??房屋評估價影響再次交易嗎?

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• 141****1486

  你的這個問題不好回答，只有鑒定機構(gòu)才能回答這個問題
  但是法院委托鑒定機構(gòu)進行價格評估，鑒定機構(gòu)會按照日前房屋的市場交易價格作為基礎進行鑒定評估，主要依據(jù)要看房屋年限（房屋壽命）房屋所在地及該地房屋買賣的日前市場價格，可能還有個折舊的問題，評估需要的依據(jù)在鑒定機構(gòu)都有，一般評估下來和日前市場價差不了多少
  房地產(chǎn)評估要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格，房地產(chǎn)估價應以股價對象的**高**佳使用為前提進行估價
  估價還得由鑒定機構(gòu)進行實地勘察
  至于你說的評估損失問題，你再具體一些，如果沒有什么忌諱的，說得越詳細越好，這樣回答你的問題就會更全面一些
  由于我不是專業(yè)人士，所以只能說的比較粗略
  以下是有關專業(yè)人士的回答：
  在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關鍵。
  首要因素：位置、地段。二手房與新房價格一樣，城里的比城外貴。市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價格相比之下能產(chǎn)生很大的落差。
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍也可達數(shù)百元。
  第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元—200元左右。
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
  第五因素：市場方面因素，這是**重要的一個環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價格，根據(jù)房屋實際使用用途，同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大
  你可以根據(jù)以上因素估計一下
  至于是否是掛牌價還是成交價我就不太清楚了
  我這有一份農(nóng)村房屋鑒定報告
  估價的結(jié)果主要根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)成（比如磚混）、所用材料的目前實際購買價格計算，比如磚混一平米是多少錢，**后將所有材料的價值進行相加得出結(jié)果
  所以相比較，二手房屋評估，依據(jù)的市場交易價格應當是你說的市場交易均價，
  房產(chǎn)價值評估出來，應當和市場交易均價差不多，但你的房屋如果是同上述前四個因素中占好的方面，價格可能就高一點，
  真是不好意思，我的水平只能到這里了

  查看全文↓ 2018-07-17 10:13:02
• 137****2314

  評估價影響貸款的額度和稅費的多少。
  繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。
  貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的**款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點現(xiàn)金。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:11:46
• 156****9445

  房子評估價和賣房價格沒有直接關系。
  　　1、房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估:
  　　1）雙方要求
  　　交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  　　2）房產(chǎn)保險
  　　房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  　　3）抵押貸款
  　　向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款 時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。
  　　4）房產(chǎn)糾紛
  　　例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
  　　二、房價（房地產(chǎn)價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置**重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。
  　　房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報價格是向政府管理部門登記的結(jié)果。而廣泛使用的房產(chǎn)成交價格往往是申報價格，而申報價格質(zhì)量非常差。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:11:17

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• 問 評估房屋評估價怎么算?
  答

  估價房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪證載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時,有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費群體、交通情況、市政及基礎設施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價格水平等等。并在以上基礎上認真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價房子拍照留證。

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• 問 房屋評估價值公式
  答

  房屋評估價值沒有具體的公式，這是因為影響房屋估價的因素有很多，比如說房屋的戶型、地段、配套設施以及房屋的樓層等。通常來說，可以找專門的評估人員，運用精確的評估方法來進行評估，此外還可以選擇平均估價法，把近期以及同類型的房屋成交價進行匯總，取得平均值，從而得到房屋的估價。房屋的估價**終會影響到房屋貸款的額度以及房屋的稅費，對二手房來說，如果房屋的估價越高，那么，可以貸款的額度也就越大，在支付**款時就可以相應少付，但是房屋的稅費就會相應的增加，反之，則是貸款的額度較少，**較高，但是房屋的稅費會相應降低。不過通常情況下房屋進行估價，是可以達到市場價值的80%~90%之間，如果房屋的房齡過長，那么，房屋的估價就相應會更低一些。

• 問 房屋怎么評估價格？
  答

  房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

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• 問 ??房屋評估價怎么算出來的?房屋評估價是多少錢?
  答

  買房子的評估費計算方法：1、評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0．12％；2、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價的0．012％。房產(chǎn)評估是二手房交易過程中一個重要的環(huán)節(jié)。

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• 問 ??交易時房屋評估價格是哪里定的
  答

  購買二手房，評估價是由房屋原上手價，地稅過戶指導價以及網(wǎng)簽價格決定的，三者取**高為評估價格，這個評估價也就是**終的**低過戶指導價，評估價只能在這個基礎上上浮一定比例，不能再降，繳稅是以這個為基數(shù)繳存的。**高低和繳稅價格是有一定關系，但是這個關系是建立在評估價不低于**低過戶指導價的基礎上的，即使全款購房**低過戶指導價格也是不變的。具體房子的**低過戶指導價根據(jù)每個房子的實際情況而定，以交易中心為準，出網(wǎng)簽之前不確定的情況下可以先咨詢房屋所在地的交易中心。

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