?? 地下停車位歸屬業(yè)主嘛？或者如何判斷歸屬

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• 154****2267

  一、出地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
  
  判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：
  
  1)開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)。
  
  2)開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù)。
  
  3)開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)。
  
  4)根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。
  
  二、車庫(kù)的法律屬性
  
  有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為，地下車庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。
  
  還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來(lái)認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
  
  三、車庫(kù)的種類
  
  (一) 不得銷售的公共配套設(shè)施。
  
  開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù)，則修建地下車庫(kù)是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫(kù)不能為了面向社會(huì)公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。
  
  (二) 可以銷售的公共配套設(shè)施。
  
  雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫(kù)。因?yàn)榉刹](méi)有規(guī)定要將地下車庫(kù)無(wú)償交給業(yè)主使用。地下車庫(kù)和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫(kù)并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對(duì)獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。
  
  因此，只要在房屋買賣合同中沒(méi)有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法。開發(fā)商如沒(méi)有承諾無(wú)償給業(yè)主提供地下車庫(kù)，且并沒(méi)有把地下車庫(kù)面積計(jì)入共攤面積內(nèi)，那么 ，投資興建該類地下車庫(kù)的開發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無(wú)法要求開發(fā)商無(wú)償交付其使用。
  
  (三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施。
  
  這一類地下車庫(kù)只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒(méi)有銷售或承租對(duì)象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國(guó)家法律予以明確。目前杭州出臺(tái)了相應(yīng)的政策，對(duì)此類地下車庫(kù)準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，地下車庫(kù)將擁有獨(dú)立的所有權(quán)證，屆時(shí)，作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實(shí)現(xiàn)。
  
  (四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫(kù)。

  查看全文↓ 2018-07-18 21:16:59
• 148****8833

  1. 地面停車位歸屬地面停車位包含兩種類型的停車位，一種是建筑區(qū)劃內(nèi)的，另一種是占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。
  
  
  
  ① 建筑區(qū)劃內(nèi)的地面停車位屬于專有權(quán)的客體，所有權(quán)屬于開發(fā)商所有，業(yè)主和開發(fā)商可以通過(guò)約定的方式確定業(yè)主是有償或無(wú)償使用車位。
  
  ② 占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，在物業(yè)管理中可以約定使用公共車位是否需要支付一定的費(fèi)用，當(dāng)然也可以無(wú)償使用，同時(shí)關(guān)于費(fèi)用的支付可以約定自行收取還可委托物業(yè)進(jìn)行收費(fèi)。
  
  2. 地下停車位專門規(guī)劃停車的地下停車位歸屬于開發(fā)商，該類停車位可以取得產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商有權(quán)對(duì)該類停車位進(jìn)行銷售和出租。
  
  
  
  3. 首層架空停車位首層架空停車位是指建筑物地面上啊會(huì)給你的第一層以墻、柱等架空而依附于樓房而形成的停車位，該類車位不能取得房地產(chǎn)權(quán)，屬于業(yè)主共有。
  
  4. 獨(dú)立車庫(kù)這里的車庫(kù)不等同于車位，屬于獨(dú)立的建筑物，歸開發(fā)商所有。舉個(gè)例子新亞小區(qū)開發(fā)商在小區(qū)的公共道路中修建了共計(jì)210個(gè)車位，業(yè)主們?cè)久吭孪蛭飿I(yè)交400元可停車。在2012年底，開發(fā)商告訴業(yè)主，車位“只l賣不租”，每個(gè)車位大概是7平米，每平米售價(jià)是5萬(wàn)元。經(jīng)查證，開發(fā)商于2012年5月拿到了產(chǎn)權(quán)證。
  
  業(yè)主不滿，向法院起訴。法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為：在新亞小區(qū)中，除了案件中所爭(zhēng)議地停車位，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有建其他的停車位。作為該小區(qū)中**的停車位，且該停車位占用的公共道路面積，因?yàn)樵撥囄粚儆跇I(yè)主共同共有。
  
  
  
  《物權(quán)法》規(guī)定：第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

  查看全文↓ 2018-07-18 21:16:55
• 137****5900

  停車位產(chǎn)權(quán)是個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，目前，小區(qū)停車位主要有4種：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時(shí)車位。拿著買賣合同卻沒(méi)辦辦理停車位產(chǎn)權(quán)登記。由于這塊長(zhǎng)期存在律空白，購(gòu)買的停車位通常是以租賃的形式出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)沒(méi)確定下來(lái)，產(chǎn)權(quán)不清晰明確，導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)多方矛盾時(shí)有發(fā)生。那么怎么確定是否有車位產(chǎn)權(quán)？找法網(wǎng)小編在下文為大家詳細(xì)講解一下。
  
  　
  
  有車一族買房，停車位也是需要考慮的一個(gè)重要因素。在普通二線城市，有些停車位都炒至十幾萬(wàn)一個(gè)了。不少購(gòu)房者花高價(jià)購(gòu)買的停車位，拿著買賣合同卻沒(méi)辦辦理停車位產(chǎn)權(quán)登記。由于這塊長(zhǎng)期存在律空白，購(gòu)買的停車位通常是以租賃的形式出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)沒(méi)確定下來(lái)，產(chǎn)權(quán)不清晰明確，導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)多方矛盾時(shí)有發(fā)生。一般小區(qū)停車位主要有4種：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時(shí)車位。對(duì)于車位產(chǎn)權(quán)的確定如下：
  
