咨詢一下，評(píng)估價(jià)是交易價(jià)嗎？

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• 157****5761

  評(píng)估價(jià)低，交易價(jià)高。
  一，房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。
  二，一套舊房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)“毛估”出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。主要采用“市場(chǎng)比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象，加入幾方面的修正系數(shù)**終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。
  三，二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)：
  影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%；多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。
  同樣一套住宅，買賣雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高，賣者又說(shuō)估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評(píng)估方面的。
  四，二手房的時(shí)效性：
  業(yè)主對(duì)舊房估價(jià)的認(rèn)識(shí)存在著一些誤區(qū)。舊房估價(jià)有個(gè)**重要的特征———時(shí)效性，三級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)較大，變化周期短，幾個(gè)月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點(diǎn)，常常質(zhì)問：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣25萬(wàn)元，我的估價(jià)才24萬(wàn)元？”影響舊房估價(jià)的因素很多，但有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價(jià)降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)。
  另一方面，舊房評(píng)估至今還沒有形成一套既科學(xué)又符合市場(chǎng)規(guī)律的評(píng)估體系，專門從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少。整個(gè)房屋置換市場(chǎng)中魚龍混雜，社會(huì)上許多置換中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，不對(duì)置換物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，有的還故意壓低物業(yè)價(jià)值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機(jī)”。
  五，定價(jià)因素：
  1，房屋因素
  舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為－5%；而朝向如無(wú)朝南窗則為－5%。
  房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。
  2，環(huán)境因素
  環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中**區(qū)的為+15%。
  3，心理因素
  如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。
  六，測(cè)算價(jià)格
  二手房，以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：
  房屋因素
  （1）折舊：年折舊－2%
  （2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  （3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；若是樓頂另－5%
  （4）朝向：無(wú)朝南外門窗－5%
  環(huán)境因素
  （1）無(wú)物業(yè)管理－5%
  （2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
  （3）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
  心理因素－8%
  
  舉一個(gè)實(shí)例來(lái)驗(yàn)證一下：
  房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。
  土地級(jí)別：二級(jí)地區(qū)。
  房屋結(jié)構(gòu)：混合一等
  套型：“三小”套型－10%
  建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2%）=－24%
  樓層：共七層，此房位于二樓－3%
  朝向：南北
  物業(yè)管理：非小區(qū)、無(wú)物業(yè)管理－10%
  學(xué)區(qū)：重點(diǎn)中**+15%
  心理因素：－8%
  當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為：4500元/平方米
  4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。
  因此，此房的實(shí)際成交價(jià)格為14萬(wàn)元整，每平方米為2745元。

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:32
• 134****2559

  不同
  評(píng)估價(jià)單有一套房屋評(píng)估辦法，根據(jù)房子的房齡，結(jié)構(gòu)，建筑年代，樓層，朝向，裝修，周邊配套設(shè)施以及折舊等等，來(lái)出具評(píng)估價(jià)，所以比實(shí)際成交價(jià)要低。
  
  貸款才需要做評(píng)估，評(píng)估報(bào)告交給銀行后，銀行按照此價(jià)格的百分比予以批貸，銀行就是為了降低它的風(fēng)險(xiǎn)。原則上，銀行不會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)予以批貸，如果一旦借款人斷供，等于銀行花市場(chǎng)價(jià)買了一套房，這是不可能的。所以評(píng)估價(jià)要低于市場(chǎng)價(jià)，銀行再按評(píng)估價(jià)的50-70%放貸。
  
  評(píng)估公司是銀行認(rèn)可的，且必須經(jīng)過的一道門檻?，F(xiàn)在銀行一般不直接針對(duì)借款人承接業(yè)務(wù)。
  
  評(píng)估是在簽完合同后開始的。銀行只有見到評(píng)估報(bào)告才會(huì)做審核、批貸的工作。
  

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:18
• 145****4037

  房屋買賣時(shí)實(shí)際成交價(jià)是買賣雙方協(xié)商確定的，在辦理過戶時(shí)由于很多稅費(fèi)都與買賣價(jià)格有關(guān)，以前大多數(shù)人都會(huì)在合同上以低于成交價(jià)格申報(bào)過戶來(lái)逃稅，所以房產(chǎn)和稅務(wù)部門聘請(qǐng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)每個(gè)地段的現(xiàn)存房屋進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，作為**低交易價(jià)格，如果你的實(shí)際成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，一般按評(píng)估價(jià)計(jì)稅，高則按實(shí)計(jì)稅。這里有三個(gè)概念：“實(shí)際成交價(jià)”只有你們雙方自己知道，“評(píng)估價(jià)”是**低交稅價(jià)格，“過戶價(jià)”則是體現(xiàn)在辦理手續(xù)上的價(jià)格。
  銀行貸款抵押的價(jià)格看該銀行怎么定，他可以參照統(tǒng)一評(píng)估價(jià)，但一般是單獨(dú)對(duì)你的房屋進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，有單獨(dú)的評(píng)估報(bào)告，這就與過戶價(jià)無(wú)關(guān)了。

