòu)房購(gòu)銷(xiāo)過(guò)程中,普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購(gòu)房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依賴(lài)開(kāi)發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購(gòu)房者本人的資信狀況等因素。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn),就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng),從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 支招:購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任,如果由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn),則購(gòu)房者可以選擇退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因,則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。 6、關(guān)于保修責(zé)任 陷阱:有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任,國(guó)家已經(jīng)作了明確規(guī)定,在此不再贅述。 支招:**好在補(bǔ)充協(xié)議中將開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和廠(chǎng)商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來(lái),要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者聯(lián)系不到廠(chǎng)商的情況下保證正常保修,并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。 7、關(guān)于開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)過(guò)程中的承諾 陷阱:為配合商品房的銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商或個(gè)別銷(xiāo)售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車(chē)位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量,實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分,如果不能兌現(xiàn),必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。 支招:購(gòu)房者妥善保存好原始材料,如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書(shū)、宣傳材料等,一旦發(fā)生爭(zhēng)議或違約,可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。
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購(gòu)房合同有范本嗎?簽訂合同時(shí),需要注意啥呢?跟著小編一起來(lái)看看,注意別上當(dāng)受騙! 購(gòu)房合同為統(tǒng)一模板 內(nèi)文難修改 買(mǎi)房的合同簽訂流程其實(shí)非常簡(jiǎn)單,購(gòu)房者繳納完**之后,開(kāi)發(fā)公司給予購(gòu)房者一個(gè)購(gòu)房憑證或者紙質(zhì)合同,購(gòu)房者到銀行驗(yàn)證完個(gè)人征信后,開(kāi)發(fā)商則會(huì)同購(gòu)房者簽訂網(wǎng)簽合同,購(gòu)房者憑借網(wǎng)簽合同和**繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款,自此一個(gè)購(gòu)房合同簽訂完畢了。 很多購(gòu)房者在填寫(xiě)購(gòu)房合同的時(shí)候,會(huì)對(duì)里面的部分條款產(chǎn)生異議,想進(jìn)行細(xì)節(jié)上的修改。通常此時(shí)置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告知,此份合同是不能修改的,購(gòu)房者唯一能做的就是簽字、按手印。 一般的購(gòu)房合同都是經(jīng)過(guò)房管局審核通過(guò)的,在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作之前,開(kāi)發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行審閱,當(dāng)審閱通過(guò)后就可生效。但在合同簽訂的過(guò)程當(dāng)中是不能夠?qū)锩娴臈l款進(jìn)行修改的,購(gòu)房合同簽訂的基礎(chǔ)不是建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上,所以沒(méi)有修改空間的。 購(gòu)房者在繳納**款之后與網(wǎng)簽之前其實(shí)還存在多簽一份合同的情況。在無(wú)法確認(rèn)購(gòu)房者貸款是否能通過(guò)的前提下,開(kāi)發(fā)企業(yè)收下**款之后都會(huì)和購(gòu)房者簽訂一份開(kāi)發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護(hù),只是對(duì)購(gòu)房者繳納**款提供文字上的證明而已。 此時(shí)一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)房者的權(quán)益是無(wú)法受到國(guó)家保護(hù)的,因?yàn)榇朔輧?nèi)部合同在簽訂的時(shí)候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當(dāng)購(gòu)房者確定可以貸款之后,開(kāi)發(fā)商會(huì)將之前和購(gòu)房者簽訂的內(nèi)部合同收回,此時(shí)會(huì)給購(gòu)房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同,這份才是購(gòu)房者手中**終的合同。 說(shuō)得再好 合同里沒(méi)有也白搭 置業(yè)顧問(wèn)的很多說(shuō)辭都是不會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房合同里的,比如說(shuō)交房時(shí)間、后期的物業(yè)管理、**配套等等,所以在購(gòu)房時(shí),不要把置業(yè)顧問(wèn)的話(huà)理所當(dāng)然的就當(dāng)成合同里的某個(gè)條款,在簽訂合同的時(shí)候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)初向你承諾的那些事情,如果確定合同中不會(huì)體現(xiàn),那您就得多留個(gè)心眼了,房子到底買(mǎi)還是不買(mǎi)。 所以購(gòu)房者在購(gòu)房以前和在簽訂購(gòu)房合同時(shí),一定要多準(zhǔn)備一些對(duì)自己有力的證據(jù),這樣一旦未來(lái)發(fā)生糾紛,購(gòu)房者還可以進(jìn)行自我維權(quán),保護(hù)好自己的權(quán)利。 小心“自行約定”有貓膩 有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的都知道,在簽訂合同的時(shí)候通常置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)催促你抓緊時(shí)間簽字,當(dāng)你細(xì)看條款的時(shí)候,置業(yè)顧問(wèn)也會(huì)說(shuō)條款都不用看,也不能修改,你只需要簽字蓋章。雖然購(gòu)房合同是經(jīng)過(guò)房管局審核的統(tǒng)一模板,但是在附件中或許會(huì)存在你沒(méi)注意到的霸王條款。 市民王女士就遭遇過(guò)霸王條款的事情,當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)的是期房,面積為113平米。但是當(dāng)交房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)再補(bǔ)交一部分房款之后才能拿到鑰匙,開(kāi)發(fā)商的依據(jù)是房屋實(shí)際面積為121平米,超出了原購(gòu)房面積8平米。這樣一來(lái)王女士就要多支出房款和契稅等費(fèi)用合計(jì)7萬(wàn)余元,王女士當(dāng)場(chǎng)就拿出了購(gòu)房合同,翻到了“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁(yè),上面明確標(biāo)明商品房交付后,若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,誤差在3%以?xún)?nèi)部分的房款由買(mǎi)受人補(bǔ)足,超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)。 王女士根據(jù)這一條款要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),不料對(duì)方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門(mén)核定為準(zhǔn)”,推脫合同面積與實(shí)際面積不符是簽訂合同時(shí)公司以外人員核定錯(cuò)誤導(dǎo)致,與公司無(wú)關(guān),因此不負(fù)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單,根據(jù)圖紙重新測(cè)繪了面積的確是121平米,通過(guò)相關(guān)部門(mén)得知,開(kāi)發(fā)商在和她簽訂購(gòu)房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測(cè)繪結(jié)果,開(kāi)發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費(fèi)者,通過(guò)到工商部門(mén)的投訴,**終事情得到了圓滿(mǎn)的解決。 法律知識(shí)缺乏,使得購(gòu)房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購(gòu)房合同幾乎都在20頁(yè)左右,任何一個(gè)普通人都難以在較短的時(shí)間里,讀懂讀透里面的具體細(xì)則,所以在簽訂合同的時(shí)候購(gòu)房者基本都屬于被動(dòng)方。