  怎么確定是否有車位產(chǎn)權(quán)？
  
  　　
  
  一些開發(fā)商打著“產(chǎn)權(quán)不明確”的擦邊球，不少購(gòu)買車位的業(yè)主分不清哪些屬于人防工程，哪些又屬于業(yè)主的公共空間。停車位有很多種，地上、地下、人防工程，性質(zhì)不同、權(quán)屬不同。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)這三種方可以識(shí)別小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)。
  
  　　
  
  1、停車場(chǎng)在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主，此時(shí)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合有效的，應(yīng)受到律保護(hù)。
  
  　　
  
  2、開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從律上講，該停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場(chǎng)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。
  
  　　
  
  如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場(chǎng)停車位的使用權(quán)。
  
  　　
  
  3、地下停車場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無(wú)權(quán)。物權(quán)第五十二條規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有?！渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
  
  　　
  
  從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由防空管理部門代表國(guó)家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

  查看全文↓ 2018-07-18 21:16:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬
  答

  小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬是需要分情況的：1、敞開式地面停車位，占用了業(yè)主公共的道路或者是其他場(chǎng)地，那么歸業(yè)主共同所有。2、建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的建設(shè)車位，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行買賣，在買賣之前歸開發(fā)商所有買賣之后屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)。3、如果是地下車庫(kù)，并未計(jì)算到公攤面積當(dāng)中，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。購(gòu)買車位時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩個(gè)方面：1、需要了解車位產(chǎn)權(quán)的情況，無(wú)論是購(gòu)買車位還是租賃車位都應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行清晰的說(shuō)明，不要輕易的聽(tīng)信開發(fā)商所謂的半產(chǎn)權(quán)的口頭承諾。2、在購(gòu)買車位以及車庫(kù)的過(guò)程中，是不能采用公積金貸款的，公積金是住房?jī)?chǔ)備金，主要是用于購(gòu)買房屋，翻新房屋以及裝修房屋等，不能挪作他用，因此對(duì)于想要購(gòu)買車位或者是車庫(kù)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備充足的資金。

• 問(wèn) 我的住房下的地下停車位歸屬權(quán)
  答

  1、要看當(dāng)初房屋買賣合同上有無(wú)注明是為業(yè)主所有，否則就是開發(fā)商所有。但是業(yè)主有使用權(quán)。開發(fā)商對(duì)于地面車庫(kù)和地下車庫(kù)應(yīng)持有產(chǎn)權(quán)證。而對(duì)于地面車位應(yīng)該有規(guī)劃許可證。2、物業(yè)應(yīng)該有開發(fā)商的書面委托書，委托書應(yīng)標(biāo)明委托其銷售、租賃。并且有明確的委托期限。3、由于城市房地產(chǎn)物業(yè)收費(fèi)過(guò)高的，當(dāng)?shù)貥I(yè)主可以拿房屋買賣合同找開發(fā)商交涉。如果找物業(yè)協(xié)商，那么要看物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議上有無(wú)相關(guān)條款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 規(guī)劃地上停車位產(chǎn)權(quán)歸屬如何界定
  答

  依據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。經(jīng)與有關(guān)部門座談，認(rèn)為符合規(guī)劃的停車位可以由當(dāng)事人通過(guò)約定出售、附贈(zèng)或者出租給本小區(qū)業(yè)主，但不得對(duì)小區(qū)外銷售、出租。開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂的《商品房買賣合同》中已約定的，規(guī)劃地上停車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的。

• 問(wèn) 地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主還是開發(fā)商
  答

  地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主還是開發(fā)商，要根據(jù)具體的情況才能夠決定：1、對(duì)于可以通過(guò)出售的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的地下車位，業(yè)主在購(gòu)買車位并且辦理了產(chǎn)權(quán)證之后，產(chǎn)權(quán)就歸屬于業(yè)主所有。2、在購(gòu)買房屋的時(shí)候，如果地下停車場(chǎng)的面積并沒(méi)有包含在公攤內(nèi)，開發(fā)商也明確表示停車場(chǎng)的面積，沒(méi)有計(jì)算在總的公攤內(nèi)，開發(fā)商是有權(quán)把車位出售，這部分的車位產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商。3、小區(qū)的停車位已經(jīng)劃入到了公攤面積，比如說(shuō)地面上的停車位，車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于所有業(yè)主共有，開發(fā)商或者是物業(yè)是沒(méi)有權(quán)利去出售轉(zhuǎn)讓停車位的。4、還有一部分的車位，屬于人防車位，車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于國(guó)家，在平時(shí)可以通過(guò)出租的方式，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但是在打仗的時(shí)候會(huì)直接征收為人防工程使用。

• 問(wèn) 地下停車位價(jià)格
  答

  有新政策出臺(tái)車位也可以登記產(chǎn)權(quán)證。你可以在網(wǎng)上查看下。收管理費(fèi)這個(gè)情況還是要看開發(fā)商和物業(yè)公司的，至于合理不合理就見(jiàn)仁見(jiàn)智了。建議您看看您小區(qū)的物業(yè)在怎么樣，如果物業(yè)做的很好的，給他管理費(fèi)也不虧，花小錢買安全么。如果物業(yè)管理的很差，那就不給，因?yàn)榻o了也是白給。

  全部6個(gè)回答>