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:10
• 152****9187

  二手房一般來(lái)說(shuō)估價(jià)低，交易價(jià)高。
  1，房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。
  2，一套舊房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)“毛估”出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。主要采用“市場(chǎng)比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象，加入幾方面的修正系數(shù)**終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。
  3、二手房評(píng)估價(jià)然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
  4、二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個(gè)非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。
  

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:04

相關(guān)問題

• 問 誰(shuí)能說(shuō)一下為什么房屋交易按評(píng)估價(jià)交稅而不是按交易價(jià)交稅
  答

  當(dāng)然按成交價(jià)啊

  全部4個(gè)回答>
• 問 想問一下，二手房交易中，繳稅的基數(shù)是依據(jù)  成交價(jià)?  評(píng)估價(jià)?  還是評(píng)估價(jià)或成交價(jià)減去原房?jī)r(jià)、裝修價(jià)之后的基數(shù)?
  答

  二手房屋交易中的納稅評(píng)估價(jià)，現(xiàn)在全國(guó)各地都?xì)w地方稅務(wù)局管，為了防止業(yè)主在交易過程中虛報(bào)房屋成交價(jià)格以達(dá)到偷漏稅的情況發(fā)生，地稅部門會(huì)有一個(gè)價(jià)格評(píng)估辦法來(lái)進(jìn)行調(diào)控。

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??房屋評(píng)估價(jià)影響再次交易嗎?
  答

  你的這個(gè)問題不好回答，只有鑒定機(jī)構(gòu)才能回答這個(gè)問題 但是法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，鑒定機(jī)構(gòu)會(huì)按照日前房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格作為基礎(chǔ)進(jìn)行鑒定評(píng)估，主要依據(jù)要看房屋年限（房屋壽命）房屋所在地及該地房屋買賣的日前市場(chǎng)價(jià)格，可能還有個(gè)折舊的問題，評(píng)估需要的依據(jù)在鑒定機(jī)構(gòu)都有，一般評(píng)估下來(lái)和日前市場(chǎng)價(jià)差不了多少 房地產(chǎn)評(píng)估要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以股價(jià)對(duì)象的**高**佳使用為前提進(jìn)行估價(jià) 估價(jià)還得由鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地勘察 至于你說(shuō)的評(píng)估損失問題，你再具體一些，如果沒有什么忌諱的，說(shuō)得越詳細(xì)越好，這樣回答你的問題就會(huì)更全面一些由于我不是專業(yè)人士，所以只能說(shuō)的比較粗略以下是有關(guān)專業(yè)人士的回答：在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素：位置、地段。二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，城里的比城外貴。市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房?jī)r(jià)格相比之下能產(chǎn)生很大的落差。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍也可達(dá)數(shù)百元。第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。第五因素：市場(chǎng)方面因素，這是**重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。市場(chǎng)不同的需求同樣決定房屋的價(jià)格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途，同樣的房屋其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大你可以根據(jù)以上因素估計(jì)一下至于是否是掛牌價(jià)還是成交價(jià)我就不太清楚了我這有一份農(nóng)村房屋鑒定報(bào)告估價(jià)的結(jié)果主要根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)成（比如磚混）、所用材料的目前實(shí)際購(gòu)買價(jià)格計(jì)算，比如磚混一平米是多少錢，**后將所有材料的價(jià)值進(jìn)行相加得出結(jié)果所以相比較，二手房屋評(píng)估，依據(jù)的市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是你說(shuō)的市場(chǎng)交易均價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估出來(lái)，應(yīng)當(dāng)和市場(chǎng)交易均價(jià)差不多，但你的房屋如果是同上述前四個(gè)因素中占好的方面，價(jià)格可能就高一點(diǎn)，真是不好意思，我的水平只能到這里了

  全部3個(gè)回答>
• 問 網(wǎng)簽價(jià)和評(píng)估價(jià)一樣嗎
  答

  一般銀行是根據(jù)評(píng)估公司的評(píng)估額進(jìn)行貸款。比如，評(píng)估公司評(píng)估60萬(wàn)，銀行按照5-7折貸款，也就是能貸款30-42萬(wàn)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??契稅是按評(píng)估價(jià)還是成交價(jià)
  答

  一手房無(wú)個(gè)人所得稅，契稅按照開發(fā)商購(gòu)房?jī)r(jià)格繳交；二手房個(gè)人所得稅，契稅是按照房產(chǎn)送件價(jià)格計(jì)算繳交

  全部5個(gè)回答>