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買(mǎi)過(guò)房的都知道,購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。與正式合同不同,這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議里面,幾乎條條都是干貨,不得不認(rèn)真對(duì)待。 補(bǔ)充條款在某種程度上,它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要,因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。 在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。 第一,要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà),雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。 第二,明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。 第三,應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 第四,明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五,應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。 第六,明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的,但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因,必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。 第七,關(guān)于不可抗力:導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明,發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋?zhuān)鐚⑹┕み^(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任,對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由,同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí),購(gòu)房者有權(quán)終止合同,要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng),或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 若買(mǎi)的是二手房一定約定好付款事項(xiàng),分期付款還是貸款,分期的話(huà)什么時(shí)間付清多少一定在協(xié)議上寫(xiě)清楚,貸款的話(huà)一旦貸款辦不下來(lái)產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題;再有就是騰房時(shí)間以及賣(mài)主留給買(mǎi)方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹鹊纫欢ㄔ趨f(xié)議上標(biāo)注清楚,以便后期不兌現(xiàn)。 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱有哪些? 補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文:若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸,則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此,就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言,其效力從大到小的順序依次為:現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開(kāi)發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款,效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本),違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文:本合同與宣傳資料、樣板房的畫(huà)片、數(shù)據(jù)、文字如有出入,以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng),對(duì)雙方無(wú)約束力。 點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告,必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷(xiāo)售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫(huà)片等僅視為購(gòu)買(mǎi)參考,其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類(lèi)宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),不按宣傳履約,也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文:任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同,應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金,比例為合同總價(jià)款的20%。 點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定,當(dāng)事雙方約定違約金,標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi),**高比例30%。很明顯,消費(fèi)者單方面終止買(mǎi)房合同,開(kāi)發(fā)商損失再怎么也不超過(guò)總房?jī)r(jià),因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方有利,實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 限定買(mǎi)家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文:該商品房?jī)H為住宅用途。 點(diǎn)評(píng):有關(guān)法規(guī)規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán),享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之,只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法,他人就無(wú)權(quán)干涉。 結(jié)論:補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。 “填充條款”也須小心 除補(bǔ)充協(xié)議外,商品房買(mǎi)賣(mài)合同正式文本中的填充條款,消費(fèi)者也須提防。 據(jù)介紹,市商品房交易目前統(tǒng)一使用由市國(guó)土房管局印制、市工商局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同。該合同中,有部分空格供買(mǎi)賣(mài)雙方簽約時(shí)現(xiàn)場(chǎng)商定。而不少開(kāi)發(fā)商卻先行擬定條款填充其中,“掠奪”購(gòu)房人合法權(quán)利。 具體操作手法是,標(biāo)準(zhǔn)合同原有多個(gè)選項(xiàng),供消費(fèi)者選擇,但開(kāi)發(fā)商卻事先選擇其中一個(gè)為自己減輕或免責(zé)的選項(xiàng)。如消費(fèi)者接房的裝飾條件,開(kāi)發(fā)商交房達(dá)不到此要求,有幾種解決方式:開(kāi)發(fā)商雙倍賠嘗消費(fèi)者裝飾價(jià)差;開(kāi)發(fā)商無(wú)條件返工,達(dá)到消費(fèi)者要求等。有“精明”開(kāi)發(fā)商不與消費(fèi)者協(xié)商,先行在合同中填充了第二個(gè)選項(xiàng)。 該人士提醒購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱,消費(fèi)者在簽訂買(mǎi)房合同前,先看標(biāo)準(zhǔn)合同文本是否在工商部門(mén)備案,如已備案,可將其拿到開(kāi)發(fā)企業(yè)所在工商所與備案文本對(duì)照,看是否有改動(dòng);如未到工商部門(mén)備案,則要仔細(xì)研讀,一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“幫忙”填充了條款,如果有異議則不予接受。
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